Как можно продать неприватизированную муниципальную квартиру

Самое главное по теме: "Как можно продать неприватизированную муниципальную квартиру". На странице собрана полезная тематическая информация. На все вопросы вам ответит дежурный специалист.

Как можно продать муниципальную квартиру без приватизации

Несмотря на то что программа приватизации в нашей стране работает уже более двадцати лет, еще есть жилье, где недвижимое имущество не передано в частную собственность. В нем можно жить, но продавать, дарить и передавать по наследству не получится. Казалось бы, на этом можно и завершить статью. Но, как и в других случаях, есть «лазейки», посредством которых, и невозможное становится возможным. Поговорим о том, как продать муниципальную квартиру без приватизации.

Можно ли выйти из положения?

Итак, собственником неприватизированного жилья является государство. Если в квартире живут по договору социального найма, то его нельзя продать. В противном случае такие сделки будут признаны недействительными. Как же тогда быть, если нужно улучшить жилищные условия? Можно ли продать квартиру, если она не приватизирована?

Начнем с того, что приватизация должна быть осуществимой в этом жилище, в принципе. Есть квартиры, которые невозможно оформить в собственность. К ним относится жилплощадь:

  • в общежитии;
  • в военных городках;
  • в служебном жилфонде;
  • находящаяся в аварийном состоянии;
  • когда кто-то из проживающих против приватизации;
  • в домах социальной защиты в сельской местности.

Об отчуждении такой недвижимости не может быть и речи.

Но, если приватизировать квартиру имеется возможность, то пути выхода из ситуации есть. Вот они:

  1. Совместная приватизация с покупателем и обычная продажа.
  2. Обмен неприватизированными квартирами.
  3. «Буферный» обмен.

Рассмотрим каждый из этих вариантов по отдельности.

Найти покупателя и приватизировать жилье

Этот вариант, пожалуй, оптимальный. В данном случае ищут покупателя, который готов взять на себя расходы по приватизации. Он вносит определенный задаток, который идет на приватизацию. Пункт прописывают в договоре.

Процесс приватизации занимает примерно два с половиной месяца. При этом собирают следующие документы:

  • справку о жилищной квоте;
  • о составе семьи;
  • о жилом помещении;
  • чеки «Жилье», если они имеются;
  • право на льготы;
  • документы, подтверждающие личности прописанных лиц.

Собрав полный пакет документов, направляются всей семьей в администрацию. На месте заполняют заявление, которое подписывают все члены семьи. Вопрос рассматривается в течение 30 дней. Затем заключают договор приватизации, который заверяют у нотариуса. С этого момента дом по закону — приватизированный.

Когда можно продать квартиру и каковы последствия?

Как только «новоиспеченный» собственник получает свидетельство Росреестра о собственности, он может продавать квартиру. Поэтому сделку можно осуществить сразу же. Однако здесь нужно учесть некоторые детали. По договору купли-продажи придется заплатить НДФЛ. Не подлежит налогообложению продажа лишь в случае, если приватизированная недвижимость в собственности более 3 лет (статья 217, пункт 17 Налогового кодекса).

В то же время собственник может рассчитывать на возврат суммы, если продажа осуществляется в связи с приобретением нового жилья. Это право имущественного вычета. Но оно действует только три года и распространяется на тех, кто является плательщиком НДФЛ.

Обмен с неприватизированными квартирами

Не все знают, но альтернативой сделки купли-продажи является обмен. Его реализация актуальна для неприватизированных квартир. Рассмотрим достоинства и недостатки этого способа:
  1. Когда квартиры имеют разную ценовую категорию, предусматривается доплата. Но в договоре об этом упоминания быть не должно. Считается, что обмен происходит равноценный. Поэтому передача денег может быть зафиксирована только в расписке.
  2. Если наниматель истратит право на приватизацию, то собственником он стать уже не сможет.
  3. Налоговый вычет получить при таком обмене невозможно.
  4. Плюсом договора считается гарантия того, что сделка ни из-за ареста, ни из-за залога не сорвется.
  5. Кроме того, могут быть без труда обменены квартиры, находящиеся в разных городах.

Как происходит обмен?

Решившись на такую сделку, нужно понимать, что найти подходящий вариант очень непросто. Если уже есть родственники или знакомые с подобным жильем, дело упрощается. Но такое встречается редко. Поэтому в основном придется потрудиться. Поиск может вестись:

Понятно, что риелтор возьмет на себя почти все заботы и объяснит все нюансы. Однако его услуги стоят недешево. Для таких сделок необязательно проверять юридическую чистоту недвижимости. Поэтому главная задача специалиста заключается в поиске подходящей квартиры. Но это вполне можно делать и самостоятельно.

