Договор субаренды – что это такое

Самое главное по теме: "Договор субаренды – что это такое". На странице собрана полезная тематическая информация. На все вопросы вам ответит дежурный специалист.

Энциклопедия решений. Субаренда

См. Конструктор правовых документов (онлайн-сервис)

ГК РФ предусматривает право арендатора с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду (п. 2 ст. 615 ГК РФ). К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Закон не устанавливает требований к форме согласия арендодателя на сдачу имущества в субаренду, она может быть различной. Однако, чаще всего, такое согласие является письменным.

На практике большинство договоров аренды содержат условие о субаренде:

— в одних договорах арендодатель прямо запрещает арендатору сдавать имущество в субаренду;

— в других договорах арендатору предоставляется такая возможность, но с оговорками (например, в договоре может предусматриваться, что арендатор должен согласовать кандидатуру субарендатора с арендодателем, согласовать условия субаренды, получить на сдачу имущества в субаренду письменное согласие арендодателя). Такое согласование может быть представлено, например, в виде завизированного арендодателем письма-просьбы о разрешении сдать имущество в субаренду — виза может выглядеть, например, как «Не возражаю» или «Согласовано» (см., например, постановления Двадцатого ААС от 20.12.2011 N 20АП-3616/11, ФАС Северо-Западного округа от 09.04.2001 N А05-7996/00-329/6, ФАС Центрального округа от 24.04.2000 N А14-2610-98/96/7). Также письменным согласием будет считаться виза, проставленная непосредственно на договоре субаренды (см. постановление Девятого ААС от 19.06.2008 N 09АП-6512/2008);

— в третьих арендодатель разрешает арендатору заключать договоры аренды без каких-либо оговорок. Подобное условие договора аренды само по себе является письменным согласием арендодателя на передачу арендатором имущества в субаренду (см., например, постановление ФАС Уральского округа от 10.06.2008 N Ф09-4191/08-С6).

Исходя из общих правил предоставления согласия на совершение сделки, предусмотренных ст. 157.1 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, вступившего в силу с 01.09.2013), предварительное согласие на заключение договора субаренды должно указывать на предмет этого договора (имущество, передаваемое в субаренду). Если согласие предоставляется в последующем, в нем должно содержаться указание на сам договор субаренды.

Что касается срока договора субаренды, то он не может быть заключен на срок, превышающий срок основного договора аренды.

Заключение договора субаренды на неопределенный срок не противоречит законодательству, в том числе, в случае, когда срок договора аренды (основного договора) определен. Также как и не противоречит закону заключение договора субаренды на конкретный срок в случае, когда не определен срок основного договора аренды. Данные выводы основываются на том, что неопределенный срок договора не является ни более, ни менее длительным, нежели конкретный срок договора (см., например, постановления ФАС Центрального округа от 24.12.2010 по делу N А14-6046/2010/186/6, ФАС Московского округа от 24.02.2010 N КГ-А40/457-10, ФАС Уральского округа от 08.12.2010 N Ф09-9627/10-С6, решение АС Рязанской области от 11.10.2010 N А54-3720/2010С23). В этом случае следует полагать, что срок договора субаренды в любом случае не может быть больше срока договора аренды, следовательно, при прекращении основного договора аренды договор субаренды также будет прекращен.

Положение ст. 607 ГК РФ, определяющее виды имущества, которое может быть передано в аренду, с учетом ст. 606 ГК РФ, которая допускает возможность передать объект аренды только в пользование арендатора, не ограничивает право сторон заключить договор аренды, предметом которого будет не вещь в целом, а ее отдельная часть. Если в аренду передается часть земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, такая часть участка предварительно должна пройти процедуру кадастрового учета. Однако арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать их в субаренду с условием о том, что субарендатор будет пользоваться только согласованной сторонами частью арендованного земельного участка (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет сам. Наличие договора субаренды не отменяет и не изменяет обязанности арендатора, установленные основным договором аренды с арендодателем.

В случае досрочного прекращения договора аренды договор субаренды также должен быть прекращен. Если же по каким-либо причинам основной договор аренды признан недействительным, недействительным будет являться и договор субаренды (ст. 618 ГК РФ).

