Как проверить квартиру на чистоту при покупке самостоятельно

Самое главное по теме: "Как проверить квартиру на чистоту при покупке самостоятельно". На странице собрана полезная тематическая информация. На все вопросы вам ответит дежурный специалист.

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

О проверке юридической чистоты квартиры на вторичном рынке рассказывает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова .

Основная задача проверки

При покупке квартиры проверять нужно как саму недвижимость, так и ее собственника, то есть продавца. Основная задача – выявить обстоятельства, которые в будущем могут привести к тому, что Ваша сделка купли-продажи или предыдущие сделки с этим жильем окажутся недействительными. Как итог – вполне возможно, что Вы, даже уже как полноправный собственник, можете лишиться купленной квартиры.

Как проверить квартиру?

1. Изучите правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру.

Право собственности может подтверждаться разными документами в зависимости от даты проведения сделки.

Если квартира приобретена до 15 июля 2016 года, то право собственности подтверждает свидетельство о государственной регистрации. Если с 16 июля до 31 декабря 2016 года – выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). После 1 января 2017 года право собственности удостоверяют выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Правоустанавливающие документы – это те, что перечислены в качестве оснований права в свидетельстве, выписке ЕГРП или ЕГРН. Это может быть договор (купли-продажи, мены, участия в долевом строительстве, дарения и т. п.); свидетельство о праве на наследство; брачный договор; договор передачи в порядке приватизации и другие.

На что обратить внимание? Прежде всего проверьте соответствие адреса квартиры, информацию о собственнике, площадь квартиры, номер записи в реестре прав, наличие особых условий и ограничений в использовании.

2. Сверьте эти данные с данными, указанными в базе Росреестра. Для этого сделайте запрос на этой странице.

3. Проверьте отсутствие обременений: ипотеки, ареста, запрета на сделки в базе Росреестра (по тому же запросу).

4. Запросите актуальную выписку из ЕГРН на бумаге.

По нашей практике, данные в общедоступной электронной базе Росреестра не всегда обновляются вовремя и соответствуют действительности, поэтому необходимо запросить актуальную выписку из ЕГРН на бумажном носителе. Это можно сделать в любом МФЦ. Срок изготовления – чуть больше недели в зависимости от региона.

5. Запросите у собственника выписку из домовой книги.

Это делается для того, чтобы узнать, кто сейчас зарегистрирован в квартире по месту жительства. Данная выписка потребуется и для регистрации перехода права собственности.

Бывают случаи, когда лицо, имеющее право на проживание в квартире, временно выбыло и не состоит на регистрационном учете. Это означает, что такой человек сохранит право проживания и при смене собственника жилья, но вы не найдете информации о нем в выписке из домовой книги. Поэтому необходимо получить архивную выписку из домовой книги, где будут указаны все лица, имеющие право проживания на данной площади. Такую выписку может запросить только собственник.

6. Запросите документы технического учета: технический паспорт или поэтажный план с экспликацией. Эти документы позволят понять, была ли в квартире произведена перепланировка, узаконена она или нет.

Как проверить собственника?

1. Обязательно запросите нотариально удостоверенное согласие супруга, если квартира была приобретена в браке.

Такое согласие не требуется, если между супругами заключен брачный договор, в соответствии с которым квартира является собственностью одного из супругов. Если на момент приобретения квартиры собственник в браке не состоял, все равно лучше получить его нотариально удостоверенное заявление об этом. Конечно, если оба супруга являются собственниками квартиры, подобное согласие на сделку не требуется. Но тогда договор требует обязательного нотариального удостоверения.

2. Дееспособность правообладателя подтверждается справками из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Такую справку может получить только сам правообладатель лично. Этот этап рекомендуется не игнорировать, ведь сделка, заключенная недееспособным либо ограничено дееспособным лицом, может быть признана недействительной.

3. Убедитесь в отсутствии исполнительного производства в отношении собственника.

Это можно выяснить на сайте Федеральной службы судебных приставов.

4. Выясните, нет ли сведений о банкротстве физического лица.

Эту информацию вы найдете в Едином государственном реестре сведений о банкротстве.

5. Запросите согласие органов опеки.

Если собственником квартиры (единственным или одним из собственников) является несовершеннолетний (ребенок до 18 лет), необходимо получить согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки.

6. Проверьте задолженности по оплате коммунальных и эксплуатационных платежей.

Их отсутствие подтверждается выпиской с финансово-лицевого счета, справкой ТСЖ и т. п.