Когда возможный вариант найден, собирают следующие документы:

  • заявление об обмене;
  • для Москвы единый жилищный документ, но могут потребовать справки о том, что задолженности отсутствуют, а также выписки из домовой книги;
  • договор соцнайма;
  • документы, подтверждающие личности всех участников сделки;
  • согласие со стороны прописанных в квартире лиц, которые отсутствуют, оно заверяется у нотариуса;
  • технические документы;
  • заявление нанимателя о том, что у него нет других помещений в собственности или по договору соцнайма.

При наличии детей и недееспособных членов семьи необходимо согласие органа опеки.

Вопрос решается в жилищной комиссии при муниципалитете. Если стороны получили разрешение, переходят к обмену. Для этого расторгают действующие договоры и заключают новые. Эти действия необходимо совершить в течение десяти дней со дня обращения.

«Буферный» обмен

Если наниматель обратится в агентство недвижимости, ему предложат хитрый вариант, как продать муниципальную квартиру без приватизации. Основной составляющей выступает «буферная» недвижимость, числящаяся в собственности агентства. Покупатель сначала ее оформляет в свою собственность. Затем продавец неприватизированной квартиры и покупатель осуществляют между собой обмен. В результате продавец становится собственником «буферной» недвижимости, а покупатель приобретает неприватизированную квартиру. Затем «буферную» недвижимость снова продают агентству. Таким образом, первоначальный владелец получает деньги за неприватизированную квартиру.

Конечно, этот способ сопровождается немалым риском. Продавец в итоге может остаться без жилья и денег. Поэтому на такую сделку можно решаться только в случае, если агентство является по-настоящему надежным.

Читайте так же:  Дома в кирове за материнский капитал

Для подстраховки каждый шаг нужно документировать: оформлять договоры, где четко указывать все моменты, включая цену, деньги получать под расписку. Также важно осмотреть «буферную» недвижимость. Лучше всего поможет обойти все скользкие моменты опытный юрист, если привлечь его к сделке.

Можно ли продать неприватизированную квартиру?

Согласно законодательству квартира, которая не приватизирована, считается муниципальной, а основной квартиросъемщик в таком случае ограничен в правах – он не может ее продать, не имеет права кого-то там прописать, официально сдать в аренду или же использовать как залоговое имущество. Другими словами, не имеет права выполнять с ней юридические операции, а наследники должны будут доказать свои права на имущество.

Приватизация, по сути, не является сложным процессом, а каждый гражданин РФ имеет один раз воспользоваться ею бесплатно. Но, все же случаи, когда объект недвижимости длительное время не приватизирован, а сделать с ним что-то нужно – не редкость. Поэтому, далее поговорим о том, можно ли продать неприватизированную квартиру, и как это сделать.

Можно ли по закону продать неприватизированное жилье?

Продажа приватизированного жилья регламентируется статьями 549-558 ГК РФ. Если же объект не приватизирован, то есть находится в муниципальной собственности, действия с ним регламентируются Жилищным Кодексом РФ. Согласно законодательству, продать неприватизированную квартиру в таком виде, как это понимает ГК РФ в виде оформления сделки купли-продажи, невозможно.

Законодательно можно найти другие обходные пути, но нужно понимать и то, что риски, а также бумажная волокита, существенно возрастают. Более того – сроки таких сделок дольше, да и в цене такая квартира может «упасть».

Способы продажи неприватизированной квартиры

Существует несколько способов продать квартиру, которая неприватизированная:

  • Все же приватизировать квартиру – это дольше, но законно и исключает риски.
  • Прописка покупателя – потенциальный покупатель прописывается, на него переоформляется лицевой счет, после чего осуществляется передача денег.
  • Обмен – в таком случае можно обменять только неприватизированную квартиру на приватизированную.

Каждая из этих сделок имеет свои нюансы и особенности, которые далее мы и рассмотрим подробнее.

Продажа с приватизацией

Это законно обусловленный и наиболее безопасный в таком ключе способ продажи, но не скорый по времени. Примерный алгоритм такой:

  • Удостоверьтесь в том, что квартиру можно приватизировать.
  • Найдите подходящего по вашим параметрам покупателя.
  • Подайте документы на приватизацию.
  • Дождитесь ответа от местного муниципалитета.
  • Если муниципалитет дает разрешение, то подписывайте договор о приватизации.
  • Оформляете получение аванса или задатка (лучше задатка) о покупке квартиры.
  • Регистрируете право собственности в квартире.
  • Заключаете сделку купли-продажи.