Типовой договор субаренды нежилого помещения — основные правила составления

Что такое типовой договор субаренды нежилого помещения? Арендные отношения составляют достаточно большой процент всех сделок с недвижимостью. Не менее распространена практика передачи части арендованных помещений другим лицам на правах субаренды.

Для того, чтобы максимально снизить риски возникновения разногласий и других проблем во время действия соглашений, необходимо составлять их с умом. Рассмотрим в данной статье, как нужно составлять типовой договор субаренды нежилого помещения.

Что такое субаренда?

Что значит субаренда помещения? Получив от арендодателя помещения в пользование, организации, граждане зачастую передают их целиком или часть для использования другим лицам. Это и есть субаренда помещения. Такая необходимость может возникнуть у арендаторов в ходе действия договора с целью снижения своих финансовых расходов.

В некоторых случаях, помещения берутся в аренду именно для сдачи другим лицам в субаренду. Ведь передав помещение в поднаем за большую плату, чем взяли сами, арендаторы извлекают прибыль.

По сути, субарендатору частично передаются права, а с ними и обязанности, приобретенные от собственников нежилых помещений.

Отличием от аренды является то, что одной из сторон — не собственник (владелец) имущества, а его арендатор. Он сам обладает в отношении имущества ограниченными правами и связан условиями первичного обязательства.

Читайте так же:  Дополнительное соглашение материнский капитал

Передавать в поднаем можно на основании официально заключенного соглашения.

Основные правила для субаренды

Согласно действующему законодательству к субарендным отношениям применяются положения, относящиеся к договорам аренды. Однако, они имеют и ряд особенностей, которые важно знать при заключении таких соглашений.

Поскольку такие отношения являются производными от основных, то на заключение соглашений поднайма требуется согласие первоначального арендодателя (собственника) имущества. Такое согласие может быть прописано в основном арендном договоре либо в дополнительном соглашении к нему.

Если оно не получено, то и субарендатор, и сам нерадивый арендатор рискуют остаться без нужных им площадей. Ведь в таких случаях собственником имущества арендный договор может быть расторгнут ранее истечения срока его действия. Более того, он может требовать компенсации в счет возмещения образовавшихся в связи с неправомерным использованием помещения убытков.

Другим следствием производного характера субарендных отношений является их зависимость от основных соглашений аренды. Фактически они наследуют их судьбу, поэтому дополнительным основанием для их прекращения служит расторжение (прекращение) изначальных договоров.

Срок при поднаеме не может превышать срок в первичном договоре найма. При этом, если арендные отношения продлили на новый срок, это не означает автоматической пролонгации договора субаренды. Все изменения, вносимые сторонами по основному договору, будут касаться и документов поднайма.

О заключение договоров

Учитывая особенности субарендных отношений, при заключении таких договоров нужно следовать не только требованиям закона, но и условиям первичного обязательства.

Прежде всего, необходимо заручиться согласием собственника нежилых помещений на заключение сделки. В первую очередь это касается тех случаев, когда договором об аренде помещений данный вопрос не решен. Заручившись таким согласием, можно приступать к следующему этапу.

Далее нужно договориться об основных условиях сделки, добиться согласования всех ее важных пунктов. Отсутствие такого согласования делает заключение сделки невозможным.

Разногласия сторон, возникающие при составлении соглашений, можно передавать на рассмотрение суда.

Немаловажное значение имеет срок, на который стороны намереваются заключать соглашение. Ведь, как и в арендных отношениях, при субаренде от него зависит форма договора.

Если он заключается на срок равный году или больше, то требуется пройти процедуру госрегистрации в Росреестре. Без исполнения данного требования сделка не может считаться легитимной и порождать какие-либо последствия для ее участников.

Также при заключении любых сделок важно проверять личность и полномочия подписывающих документы лиц, права на передачу имущества в пользование.

Типовой договор субаренды нежилого помещения

В отношении субаренды действуют общие нормы о договорах. А также специальные об аренде и субаренде. Как и любой другой вид договоров, он должен содержать следующие данные:

  • о его сторонах;
  • приобретаемых ими правах;
  • взаимных обязательствах;
  • передаваемых помещениях;
  • сроках и порядке оплаты;
  • сроке самого соглашения;
  • условиях его изменения и расторжения;
  • разрешении споров.