7. В зависимости от оснований возникновения права собственности могут потребоваться дополнительные проверки.

Например, если квартира приобретена в порядке наследования, нелишним будет проверить наличие других наследников, которые могут в будущем претендовать на часть квартиры.

8. Убедитесь, что при приватизации не были ущемлены ничьи права.

Если квартира была приватизирована, нужно убедиться, что права других членов семьи, проживавших в квартире на дату приватизации, не были ущемлены. Это можно проверить по расширенной выписке из домовой книги. Если на дату приватизации в квартире был зарегистрирован кто-то, кроме собственника, необходимо запросить у собственника подтверждение отказа этих лиц от участия в приватизации. Информация обо всех лицах, которые получили права на квартиру в порядке приватизации, будет указана в договоре передачи.

Здесь даны общие рекомендации по проведению проверки юридической чистоты сделки, но каждая сделка индивидуальна. Поэтому по конкретной сделке могут потребоваться дополнительные документы и действия, определить которые может только специалист.

Как проверить квартиру на чистоту при покупке

Как проверить квартиру на чистоту при покупке?

Одним из самых главных мотивов для найма риэлтора при покупке квартиры, является желание обезопасить предстоящую сделку. И это естественно, ведь даже самая дешевая квартира в Москве, стоит целое состояние. К сожалению, не все агентства недвижимости и риэлторы должным образом относятся к своим обязанностям по проверке квартиры на юридическую чистоту. Причины этому могут быть разными – от не желания нести дополнительные расходы по сделке, до банального отсутствия возможностей. С другой стороны, не могу не кинуть камень в огород современных покупателей. Такого безответственного отношения к покупке квартиры как сейчас, я раньше не наблюдал. Покупатели легко рискуют миллионами, ради экономии нескольких тысяч рублей! Вы думаете стало меньше мошенников? НЕТ. Их стало больше и они стали гораздо умнее и прогрессивней! Но, это был «крик души», а так как мы с вами люди опытные и уверенные в себе, я расскажу (по большому секрету) что можно и нужно проверить при покупке квартиры на вторичном рынке жилья самостоятельно.
Читайте так же:  Возврат и обмен товара по закону прав потребителей

Пошаговая инструкция по проверке квартиры:

1. Первое что мы должны сделать, приняв решение о покупке конкретной квартиры – это проверить, что человек, который выдает себя за продавца – им и является. Для этого нужно увидеть правоустанавливающие документы на квартиру, в которых собственник квартиры совпадает с паспортом человека, назвавшегося Продавцом. В случае если собственников несколько, Вы должны увидеть их всех.

2. Если продавцов квартиры представляет агентство недвижимости или частный риэлтор и дело дошло до подписания договора аванса, а продавцов Вам никто показывать не собирается, убедитесь, что имеется документ, дающий полномочия представлять интересы собственников. Это может быть нотариальная доверенность или договор, по которому Продавец поручает совершить за него конкретные действия, в частности вести от его имени переговоры и принять аванс за квартиру.

3. Не менее важным этапом проверки квартиры, является проверка самих продавцов квартиры. Один из самых распространенных способов мошеннических действий с квартирой, является продажа квартиры по поддельным документам удостоверяющим личность. И если Вы думаете, что это случается только в кино, Вы очень сильно ошибаетесь. Еще раз напоминаю – квартира в Москве стоит состояние! Как правило, мошенники действуют в сговоре с настоящим собственником. В его паспорте переклеивается фотография и подставной человек продает квартиру. Далее приходит настоящий владелец с историей о потерянном паспорте и затянувшейся на пару месяцев рыбалке, и в результате долгого судебного процесса покупатель остается без квартиры и без денег. Вывод: проверьте паспорт Продавца. А лучше всех это умеют делать нотариусы. Поэтому любой нотариальный документ от продавца, полученный в Вашем. присутствии, по эффекту будет лучше любых антидепрессантов.

4. Еще один пункт проверки квартиры на чистоту, требующий Вашего настойчивого присутствия. Договоритесь с продавцом на берегу (то есть при внесении аванса), что при походе в многофункциональный центр для получения выписки из домовой книги, Вы будете присутствовать с ним. Во первых, Вы убедитесь, что официальный документ, показывающий всех зарегистрированных в квартире лиц, не поддельный. А во вторых, представившись новым покупателем квартиры, у Вас будет возможность задать сотруднице МФЦ вопрос о зарегистрированных ранее людях и даже попробовать попросить распечатать архивную выписку. Так как рядом с Вами будет сидеть собственник квартиры, отношение к Вам будет доброжелательнее. Поэтому, если зарегистрированный ранее человек поехал отбывать наказание в зону, с возможностью вернуться в квартиру, Вас об этом известят. Также стоит обратить внимание на зарегистрированных в квартире людей, ранее отказавшихся от участия в приватизации этой квартиры. У вас должны быть 100% гарантии о снятии этих лиц с регистрационного учета из квартиры, потому что никакой суд их не «выпишет» из квартиры без их согласия.