Кроме юридических проволочек, здесь должно быть и доверие между сторонами.

Продажа через прописку покупателя

Продажа через прописку покупателя по алгоритму схожа с вышеописанным, но имеет свои нюансы. Примерный алгоритм такой:

  • Узнать, можно ли приватизировать квартиру.
  • Если не вы единственный квартиросъемщик, то нужно взять согласие на прописку потенциального покупателя от остальных жильцов.
  • Если потенциальный покупатель ваш родственник, то достаточно будет согласия от остальных жильцов, если это посторонний человек – то нужно получить разрешение от местного муниципалитета.
  • На покупателя переоформляется лицевой счет.
  • Заключается договор и передаче средств, заверяется прописка у нотариуса.

По сути, это схема продажи квартиры под видом передачи права на приватизацию. В чистом виде это нельзя назвать сделкой купли-продажи, но законно она обоснована, никаких нарушений нет.

Риски есть – не все нотариусы соглашаются оформлять такие расписки, а передача денег без документов рискованная.

Обмен жилья

Согласно статье 72-73 Жилищного Кодекса РФ можно обменять одну неприватизированную квартиру на другую приватизированную квартиру.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

8 (800) 222-76-65
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Но, обратите внимание на то, что нельзя обменять приватизированную квартиру на неприватизированную.

Обратите внимание на то, что есть ряд запретов на обмен:

  • Если жилье изъято из жилого фонда.
  • Если жилье подлежит сносу, находится в аварийном состоянии.
  • Если в квартире проводилась незаконная перепланировка. Обратите внимание, что даже если технически она была возможна, нет никаких нарушений привал безопасности, но нет разрешения БТИ и технической документации, перепланировка будет признана незаконной.
  • Если основной квартиросъемщик не имеет права проводить какие-либо юридические операции, то есть признан недееспособным или он несовершеннолетний, не имеет законного отношения к этой квартире.

Примерный алгоритм обмена

Процедура проходит примерно следующим образом:

  • Находится подходящий покупатель. Это можно делать как самостоятельно, так и через агентство недвижимости.
  • Обращаетесь в местную администрацию, получаете разрешение на обмен.
  • Обмен регистрируется.
  • На обменянную квартиру регистрируется право собственности.
  • Полученная квартира продается по стандартному алгоритму.

Самый вероятный риск в такой схеме – попасть на агентство-мошенника. Поэтому лучше не обращаться к кому-попало, выбирайте только те агентства, которые давно работают на рынке, или же с ними сотрудничали ваши знакомые.

Продажа квартиры с долгами

Законодательно невозможно продать квартиру с долгами по ЖКУ. Тем более ситуация усложняется, если объект недвижимости неприватизированный.

Если же единственный вариант – это продать квартиру с долгами и неприватизированную, то примерный алгоритм действий таков:

[3]

  • Найти подходящего покупателя.
  • Заключите соответствующий договор. А так как не все нотариусы согласны на заверение таких документов, не факт, что получится заверить соглашение.
  • Потенциальный покупатель прописывается в квартире.
  • На покупателя переоформляется лицевой счет квартиры.
  • Завершается сделка – покупатель получает указанную в договоре сумму.
Читайте так же:  Разделение долей в квартире по материнскому капиталу

Нужно понимать, что при таком способе продажи квартира существенно упадет в стоимости – и из-за того, что квартира продается не по стандартному способу продажи, и из-за того, что числиться долг, который будет погашать новый владелец.

Возможные риски

Продажа неприватизированной квартиры – это уже сложность, так как она, по сути, не продается, а просто обходными в законе путями передается в собственность другому человеку.

Основными сложностями такого процесса является следующее:

  • Нечестные агентства недвижимости могут продать «буферную», то есть продаваемую по обмену квартиру, сразу нескольким продавцам.
  • Вероятны сложности с регистрацией в муниципальной квартире: пока прежний квартиросъемщик не выпишется из помещения, подселить нового будет невозможно.
  • Потенциальный покупатель может работать по поддельным документам. Оспорить сделку потом будет сложно даже в судебном порядке, так как саму операцию сложно вообще назвать продажей.