Существенным, иными словами обязательным, для субаренды будет условие о передаваемом имуществе, например, нежилом помещении. Особенно если речь идет о части помещения — его нужно четко идентифицировать. Как правило, помимо описания в самом договоре, в его приложениях содержится план или схема объекта. Если из текста документа непонятно, что именно сдается в субаренду, то считать его заключенным нельзя.

Другим важным условием является плата за пользование полученным имуществом. Здесь арендаторы не связаны условиями своей сделки с собственником, поэтому оплата может быть выше. В договорах нужно прописывать размер оплаты, порядок ее внесения, изменения.

Также существенным является условие о сроках субаренды. Напомним, что он не может быть больше, чем срок основного обязательства.

Особые условия субаренды

Помимо общих условий в субарендных договорах стоит предусмотреть отдельное регулирование некоторых вопросов.

Поскольку их реализация возможна только при фактической передаче имущества, важно правильно ее зафиксировать. Оформляется она актом приема-передачи, который может составляться отдельно либо включаться в текст документа. В нем отражается факт передачи, состояние передаваемого помещения, замечания к нему (при наличии), дата, время, лица, подписывающие его.

Также важно решить в документе вопросы о внесении коммунальных платежей, ремонте помещения, случаях досрочного расторжения.

Во избежание недоразумений и порчи имущества стоит заранее оговаривать правила и разрешенные цели его использования, меры по осуществлению его сохранности.

Поскольку законом допускается дальнейшая передача прав на имущество, следует отразить в тексте документа наличие такой возможности для субарендатора.

Структура построения договора

Обязательные условия, которые должны быть включены в договор субаренды

По аналогии с основным, субарендный договор можно составить самостоятельно, учитывая вышеизложенные правила и придерживаясь определенной структуры. В самом начале документа всегда указывается его название, дата, место заключения. Преамбула соглашений включает описание того, о каких именно обязательствах между какими лицами было достигнуто соглашение в данном документе.

[3]

Далее обычно идут разделы договора, названия которых могут варьироваться, но, в общем, выглядит структура документа следующим образом:

  • предмет;
  • размер и порядок оплаты;
  • срок действия;
  • права и обязанности;
  • меры ответственности;
  • изменения и расторжение;
  • разрешение споров;
  • реквизиты;
  • приложения.

В качестве приложений к субарендным договорам могут идти планы и схемы помещений. А также акт приемки имущества, основной договор или согласие собственника на субаренду, график внесения платы, техническая документация на помещение.

Как составить договор аренды (субаренды) нежилого помещения вы можете узнать из видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Договор аренды с правом субаренды — образец и подробно о составлении бумаги

Что такое и зачем нужен договор аренды с правом субаренды, каков его образец? Многие арендаторы земли или жилья часто задаются вопросом – «Можно ли отдать в аренду уже арендованное имущество?».

Читайте так же:  Как узнать и найти управляющую компанию по адресу дома

Гражданское законодательство РФ подобного порядка правоотношений не исключает, и дало ему название «субаренда». Согласно нормам закона, наступление субарендных соглашений возможно лишь при наличии некоторых обстоятельств.

Именно о них и форме договора субаренды поговорим в представленном ниже материале.

[2]

Законодательство о субаренде

Арендатор имеет право сдавать помещение в субаренду?

Гражданский Кодекс РФ (далее – ГК РФ), руководствуясь нормами права, определил, что имущество, которое находится в аренде, его же арендатор вправе сдавать в новую аренду, но при наличии конкретных обстоятельств.

Единственным и основным из таких является разрешение на субаренду со стороны арендодателя имущества, которое должно быть отражено в действующем соглашении аренды.

Сдача арендованных объектов в повторную аренду без соответствующего разрешения со стороны арендодателя грозит арендатору следующими правовыми последствиями:

  • признание договора субаренды не действительным в связи с нарушением норм законодательства со стороны арендодателя, который сдает им же арендованное имущество в повторную аренду;
  • досрочное расторжение первичного соглашения аренды по инициативе арендодателя имущества, сданного в субаренду, в одностороннем порядке из-за тех же нарушений норм действующего законодательства;
  • выплата компенсации собственнику имущества, незаконно сданного в субаренду, со стороны арендатора, нарушившего закон.

Экспертное мнение юриста:

Эксперт сайта pravozhil.com

Согласно действующему законодательству в субаренду разрешается сдавать и земельные участки. Главным принципом договора является полный запрет на изменение целевого назначения земли. Таким образом, нельзя из земельного участка сельскохозяйственного назначения сделать участок под ИЖС.