5. Есть один документ, который однозначно нужно заказывать при проверке квартиры на чистоту и который совершенно точно покажет: кто и на основании каких документов сейчас является собственником квартиры. Называется этот документ – выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости. Ее может взять ЛЮБОЙ человек на ЛЮБУЮ недвижимость в ЛЮБОМ МФЦ или отделении Росреестра. Достаточно оплатить небольшую госпошлину и предъявить свой паспорт. Кроме вышеперечисленных сведений, в выписке будет информация о наличии/отсутствии обременений и арестов на квартиру.

6. Совсем недавно появилась опасность лишиться квартиры, если человек будет признан банкротом уже после продажи квартиры. Чтобы избежать подобной ситуации, проверьте продавца квартиры в интернете по картотеке арбитражных дел и на официальном сайте Мосгорсуда. В случае, если против продавца идет суд — разберитесь в ситуации глубже (конечно уже с юристом).

7. Еще одна опасность о которой наслышаны все – это риск признания продавца «не способным понимать значения своих действий и руководить ими» в момент совершения сделки продажи квартиры. Другими словами – признания сделки недействительной по причине недееспособности продавца. Сложность предотвращения этой ситуации состоит в том, что продавцу квартиры не обязательно нужно быть психически нездоровым человеком и состоять на учете в Психиатрическом или Наркологическом диспансере. Продавец может быть просто предрасположен к временной потере рассудка (что может быть подтверждено в суде выписками из медицинских дел о посещении врача психиатра или нарколога). Как правило, для судебного медицинского эксперта этих сведений будет достаточно, чтобы дать суду заключение, которое приведет к признанию сделки недействительной. Данной ситуации можно избежать, воспользовавшись одним из советов:

  • Попросите продавца взять справки о том, что он не наблюдался в ПНД и НД;
  • В день сделки проведите обследование у врача психиатра на предмет дееспособности;
  • Пригласить на сделку врача психиатра (при этом не обязательно его представлять), чтобы он со стороны оценил дееспособность продавца.В том случае, если продавец квартиры находится в «группе риска» — это одинокие пенсионеры, лица с признаками психиатрических заболеваний, алкоголики и наркоманы, в обязательном порядке нужно использовать все перечисленные методы подстраховки.

8. В том случае, если Вы приняли решение покупать квартиру, доставшуюся продавцу по наследству, Вам надо обезопасить себя от возможного расторжения договора купли-продажи квартиры по причине правопритязаний от другого наследника. В этой ситуации нужно будет провести очень серьезный анализ документов с полным комплексом проверки квартиры на чистоту. Прежде всего проверить все родственные связи — кто, кому и почему оставил наследство, были ли другие возможные претенденты на наследство. Если были, то где отказы от наследства и почему отказались. Естественно, что все это нужно подтвердить документами. Но самое смешное, что для полной безопасности, нужно будет подтвердить подлинность самих подтверждающих документов. В общем, проверка чистоты квартиры при покупке у наследника, может трансформироваться в настоящее детективное расследование.

Читайте так же:  Где самые дешевые квартиры в россии

9. Очень не хочется говорить про квартиры, которые продаются по доверенности. Первый совет, который можно дать в этом случае – не покупайте такие квартиры. Но, к сожалению, в реальной жизни такие ситуации тоже могут иметь место. И далеко не всегда они связаны с криминалом. К примеру, люди просто физически или материально не могут приехать на сделку из другой страны. В любом случае, Ваша задача убедиться в том, что:

  • Продавец давший доверенность, является реальным и живым человеком. Для этого нужно найти знакомых (или нанять юриста), которые территориально находятся недалеко от продавца, и могут встретиться с ним, чтобы поговорить и проверить его документы. В крайнем случае (к примеру, продавец участвует в экспедиции на Марс), воспользуйтесь для общения Скайпом.
  • Доверенность действительно настоящая. Вопрос о подлинности доверенности обычно задают тем, чья печать и подпись стоит на доверенности. Имейте ввиду, доверенность может быть выдана не только нотариусом РФ, но и нотариусами других стран, консульством РФ в другой стране, командиром воинской части, начальником места лишения свободы и еще кое-кем.
  • Но и это еще не все. Нужно проверить что доверенность не отозвана. Если доверенность была выдана в России, это можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты, указав фамилию нотариуса, номер и дату выдачи доверенности. Для остальных доверенностей – узнавайте у организации удостоверившей доверенность.