Единственно разумным решением будет все же сначала приватизировать квартиру, а уже потом заниматься ее продажей. Но, если такой вариант вообще не рассматривается, совершайте все сделки с участием юриста, обязательно оформляйте передачу денег с помощью расписок и обращайтесь только к профессиональным агентствам недвижимости.

Продажа неприватизированной квартиры

Продажа квартиры – это, зачастую, единственная возможность получить нужную сумму для покупки нового жилья или, хотя бы получения первого взноса за ипотеку. Но можно ли продать неприватизированную квартиру и как это сделать? Читайте в этой статье.

Можно ли продать неприватизированную квартиру?

Нет. Прямая продажа невозможна. Неприватизированная квартира находится на балансе муниципалитета и не является частной собственностью. Как следствие, у жильцов нет никаких прав на недвижимость. В том числе нет права на его продажу. Однако значит ли это, что получить деньги за реализацию такого жилья невозможно ни при каких условиях? Нет!

Как продать муниципальную квартиру без приватизации

Существует как минимум 2 вполне реальных варианта пусть и не на напрямую, но продать жилье такого плана. И все это вполне законно.

Способ Плюсы Минусы Стоимость Сроки
Предварительная приватизация Нет рисков.
Высокая цена. Длительный срок.
Необходимость платить налог. Продавец должен понести расходы по приватизации. В среднем около 3-5 тысяч рублей. Зато саму недвижимость можно продавать за полную стоимость. Приватизация занимает около 3-6 месяцев. Прописка Быстро.
Не нужно платить налог. Высокий риск.
Низкая цена. Стоимость недвижимости не будет рыночной. Зато налог платить не нужно. Время нужно только на прописку. В среднем – до 5 дней.

Способ 1: Продажа после приватизации

Это самый простой, логичный и очевидный вариант, при котором жилец сначала оформляет право собственности на недвижимость, а потом продает квартиру на общих основаниях. Главный недостаток тут – нужно заплатить 13% от суммы в виде налога (ст.217.1 НК РФ). Избежать этого можно только пользуясь жильем в течение 5 лет с момента оформления в собственность, но в данном случае это невозможно, ведь продать квартиру нужно прямо сейчас.

Порядок, этапы

  1. Провести приватизацию квартиры.
  2. Найти покупателя.
  3. Продать квартиру на общих основаниях.

Процедура, процесс

Приватизация квартиры – это достаточно длительный процесс, который может занимать от 3 до 6 месяцев. А если не особо заниматься вопросом – то и больше. К счастью, сейчас эта процедура бессрочная, так что торопиться некуда. Если, разумеется, жилье не нужно продать как можно быстрее.

Однако, чтобы реализовать квартиру как можно быстрее, терять все это время ожидая реакции муниципалитета вовсе не нужно. В среднем поиски покупателя на квартиру также длятся от 1 месяца и до полугода. Как следствие, можно сразу начинать подбор желающих приобрести недвижимость, благо в процессе приватизации квартиру можно показывать.

Единственным нюансом является сама процедура. Если такой покупатель будет найден буквально за несколько дней, с ним придется договариваться о том, что жилье будет передано лишь через несколько месяцев, когда будет оформлено право собственности. К сожалению, далеко не все согласны ждать так долго.

Но если все нужные документы уже на руках, то дальше все очень просто: договариваемся с покупателем, заключаем договор купли-продажи, получаем от него деньги и у квартиры появляется новый собственник.

Способ 2: Продажа через прописку

Это более сложный и на самом деле достаточно спорный вариант, однако он может значительно сократить срок ожидания. Суть в том, чтобы сначала прописать в жилье потенциального покупателя, получить от него деньги и после этого выписаться. Формально, получится что в квартире появляется новое прописанное лицо, а старое – выписывается. Ничего незаконного.

Видео (кликните для воспроизведения).

Но и проблем тут больше. Во-первых, решение о том, прописывать кого-либо в жилье или нет принимает муниципалитет. Как следствие, он может просто отказать, ведь покупатель скорее всего не является родственником и никакого отношения к текущим жильцам не имеет.

Кроме того, есть серьезный риск нарваться на мошенников. Оформив прописку, продавец может просто не увидеть свои деньги. В результате у него в квартире будет иметь право жить абсолютно посторонний человек. К тому же, имеющий право на долю от недвижимости, если все же начать процедуру приватизации.