Перед заключением договора субаренды земельного участка необходимо внимательно изучить договор аренды указанного участка. Налоговый кодекс РФ гласит, что категорически нельзя повышать сумму арендной платы в договоре субаренды.

Стоит отметить, что подобные договоры подлежат государственной регистрации.

Важно отметить, что ГК РФ определяет некоторые виды имущества, которые нельзя сдавать в субаренду даже при наличии разрешения на то со стороны его собственника. Так, повторной сдаче в аренду арендатором не подлежать земли лесного фонда.

Разрешение на субаренду необходимо четко отражать в тексте договора или в отдельно прилагаемом к нему документе.

Правоотношения субаренды, возникшие до получения арендатором данного разрешения от арендодателя, также признаются недействительными и несут за собой описанные выше правовые последствия.

Таким образом, получается, что для заключения договора субаренды арендатору конкретного имущества предварительно необходимо получить и документально оформить соответствующее разрешение от арендодателя. И только потом организовывать свои субарендные правоотношения с третьими лицами. В ином случае подобные сделки признаются недействительными и незаконно оформленными.

Немаловажно указать и то, что договор субаренды имущества и первоначальное соглашение его аренды – совершенно разные, взаимонезависящие бумаги. Однако положения соглашения по субаренде не могут противоречить пунктам основной аренды данного имущества.

То есть, если соглашение аренды квартиры заканчивается 21 июля 2017 года, то договор субаренды не может быть рассчитан, к примеру, до 1 августа 2017 года. Подобная структура соглашения противоречит законодательству РФ и признается недействительной.

Правила составления договора аренды с правом субаренды и его образец

Право субаренды отражается в соглашении аренды крайне просто: либо отдельным пунктом в основном арендном соглашении, либо отдельным документом, прилагаемым к аоглашению аренды.

В форме арендного договора стороны сделки должны выделить возможность субаренды и условия, на которых таковая должна осуществляться.

В частности, грамотно составленный договор подобного вида содержит:

  • основные положения арендного соглашения;
  • подробную регламентацию о возможности субаренды и, если таковая разрешена арендодателям, то ее условия.

Первая часть соглашения оформляется в порядке, ни раз описанном на страницах нашего ресурса (смотрите статьи об оформлении аренды). А вот относительно второй части есть некоторые нюансы.

Точнее, в ней стоит указать:

  • разрешение или запрет на субаренду предмета договора от арендодателя;
  • если разрешение имеется – вид помещения, адрес его местонахождения, техническую характеристику, подробное описание об оснащенности иным имуществом и тому подобную информацию о предмете аренды, который может быть сдан в субаренду арендатором;
  • опять же, если разрешение имеется – условия, на которых субаренда может быть осуществлена (например, какие части арендованного имущества ей подвергаются, на каких основаниях они сдаются в субаренду и т.п.).

Если положения о субаренде в договоре аренды идут полноценным пунктом соглашения, то никаких дополнительных действий предпринимать не нужно.

Если же положения о субаренде закреплены в договоре аренды отдельным документом, прилагаемым к данному соглашению, то в пункте договора «ПРИЛОЖЕНИЯ» важно сделать отсылку к ним. В противном случае положения о субаренде юридической силы иметь не будут.

Как выглядит договор аренды жилого и нежилого помещения с правом субаренды, каков образец? В качестве примера представляем следующий образец договора аренды с правом субаренды, где предметом сделки выступает здание, и право его субаренды отражено отдельным пунктом соглашения:

Видео (кликните для воспроизведения).

На этом, пожалуй, основы оформления подобных соглашений подошли к концу. Надеемся, представленный материал был для вас полезен. Удачи в правоотношениях!

О том как правильно оформить сделку аренды с правом субаренды вы можете узнать, посмотрев видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

К сожалению, в реальности договора на аренду жилища редко подписываются, что ограничивает наемника. Без такого документа, многие арендаторы, не считают должным нормально обращаться с наемником, но и укладывать договор отказываются. Ведь хотят чистый доход.

Интересно бы узнать, имеются ли официальные возможности для нанимателя муниципального жилья сдать его в субаренду, или же существуют прямые запреты в законодательстве на этот счет.