Все способы проверить квартиру на чистоту при покупке квартиры на вторичном рынке, которые я перечислил, являются доступными для не профессионалов рынка недвижимости. Надо понимать, что эти способы не дадут Вам полной гарантии чистоты сделки хотя бы потому, что они не покрывают весь объем необходимых проверок, к которым у Вас просто нет доступа. С другой стороны, не всегда есть необходимость выполнять весь комплекс проверок. В каждом случае нужно проводить индивидуальный анализ сделки и слушать голос разума.

Заканчивая способы проверки квартиры на чистоту при покупке, хочу добавить следующее:

  • На сегодняшний день «максимально возможно» проверить чистоту квартиры перед покупкой могут только риэлторы в «связке» со специализированными юристами. На возмущенные возгласы от юридических компаний, занимающихся проверками квартир без риэлторов, могу ответить: «Юристы проверяют только документы попавшие к ним на стол». А как и какие документы попадут на стол юристу, зависит от нас.
  • Финансово гарантировать возмещение рисков могут только страховые компании, при условии оплаты ежегодных страховых взносов. Все остальные разговоры про гарантии с чьей либо стороны, являются пустословием и профанацией.

Если у Вас есть вопросы о том, как проверить квартиру на юридическую чистоту, оставьте мне заявку на бесплатную консультацию:

Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой всеми доступными способами?

Многие люди не желают обращаться в агентство и платить риелторам за помощь в подборе недвижимости, поэтому их интересует, как проверить квартиру перед покупкой. Это можно сделать самостоятельно, изучив документы на объект.

Проверяем продавца квартиры

Продажа недвижимости и ее покупка — действия, связанные с риском, поэтому проверка квартиры должна быть выполнена обязательно. Для этого необходимо заказать выписку из ЕГРН. В ней даны не только характеристики недвижимости, но и перечислены зарегистрированные лица, имеющие на нее права.

ЕГРН-4 заказывают в тех случаях, когда необходимо более подробно изучить передачу прав собственности от одного владельца к другому.

Эти 2 документа могут получить все граждане, есть следующие способы:

  • обращение в МФЦ;
  • в любом филиале Росреестра;
  • запросить электронную версию на сайте Росреестра;
  • обратиться в кадастровую палату.

Узнать стоимость услуги, а также то, как осуществляется порядок приема, можно на портале Росреестра. Если есть аккаунт на сайте «Госуслуги», можно заказать выписки через этот ресурс.

[2]

Покупатель узнает из выписки, кто владеет квартирой. С этим человеком будет заключен договор купли-продажи, он получит деньги, поэтому следует убедиться в том, что с документами на недвижимость все в порядке. Если квартира принадлежит более чем 1 человеку, проверяют бумаги каждого участника сделки.

У продавца необходимо запросить следующее:

  1. Паспорт. Без него нотариус не может выдать ни один документ, будет невозможно зарегистрировать квартиру. Проверить срок действия можно на сайте МВД.
  2. Документ, чтобы он мог подтвердить дееспособность. Если у продавца есть психическое расстройство, из-за которого он не может понять смысл своих действий, из-за его алкогольной, наркотической или азартной зависимости сделка может быть в будущем отменена. Если есть сомнения в адекватности, можно попросить предъявить водительские права. Гражданам для их получения необходимы справки из наркологического диспансера и ПНД.
  3. Подтвердить, что нет статуса банкрота, который накладывает ограничения. Например, операция по продаже квартиры может требовать получения согласия финансового управляющего. Возможна продажа имущества обанкротившегося лица с аукциона.
  4. Подтвердить отсутствие долгов. Об этом можно узнать на сайте ФССП. Приставы имеют право наложить на имущество арест, возможны и другие виды запретов.

На сайте Росфинмониторинга следует проверить, не включен ли продавец в список террористов, не числится ли среди экстремистов. Если его фамилия в них числится, федеральная служба проявит внимание к продаже квартиры.