Порядок, этапы

  1. Найти надежного и честного покупателя, который согласится на такую процедуру.
  2. Получить от него задаток (чтобы свести риск обмана к минимуму).
  3. Прописать покупателя в квартире.
  4. Получить остаток суммы.
  5. Выписаться из квартиры.
Читайте так же:  Куда подавать заявление по факту мошенничества

Процедура, процесс

Сложнее всего найти нормального покупателя. Большинство людей не хочет связываться с подобными предложениями, предпочитая переплатить, но получить жилье в собственность сразу, а не возиться потом еще с приватизацией (и нести соответствующие расходы). К тому же, они также рискуют, ведь «продавец» может и не выписаться.

Если такой человек все же найден, то возникает другая проблема – мало кто захочет отдавать деньги просто так, ведь ничем подтвердить факт покупки он не сможет и останется только надеяться на честность продавца.

Когда и эта проблема решена, возникает следующая – прописка. Хорошо, если муниципалитет согласен на прописку нового человека в принадлежащей ему квартире. А если нет? Если последует отказ? В такой ситуации придется возвращать деньги. Но когда и с этим все в порядке, останется только выписаться. Тут уже особых сложностей нет, так как никто держать в не будет.

Подводные камни, сложности

На рынке недвижимости действует огромное количество мошенников. В том числе сюда можно отнести и ряд агентств недвижимости. Рекомендуется, вне зависимости от выбранной схемы, предварительно хотя бы проконсультироваться с опытным юристом. А еще лучше — оформлять сделку под его чутким руководством.

  • Самая частая проблема – прописка. Нередко муниципалитет отказывается прописывать кого-то до тех пор, пока хотя бы один из предыдущих жильцов не выпишется. Если у продавца несколько человек в семье, то можно попросить это сделать одного из них. А если он один? Выписавшись при таких условиях он рискует потерять право на проживание в квартире.
  • Вторая проблема – сроки ожидания при приватизации. Даже если удалось убедить потенциального покупателя подождать, это еще не значит, что он действительно выполнит свои обязательства. Нередко уже после приватизации, когда сделка купли-продажи должна произойти со дня на день, выясняется, что человек уже купил себе жилье и ему больше ничего не нужно. Приходиться тратить время на поиски нового покупателя.
  • И третья проблема – аванс. Все бояться быть обманутыми, а в варианте с пропиской моментов, в которых стороны могут «кинуть» друг друга – несколько. И аванс мало кто согласен давать на таких условиях.

Как подстраховаться

Если в случае с приватизацией все происходит достаточно официально и строго по закону (меньше лазеек для мошенников), то вариант с пропиской предполагает доверие сторон друг к другу. Но на голом доверии получается оформить сделку далеко не всегда. Потому рекомендуется любой момент фиксировать документально. Чуть ли не пошагово. Полностью избавить от проблем это не сможет, зато значительно сократит их количество.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Как продать неприватизированную квартиру?

Согласно статье 209 ГК РФ квартиру могут продать только собственники этого жилья. Неприватизированная квартира относится к муниципальному фонду и распоряжается ею только государство. В отношении таких квартир существует ограничение на продажу, потому сделки с ними будут признаны ничтожными. Вот тут и возникает вопрос, насколько возможно ее продать?

Можно ли продать неприватизированную квартиру по закону?

Муниципальное (государственное) жилье предоставляется гражданам на определенных условиях. Поэтому законно продать такую квартиру нельзя. Но существуют способы обхода совершения сделки и, решившись на них, жильцы квартиры должны понимать последствия продажи.

Не всегда существует возможность реализовать неприватизированную квартиру. Это случается, когда:

  • дом отнесен к аварийному фонду, подлежащему сносу (тогда потребуется ждать момента переселения в другое муниципальное жилье);
  • имеется задолженность по коммунальным платежам за муниципальную квартиру (наличие долгов не позволит приватизировать квартиру или ее продать).

При отсутствии указанных факторов существует два варианта получения денежных средств от реализации неприватизированного жилья:

[1]

  1. Обмен неприватизированной жилплощади.
  2. Прописка покупателя с последующим отчуждением прав на квартиру, при условии что площадь позволяет совершить сделку;

В обоих случаях участники сделки должны достаточно доверять друг другу. Если же продавец и покупатель сомневаются, то придется сначала пройти процедуру приватизации квартиры, в результате которой жильцы станут ее собственниками. До момента приватизации жилье принадлежит государству или муниципалитету и передается гражданам во временное пользование на основании договора социального найма.