Читайте так же:  Соглашение о распределение долей по материнскому капиталу

В настоящее время муниципальное жилье передается в пользование семьям, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. В такой очереди числятся малоимущие граждане, подтвердившие свои низкие доходы и отсутствие другого жилья. В случае, если у нанимателя появится какое-либо иное жилье, куда он с семьей переедет, для сдачи в субаренду наниматель должен будет обратиться в инстанцию, с которой заключен договор найма за взятием разрешения. Такое разрешение навряд ли будет получено, так как такое жилье предназначено для людей, находящихся в трудной жизненной ситуации, и получение дополнительной выгоды, кроме установленных законом платежей по найму и коммунальным услугам законодательством не предусмотрено. Наймодатель может обратиться в суд за выселением нанимателя, сдающего муниципальную квартиру, так как в очереди на улучшение жилищных условий всегда находятся нуждающиеся в жилье люди. В случае приватизации муниципального жилья, собственник пускает квартирантов по своему усмотрению.

Субаренда – вид правоотношений, при которых арендатор сдает помещение или жилье третьему лицу, при этом сам он снимает это жилье.

Договор субаренды заключается на тех же условиях, что и предшествующий договор аренды.

Какие особенности заключения договора субаренды, на какие нюансы обратить внимание при заключении сделки?

Что такое субаренда?

Этот вид арендных отношений представляет собой сдачу недвижимости во временное пользование третьему лицу.

Такая недвижимость (квартира, комната, склад, офис, гараж, цех и т. д.) обязательно должна передаваться третьему лицу только с согласия арендодателя. Сдавать в субаренду можно как жилое, так и нежилое помещение.

У собственника недвижимости может быть свое мнение касательно сдачи помещения в субаренду:

  • он имеет полное право отказать арендатору в сдаче в субаренду своей недвижимости;
  • он может разрешить арендатору сдавать часть помещения, но только при условии, что тот каждый раз будет обращаться к нему за письменным согласием в совершении сделки;
  • он может дать арендатору неограниченные права, прописать в договоре аренды пункт, где будет указываться, что вторая сторона сделки имеет право передавать недвижимость во временное пользование столько раз, сколько нужно;
  • он может заключить с арендатором соглашение на оформление договора субаренды, при этом сам владелец недвижимости будет выбирать субарендатора либо же сам будет определять условия такой сделки.
  • Что такое субаренда квартиры?

    Немало предприимчивых людей в нашей стране используют схему сдачи арендованного жилья. Заключая договор аренды, некоторые граждане затем начинают подыскивать кого-то, кто захочет снимать квартиру у арендатора.

    Обычно на такой шаг идут те лица, которые взяв квартиру большой площадью, не используют все помещение. А чтобы площадь не пустовала и арендатор не переплачивал за квартиру, он и ищет субарендаторов.

    Стоимость субаренды обычно отличается от стоимости аренды на 20–30%. Некоторые люди даже стараются сдавать квартиру посуточно.

    Стоимость субаренды может даже превышать стоимость аренды. Если, к примеру, изначально договор был заключен на продолжительный период и никаких поправок касательно цены за аренду не вносилось, то в новый договор субаренды может быть заложена новая цена, которая, кстати, может отличаться от изначальной стоимости в сторону увеличения.

    Как результат: арендатор не только сдает жилье в субаренду, но и получает от этого прибыль, которая может пойти на погашение расходов по первой сделке. Также у него может остаться дополнительный доход.

    Чтобы сделка со сдачей квартиры в субаренду имела юридическую силу, необходимо в договоре аренды прописать пункт о том, что арендатор имеет право заключать такой договор с третьим лицом.

    Что такое субаренда нежилого помещения?

    Это понятие ничем не отличается от субаренды жилого помещения. Разница только в объектах недвижимости. Чтобы сдать склад, магазин или другой объект, арендатор должен иметь на это право, которое должно быть прописано в рамках действующего договора аренды либо же арендодатель должен предоставить дополнительное соглашение к существующему договору аренды.

    Лицо, которое взяло в субаренду помещение, не несет никакой ответственности перед арендодателем, а только перед арендатором. Ответственность за арендуемую недвижимость согласно договору аренды несет только арендатор и ни в коем случае не субарендатор.

    Договор субаренды должен быть заключен на срок, не превышающий срока действия договора аренды. Если сделка будет заключена на больший срок, тогда она будет считаться ничтожной.