Права и обременения

Проверить квартиру на чистоту при покупке покупателю сложно. В агентствах недвижимости над этим работают юристы, а гражданину самостоятельно найти следы мошеннических схем маловероятно.

Проверка юридической чистоты квартиры состоит из нескольких этапов. Сначала покупатель должен изучить записи в выписке ЕГРН. Следует выяснить, на основании каких документов была выполнена регистрация, нужно проверить ее давность.

Читайте так же:  Как заполнить декларацию на налоговый вычет при покупке квартиры

Правоустанавливающие документы следует тщательно изучить. Особенно внимательно это стоит делать, если жилье получено в наследство. Проблемы могут возникнуть и с приватизированными квадратными метрами, поэтому проверяют все бумаги.

Перед покупкой нужно убедиться в том, что квартира не под арестом, не находится в залоге в банке. Для продажи заложенной квартиры требуется письменное согласие залогодержателя. В этом качестве может выступать банк или другое учреждение, которому принадлежит залоговое имущество.

Аферисты часто пытаются продать ипотечное жилье, поэтому покупатель должен требовать снятия обременения. Если на продажу наложен запрет или действует арест имущества, регистрация сделки будет приостановлена.

[3]

Арест могут наложить приставы, также эту ограничительную меру накладывает суд. В первом случае необходимо обратиться в ФССП, втором — собственник недвижимости должен подать ходатайство.

Когда приставы или суд снимут арест, копию документа направляют регистратору. Только после этого квартира может быть зарегистрирована на покупателя.

Видео (кликните для воспроизведения).

Как проверить квартиру?

Граждан, которые решили сами искать жилье, интересует, как проверить квартиру на чистоту. При выборе объекта следует учитывать, что в нежилых прописаться нельзя. Коммунальные услуги для такой недвижимости стоят дороже, а ипотеку будет взять сложнее.

Необходимо проверить, не зарегистрированы ли по этому адресу организации. Эту информацию можно проверить на сайте ФНС. Если будет обнаружена регистрация, следует попросить владельцы жилья перерегистрировать фирмы. Этот пункт даже стоит включить в договор купли-продажи, но лучше все сделать заранее.

Для того чтобы посмотреть, была ли сделана незаконная перепланировка, нужно получить техпаспорт БТИ. Стоит проверить, не была ли изменена площадь жилья. Это может свидетельствовать о перепланировке. Уточнить метраж можно, изучив сведения, содержащиеся в расширенной выписке.

У продавца стоит уточнить обстоятельства перепланировки. Лучше отказаться от покупки жилья с несогласованным ремонтом, но если квартира хорошая и покупатель готов принять все риски, он может просить скидку.

При проверке документов стоит спросить у продавца квитанции, так можно подтвердить отсутствие долгов за коммунальные услуги. Уточнить информацию можно в ТСЖ или УК.

Покупателей часто интересует, что нужно знать перед покупкой квартиры. Полезно проверить, оплачен ли продавцом земельный налог или на имущество.

Проверка представителей продавца

Перед совершением сделки нужно не только проверить квартиру, при покупке еще следует изучить документы представителей продавца. Это требуется в тех случаях, когда человек не сам занимается продажей, а его родственники или агентство недвижимости. У них должна быть доверенность, ее заверяют у нотариуса.

Проверить ее можно, перейдя на сайт Федеральной нотариальной палаты. Сведения содержатся в реестре доверенностей. В документе должны быть указаны полномочия представителя и срок действия доверенности.

Если квартира принадлежит ребенку 14-18 лет, то подписывать документы на продажу он может только в том случае, если родитель дал свое письменное согласие. Это же требование установлено в отношение опекунов. У ребенка следует проверить свидетельство о рождении, а его представителя — паспорт. Требуется согласие органов опеки.

Если человек недееспособный, проверяют документы попечителя. Это паспорта, а также бумаги, подтверждающие, что человек назначен попечителем.

Посторонние лица, которые могут подкинуть проблем

Покупая недвижимость на вторичном рынке, необходимо понимать риски. Даже после регистрации есть категории граждан, которые могут подать в суд, добиваясь расторжения сделки. Поэтому покупателю стоит обратить внимание на следующее:

  1. Расторгал ли брак продавец в последние 3 года. Если да, то бывший супруг должен дать согласие на сделку. Это требуется в том случае, если нет решения о разделе имущества в суде, отсутствует нотариальное соглашение.
  2. Получить согласие на сделку нужно и у действующего супруга, если квартира оформлена на продавца, но находится в общей собственности.
  3. Все прописанные граждане должны перед продажей жилья выписаться, это касается и лиц с временной пропиской. Если покупатель не настоит на этом, потом ему придется выписывать этих граждан через суд.
  4. Наследники. Лучше не покупать жилплощадь, которая была получена в наследство менее 3 лет назад. Претенденты на наследство могут оспорить сделку в суде.
  5. Арендаторы и наниматели.
  6. Участники приватизации. Жильцы, даже отказавшись от этого процесса, могут бессрочно пользоваться квартирой. И даже через суд их нельзя выписать.