Сложность продажи неприватизированной квартиры заключается в следующих моментах:

  1. Законодательство не позволяет продавать такое жилье напрямую.
  2. Много времени уходит на оформление документов и взаимодействие с покупателем.
  3. Существует риск быть обманутым мошенниками.

Способы продажи неприватизированной квартиры

Рассмотрим все способы продажи муниципальной квартиры подробней, ведь каждая из них имеет свои особенности.

Обмен неприватизированной квартиры

Согласно статье 72 Жилищного кодекса государство позволяет произвести сделку по обмену квартир предоставленных по договорам социального найма. Но законодательством (ст. 73 ЖК РФ) ограничено проведение процедуры обмена в случаях, когда:

  • дом, где находится жилье, признан аварийным и подлежит сносу;
  • квартира подвергалась перепланировке, которая не зафиксирована официально;
  • наниматель признан недееспособным или является несовершеннолетним гражданином, что лишает его прав на совершение сделок с недвижимыми объектами;
  • при расторжении или изменении договора социального найма.

Процедура обмена имеет следующий порядок:

  1. Подается запрос в муниципалитет на получение разрешения на обмен.
  2. Поиск квартиросъемщика снимающее социальную квартиру самостоятельно или через агентство недвижимости.
  3. Подписывается соглашение с покупателем.
  4. Производится обмен неприватизированной квартиры.
  5. Продавец регистрирует право собственности, возникшее у него в отношении приватизированной квартиры, полученной в ходе сделки.
  6. Продавец получает денежные средства в случае обмена с доплатой.

Вторым вариантом может выступать обмен на «буферную» квартиру, право собственности на которую принадлежит агентству недвижимости. Тогда производится процедура обмена, а затем агентство якобы выкупает жилье обратно. В результате продавец неприватизированной квартиры получает на руки денежные средства из расчета стоимости муниципального жилья минус понесенные в результате сделки расходы.

Такая процедура реализации неприватизированной квартиры сложна и опасна с точки зрения мошеннических схем.

Прописка покупателя и продажа неприватизированного жилья

В такой ситуации заложен смысл в передаче прав на приватизацию жилья. Такая сделка по своей сути не является куплей-продажей квартиры, но впоследствии прописанный гражданин сможет приватизировать ее, т.е. стать полноправным собственником.

Читайте так же:  Материнский капитал папам

В этом случае следует учитывать, что прописать на муниципальной жилплощади гражданина можно только с согласия:

  • остальных жильцов (если прописываемый является родственником квартиросъемщика);
  • муниципалитета (если хотите прописать постороннего человека).

Дополнительно площадь помещения должна позволять осуществить прописку еще одного гражданина, т.е. учитываются нормы на каждого проживающего.

Алгоритм продажи будет следующим:

  1. Уточняется момент, возможно ли произвести приватизацию жилья.
  2. Подписывается согласие на прописку гражданина со всех зарегистрированных жильцов квартиры.
  3. Необходимо получить согласие на прописку от органа местного самоуправления, если покупатель не является родственником нанимателя.
  4. Известите местный орган власти о своем желании реализовать право на приватизацию жилья и планируете выписаться из квартиры.
  5. Происходит переоформление лицевого счета на покупателя.
  6. Передаются денежные средства продавцу, что можно зафиксировать распиской или договором купли-продажи.
  7. После совершения сделки продавец выписывается с жилплощади и покупатель вправе начать процедуру приватизации квартиры на себя.

Сделка строится исключительно на доверительных отношениях покупателя и продавца. Зачастую таким способом пользуются мошенники, потому не все нотариусы соглашаются оформлять расписки о передаче денежных средств. А без расписки это очень рискованно.

Продажа квартиры после приватизации

Если другие способы Вас не устраивают, то самым лучшим вариантом, но продолжительным во времени является продажа после приватизации.

Весь пошаговый процесс продажи выглядит следующим образом:

  1. Уточните, не попадает ли квартира под условия, препятствующие ее приватизации (описывали в начале статьи).
  2. Найдите покупателя, договоритесь об условиях сделки и о том, что он дождется завершения процесса приватизации.
  3. Соберите все необходимые для приватизации документы и передайте их вместе с заявлением в муниципалитет по месту жительства.
  4. Дождитесь ответа органа местного самоуправления и в случае положительного решения подпишите договор о приватизации квартиры.
  5. Заключите с покупателем соглашение о покупке квартиры с внесением задатка.
  6. Подайте документы на государственную регистрацию права собственности на жилье и дождитесь окончания процедуры.
  7. Подпишите с покупателем договор купли-продажи и получите остаток суммы за квартиру.