    Срок субаренды может быть меньше срока аренды, а продлевать этот срок стороны могут, но опять же только на период, который не выходит за рамки действия договора аренды.

    Что такое субаренда земельного участка?

    Субаренда земли – процесс передачи земельного участка арендатором в пользование третьему лицу. Земля может быть как государственной, так и коммунальной, частной. Она должна быть передана в субаренду без изменения целевого назначения. И передается она только если арендодатель согласится на сдачу участка либо если этот пункт будет значиться в договоре аренды.

    Чтобы сделка имела юридическую силу, арендатор и субарендатор должны заключить письменный договор. Текст этой сделки не должен противоречить тексту основного договора, заключенного между арендатором и арендодателем.

    Отдать земельный участок в субаренду арендатор имеет право только с разрешения собственника земли. Но есть ситуации, при которых арендатор может и не получать одобрение от собственника, а только лишь уведомить его о том, что земля будет сдана субарендатору:

    • если сделка оформляется не только на земельный участок, но и на строение, находящееся на этом участке;
    • если земельный участок находится в собственности государства (муниципалитета), при этом срок договора аренды между арендодателем и арендатором составляет больше 5 лет;
    • если арендатор передал собственнику участка запрос на то, чтобы тот разрешил пересдачу земли, но уже прошло больше одного месяца, а ответное письмо так и не было получено.
    Читайте так же:  Погашение задолженности по исполнительному листу проводка

    Чем аренда отличается от субаренды?

    Аренда – процесс передачи имущества арендатору во временное пользование за установленную плату, а субаренда – точно такой же процесс передачи недвижимости, но уже не собственником этой недвижимости, а арендатором третьему лицу.

    Эти понятия хоть и имеют похожий смысл, но отличия у них имеются:

  • с юридической точки зрения аренда безопасней, чем субаренда;
  • при субаренде субарендатор снимает площадь меньше, чем при аренде. Обычно в субаренду берут помещения начинающие предприниматели, которым требуются небольшие квадратные метры для развития своей деятельности;
  • договор аренды заключается сторонами на тот срок, который будет обговорен арендодателем и арендатором. А при составлении договора субаренды у субарендатора есть определенные временные рамки. Стороны соглашения не могут оформить сделку на срок, превышающий тот, что указан в договоре аренды. То есть договор субаренды полностью зависит от договора аренды.
  • Что же выбрать: аренду или субаренду? Все зависит от того, какая площадь помещения вам необходима. Если вам нужен просторный офис или квартира, тогда нужно оформлять договор аренды.

    Если вы планируете использовать только комнату в квартире или вам нужен офис небольшой квадратуры, тогда целесообразней оформить договор субаренды.

    Стороны сделки

    Договор субаренды может быть заключен:
    • между физическими лицами;
    • между юридическими лицами;
    • физическим и юридическим лицом.

    Договорные отношения между участниками, которые являются юридическими лицами, практически ничем не отличаются от других правоотношений. Но есть одна существенная особенность – сделка обязательно должна быть зарегистрирована в Росреестре.

    Нужно ли регистрировать договор субаренды в 2019 году?

    На этот счет складываются разные мнения. Одни люди утверждают, что такой договор подлежит обязательной регистрации, если основной договор ранее был зарегистрирован в Росреестре. Другие отмечают, что такую сделку необязательно регистрировать.

    И те, и другие в некотором роде правы, однако стоит внести коррективы:

    • договор субаренды, как и договор аренды обязательно должен пройти регистрацию;
    • договор субаренды можно не регистрировать только в том случае, если стороны заключили сделку на срок меньше чем на 12 месяцев. Но при более длительных сроках регистрировать договор нужно обязательно.

    Может ли субарендатор сдавать помещение в субаренду?

    Цепочка арендодатель – арендатор – субарендатор – субсубарендатор возможна, но только в том случае, если возможность сдачи объекта недвижимости в субаренду прописана в соответствующих договорах.

    Если в соглашении арендодателя и арендатора есть пункт, в котором указано, что арендатор имеет право передавать имущество во временное пользование третьим лицам, а в договоре субаренды не прописано, что субарендатор тоже имеет право передавать часть недвижимости четвертому лицу, то с юридической точки зрения конечный арендатор должен получить от арендатора письменное согласие о проведении сделки.