[2]

Следует учитывать следующие моменты:

  • приватизировать муниципальное жилье возможно только, если с нанимателем заключен договор социального найма;
  • передачу аванса или задатка следует оформить нотариально.

Какие потребуются документы?

Если идти по пути приватизации, то он хоть и продолжительный, но наименее рискованный. Для этого потребуется составить заявление от всех участников приватизации, включая несовершеннолетних детей, и собрать пакет документов:

  • паспорта и свидетельства о рождении всех участников;
  • договор социального найма, на основании которого граждане проживают в муниципальном помещении;
  • технический паспорт на квартиру;
  • выписка из ЕГРН на объект недвижимости;
  • согласия остальных членов семьи;
  • доверенность, если интересы кого-либо представлены доверенным лицом;
  • справка о составе семьи и лицах, прописанных в квартире;
  • справка о начисленной жилищной квоте;
  • документ о получении жилищных льгот;
  • разрешение от местного органа власти на приватизацию жилья;
  • согласие на прописку граждан.

Подводные камни при продаже

Продажа неприватизированной квартиры является сложным и рискованным процессом, в результате которого можно столкнуться со следующими ситуациями:

  1. Обмен неприватизированного жилья через «буферную» жилплощадь является притворной сделкой, влекущей за собой риски признания ее недействительной. Любое заинтересованное лицо вправе инициировать процедуру признания сделки таковой. Тогда придется быть готовым к судебному разбирательству и возврату к первоначальному виду.
  2. Агентство может отказаться выкупать «буферную» квартиру и повлиять на них будет невозможно.
  3. Росреестр может отказать в регистрации договора сделки, по которому продана неприватизированная квартира. Такой договор в этом случае будет недействительным, а переданный покупателем аванс вряд ли ему вернется.
  4. Сделку по продаже муниципальной квартиры может оспорить в суде ее собственник (орган местной власти), если не получено согласие на обмен или прописку. Она признается мнимой или притворной, а договорные обязательства между покупателем и продавцом отменяются.

Чтобы хоть как-то себя обезопасить, прописывайте все условия продажи в договоре сделки:

  • цену квартиры;
  • обязанности и ответственность сторон;
  • условия расторжения соглашения.

Если же покупатель передает задаток, то необходимо делать это по предварительному договору, в котором указать обязанность продавца подписать соглашение о сделке после процедуры приватизации, в нем зафиксировать передачу остатка.

Самым лучшим и безопасным будет вариант с приватизацией квартиры и последующей ее продажей.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас по горячей линии или напишите нашему консультанту.

Покупка-продажа муниципального жилья

Квартиры стоят очень дорого и далеко не всегда по карману большинству жителей страны. Как следствие, популярностью пользуются различные законные, но обходные пути, при помощи которых можно получить жилье по низкой стоимости. Один из таких способов: покупка-продажа муниципального жилья.

Можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации

Муниципальное жилье – это недвижимость, которая принадлежит муниципалитету, то есть – населенному пункту, а значит – государству. Суть в том, что такое жилье выдается не для продажи, а для проживания определенным категориям населениям. Оно числится на балансе города, но все расходы на содержание квартиры несут жильцы. Выглядит как некий вариант аренды, с правом получения права собственности – приватизации.

Читайте так же:  Товарно транспортная накладная в каких случаях оформляется

Самый простой способ продать такую недвижимость – сначала приватизировать ее. После этого квартира будет считаться частной собственностью и ее можно будет продавать, как и любую другую частную недвижимость, безо всяких ограничений. Однако такая процедура занимает некоторое время и не всегда удобна в плане реализации. В результате применяются различные обходные схемы, чтобы и деньги за квартиру получить и приватизацию не проводить.

Этот вариант достаточно рискованный и потому особой популярностью не пользуется. Однако он же и самый быстрый. Так что, если продавец уверен в надежности и честности покупателя (и имеет встречное доверие), может быть реализована такая схема:

  1. Продавец подает запрос в муниципалитет на прописку в квартире третьего лица.
  2. Если одобрение получено, покупателя прописывают.
  3. Покупатель передает оговоренную сумму денег за данную операцию.
  4. Продавец выписывается из квартиры.

Получается, что у социального жилья появляется новый арендатор, который уже может реализовать приватизацию и стать полноценным собственником. Стоимость квартиры при такой «купле-продаже» не высокая за счет множества рисков и потенциальных проблем, однако именно цена и привлекает покупателей, не имеющих возможности приобрести жилье по рыночным ценам.