    Если такого согласия не будет и в договоре не будет прописан такой пункт, тогда сделка будет считаться недействительной.

    Что такое договор субаренды и в чем его особенности?

    Заключается такое соглашение только с согласия арендодателя. Договор составляется в простой письменной форме. Сама сделка регулируется теми же правилами, что и исходный договор.

    Другие условия:

  • если досрочно расторгается договор аренды, то такая же участь ждет и вторичный договор;
  • если первичную сделку посчитают ничтожной, то и вторичное соглашение не будет иметь юридической силы;
  • при заключении договора субаренды важно получить согласие собственника недвижимости на оформление новой сделки. Если такого согласия не будет, тогда договор будет считаться недействительным;
  • договор субаренды зачастую не требует нотариального заверения, но есть случаи, когда без помощи нотариуса не обойтись. Так, обязательно нужно заверить сделку у нотариуса, если сделка заключается между физическими лицами, которые не являются субъектами предпринимательской деятельности. Также нотариальному заверению подлежит и тот договор, который заключен сторонами на срок от 3 лет;
  • договор субаренды, заключенный на срок от 1 года, подлежит обязательной государственной регистрации.
  • Форма договора субаренды

    Составляется договор в письменной форме. Обязательно нужно прописать в соглашении следующие пункты:

  • наименование сторон – арендатора и субарендатора;
  • информация о сдаваемом помещении: его адрес, площадь;
  • срок действия исходного соглашения;
  • согласие собственника недвижимости о том, что часть его помещения будет сдана в субаренду;
  • срок действия текущего соглашения;
  • платежи и расчеты по сделке;
  • права и обязанности арендатора и субарендатора;
  • ответственность сторон;
  • реквизиты и подписи сторон – арендатора и субарендатора.
  • Обращаем внимание на сроки соглашения

    Прежде чем подписывать договор субаренды, потенциальный субарендатор должен внимательно ознакомиться с условиями как текущего соглашения, так и основной сделки (договора аренды).

    Особое внимание нужно уделить срокам субаренды. Некоторые арендаторы по своему незнанию или по специально продуманной схеме указывают в договоре субаренды срок, который превышает срок действия основного соглашения.

    Если субарендатор столкнулся с такой ситуацией, тогда он должен понимать, что соглашение с арендатором будет работать только до конца действия основного договора, а все остальное время сделка будет являться недействительной, поэтому к концу окончания срока аренды субарендатор обязан будет вернуть недвижимость арендатору либо заключить новую сделку.

    [1]

    Чтобы не стать обманутым субарендатором, необходимо еще на стадии рассмотрения соглашения попросить арендатора ознакомиться с текстом основного договора для сопоставления сроков.

    Если арендатор отказывается предоставлять такое соглашение, ссылаясь на коммерческую тайну, тогда следует поискать другого арендатора.

    Налогообложение

    При оформлении договора субаренды налоги оплачивает арендатор, а не субарендатор. Но для этого первому нужно дополнить коды своих видов деятельности, вписав графу 70.20 – сдача в аренду недвижимости, а также код 68.20 – предоставление в аренду арендованных объектов недвижимости.
    Читайте так же:  Как заполнять журнал инструктажа по пожарной безопасности

    Объектом налогообложения в этом случае у арендатора буду доходы, а расходами будет арендная плата, которую арендатор выплачивает собственнику недвижимости.

    При заключении договора субаренды важно получить согласие собственника недвижимость на пересдачу объекта третьим лицам. К договору субаренды применяются те же правила и условия, что прописаны в основном договоре, включая и срок действия сделки.

    Такое соглашение подлежит обязательной государственной регистрации, если составляется на срок больше 12 месяцев.

    Сторонами сделки могут выступать как физические, так и юридические лица. При досрочном расторжении основного соглашения расторгается и договор субаренды.

    Образец договора субаренды нежилого помещения, заключаемый между юридическими лицами.

    ДОГОВОР СУБАРЕНДЫ

    1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

    1.1. Арендатор сдает, а Субарендатор принимает в субаренду нежилое помещение , расположенное по адресу: , общей площадью кв. м для использования под .

    1.2. Арендатор владеет указанным в п.1.1 нежилым помещением на основании договора аренды недвижимого имущества № от « » 2019 г.