Использование «буферной» квартиры

Большей популярностью пользуется второй, альтернативный вариант, при котором обязательно требуется помощь риэлторов из агентства недвижимости. Суть системы в том, что продавец прописывает покупателя в своей квартире и одновременно выписывается из нее, прописываясь в другой, якобы купленной, жилой недвижимости (она формально принадлежит агентству недвижимости). Это необходимо для того, чтобы продавец не получил возможности вновь прописаться в том же муниципальном жилье.

После того, как покупатель не только пропишется в социальной квартире, но и завершит приватизацию, производится окончательный расчет, и продавец получает свои деньги. В тот же момент он якобы «продает» или «дарит» буферную квартиру обратно агентству (если вообще производилась перерегистрация права собственности). Дальше продавец уже сам решает, что он будет делать с полученными деньгами.

Как продать муниципальную квартиру

Сама процедура не очень сложная, но сильно отличается от классической купли-продажи. Формально, с точки зрения законодательства, это даже не является покупкой-продажей как таковой.

Порядок действий

  1. Продавец регистрирует покупателя в своей социальной квартире.
  2. Продавец выписывается из муниципального жилья.
  3. Продавец прописывается в буферной квартире.
  4. Покупатель производит приватизацию социального жилья.
  5. Производится окончательный расчет.
  6. Продавец выписывается из буферной квартиры и дальше уже решает, что ему делать с деньгами.

Для реализации подобной сделки могут понадобиться следующие документы:

  • Паспорта сторон.
  • Договор с агентством недвижимости.
  • Договор между сторонами сделки.
  • Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  • Выписка из домовой книги о количестве прописанных лиц в муниципальном жилье.
  • Договор на право пользоваться социальной квартирой.
  • Расписки, подтверждающие факт производимых расчетов.

С точки зрения продавца, он вообще не несет никаких расходов. Покупатель же, помимо затрат на «покупку» такой квартиры, вынужден будет еще заплатить 2000 на 1 человека в качестве госпошлины при регистрации права собственности на новое жилье.

Кроме всего прочего, следует учитывать расходы на оплату услуг агентства недвижимости. Как правило, эти расходы делятся между сторонами сделки, но тут многое зависит от достигнутых договоренностей. В среднем, ставка за подобную операцию составляет около 5% от цены сделки.

При большом желании и возможности действовать максимально активно, завершить всю операцию можно буквально за несколько дней. Тем более что в этом заинтересовано АН (агентство недвижимости), у которого нередко есть нужные связи, способные ускорить процедуру. В среднем же, на всю сделку уходит около 1-2 месяцев, включая сюда начальные переговоры.

Преимущества и недостатки

Главное преимущество подобной сделки заключается в предельно низкой цене недвижимости. В большинстве случаев, при помощи такой операции можно получить собственное жилье в 2-3 раза дешевле, чем на рынке. А вот недостаток – это сравнительно сложная схема, при которой любая из сторон в той или иной ситуации может добавить проблем другой, тем самым значительно увеличивая возможный уровень риска.

Риски и их минимизация

Рисков очень много и значительную их часть даже заранее спрогнозировать невозможно. Тем не менее можно несколько уменьшить уровень потенциальных проблем:

  • Любая процедура оплаты должна сопровождаться распиской.
  • Необходимо проверить, кто именно прописан в социальной квартире. Если там есть хоть кто-то помимо продавца, эти люди могут доставить проблем, если откажутся выписываться.
  • Рекомендуется заключить договор, в котором указать все, что обязуются выполнять стороны в тот или другой момент.
  • Лучше, если вся процедура будет контролироваться и проверяться агентством недвижимости.
  • Окончательный расчет должен производится не раньше момента окончания приватизации.
  • Сторонам рекомендуется убедиться, что они все считаются дееспособными. Это можно сделать при помощи обследования и соответствующих справок.

Видео (кликните для воспроизведения).

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Источники


  1. Национал-экстремизм и судебная власть в современной России. — М.: ОФ Антифашист, 2014. — 121 c.

  2. Прокопович, С.С. Итальянско-русский юридический словарь / С.С. Прокопович. — М.: РУССО, 2017. — 392 c.

  3. Еникеев, М.И. Основы общей и юридической психологии / М.И. Еникеев. — М.: ЮРИСТЪ, 1996. — 631 c.
  4. Как можно продать неприватизированную муниципальную квартиру
    Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here