    2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

    2.1. Арендатор обязан:

    • в течение дней с момента подписания настоящего договора передать в пользование Субарендатора, указанное в п.1.1 помещение по акту приема-передачи, в котором должно быть указано техническое состояние помещения на момент сдачи в субаренду.

    2.2. Субарендатор обязан

    • использовать арендуемые помещения только в целях, указанных в п.1.1 договора;
    • содержать арендуемее помещение в полной исправности и надлежащем санитарном состоянии до сдачи Арендатору, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность;
    • вносить арендную плату в установленные договором сроки;
    • при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно сообщать об этом Арендатору;
    • если арендуемые помещения в результате действия Субарендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер, придут в аварийное состояние, восстановить их своими силами, за счет своих средств;
    • за свой счет производить текущий ремонт арендуемых помещений;
    • по окончании срока субаренды освободить помещения и передать их Арендатору по акту приема-передачи в исправном состоянии, пригодном для использования под ;
    • по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении передать Арендатору безвозмездно все согласованно произведенные в арендуемых помещениях перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда от конструкций помещений, если иное не обусловлено отдельным соглашением.

    3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

    3.1. Стоимость субаренды помещений составляет (указать цифрами и прописью) рублей в месяц.

    3.2. Оплата по настоящему договору производится в рублях путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Арендатора, указанный в настоящем договоре, в течение дней после выставления Арендатором счета.

    3.3. Субарендатор оплачивает арендную плату ежемесячно и в порядке предоплаты, на основании выставляемых Арендатором счетов.

    3.4. Моментом оплаты считается день списания денежных средств с расчетного счета Субарендатора.

    4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

    4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

    4.2. В случае несвоевременного перечисления арендной платы Субарендатор обязан уплатить пеню в размере % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

    4.3. Уплата пени и возмещение убытков не освобождают виновную сторону от исполнения обязательств по договору.

    4.4. В случае несвоевременного возврата Субарендатором помещений, он уплачивает Арендатору арендную плату за срок пользования не возвращенными вовремя помещениями и неустойку в размере % от суммы арендной платы за соответствующий срок неосновательного пользования помещениями.

    5. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

    5.1. По требованию Арендатора договор может быть досрочно расторгнут в случае, когда Субарендатор:

    5.1.1. Пользуется предоставленными помещениями (полностью или отдельными их частями) не по назначению, предусмотренному п.1.1 настоящего договора.

    5.1.2. Умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояние помещений.

    5.1.3. Более двух раз подряд, по истечении установленного договором срока платежа, не вносит арендную плату.

    5.2. По требованию Субарендатора договор может быть досрочно расторгнут в случаях:

    5.2.1. Если Арендатор не предоставляет помещения в пользование Субарендатору, либо создает препятствия пользованию помещениями, в соответствии с условиями договора или назначением помещений.

    5.2.2. Если помещения в силу обстоятельств, за которые Субарендатор не отвечает, окажутся в состоянии, не пригодном для использования.

    6. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА СУБАРЕНДЫ

    6.1. Помещения сдаются в субаренду сроком на с момента вступления настоящего договора в силу.

    6.2. При надлежащем исполнении своих обязанностей Субарендатором, а также при отсутствии возражений со стороны Арендатора, договор считается пролонгированным на тот же срок, на тех же условиях.

    6.3. Договор вступает в силу с момента его подписания.

    7. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

    7.1. Изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускается по письменному соглашению сторон.

    7.2. Настоящий договор составлен в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

    7.3. Споры, вытекающие из настоящего договора, разрешаются путем переговоров. При неурегулировании возникших разногласий спор разрешается в Арбитражном суде г. .

    Видео (кликните для воспроизведения).

    7.4. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим договором, стороны будут руководствоваться действующим законодательством РФ.

    Источники


    1. Изварина, А. Ф. Судебная система России. Концептуальные основы организации, развития и совершенствования / А.Ф. Изварина. — М.: Проспект, 2014. — 304 c.

    2. Рогожин Н. А. Арбитражный процесс; Юстицинформ — Москва, 2012. — 240 c.

    3. Интеллектуальная собственность и реклама. Актуальные вопросы, административная и судебная практика. — М.: Альпина Паблишер, 2017. — 188 c.
    4. Договор субаренды – что это такое
      Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here