Особенно тщательно нужно проверить квартиру и документы, если в приватизации не принимали участие дети.

В каких случаях следует отказаться от сделки?

О том, как проверить чистоту сделки, думают многие покупатели недвижимости, но часто они не знают, в каких случаях от подписания бумаг стоит отказаться. Это нужно сделать в следующих случаях:

  • когда продавец не может показать все документы на квартиру;
  • он не согласен заключить стандартный договор;
  • нельзя установить контакт с собственником, его представитель по разным причинам переносит встречу или активно препятствует беседе;
  • владелец недвижимости страдает алкогольной зависимостью, он может стать жертвой “черных риелторов”;
  • продавец не хочет указывать полную стоимость квартиры;
  • за короткий срок собственники менялись несколько раз.

Это может указывать на то, что продавец — аферист, поэтому от сделки лучше отказаться ил поручить проверку документов юристу.

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой

Проверить юридическую чистоту приобретаемой квартиры можно только с помощью пакета документов. Следует отметить, что большинство документов должен предоставить непосредственно владелец недвижимости, поэтому если требуемые бумаги не предоставлены в оговоренный срок, к такому продавцу нужно внимательно присмотреться.

Прежде всего, следует проверить наличие тех или иных обременений (квартира не находится в залоге, не сдана в аренду, не находится под арестом, не является объектом судебного разбирательства, не находится в ренте) на конкретную квартиру. Сделать это можно в онлайн режиме. Для этого достаточно посетить сайт Росреестра и изучить электронную выписку из ЕГРН.

После этого необходимо проверить историю сделок, совершенных с квартирой. Если выписка говорит о том, что квартира неоднократно покупалась-продавалась, это весомый повод насторожиться.

Следующий этап — проверить законность перепланировки (если такая имеется). Проверить это можно без сторонней помощи, достаточно сверить планировку квартиры с техническим планом, показанном в тех.паспорте. Если перепланировка не соответствует техническому плану, значит она не узаконена.

Читайте так же:  Осаго размеры страховых выплат и способы их взыскания

Перед приобретением квартиры также важно проверить наличие:

  • Временно выписанных лиц. К таким лицам относятся заключенные, военнослужащие, пациенты психиатрических больниц и т.д. В любой момент перечисленные лица могут возобновить постоянную прописку, поэтому следует точно знать, нужно ли ожидать гостей. Проверить наличие временно выписанных лиц можно с помощью расширенной выписки из домовой книги, которую может получить только владелец недвижимости в паспортном столе.
  • Прописанные лица. Еще до продажи квартиры в ней никто не должен быть прописан. Чтобы убедиться в этом, необходимо изучить справку с паспортного стола.

Если продавец получил квартиру в наследство, существует угроза появления других претендентов на имущество. В таком случае следует обратиться к нотариусу (который вел наследственное дело продавца) и заказать у него выписку из нотариальной книги. В выписке должно быть четко прописано, что других наследников на квартиру нет.

Продавец обязан предоставить нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры, если недвижимость приобреталась в браке. Этот документ не нужен, если у супругов имеется брачный договор с разделением имущества.

Юридическая проверка квартиры необходима прежде всего, чтобы обезопасить себя и свое будущее имущество от возможных притязаний третьих лиц. В тех случаях, когда в процессе сделки принимает участие агентство недвижимости, проверка юридических нюансов является задачей последних.

Однако с целью экономии денежных средств, многие отказываются от услуг риелторов. В таком случае покупатель должен уметь разбираться в документах.

Самый быстрый способ проверить объект недвижимости на юридическую чистоту перед покупкой — это заказать комплексную проверку недвижимости на сайте rosegrn.su. Подробнее об этой услуге можно прочитать тут

Какие же документы нужно проверить?

Перед фактической передачей денег и подписанием договора очень важно собрать необходимую для совершения операции документацию. Для начала следует проверить документы, подтверждающие права конкретного продавца на квартиру. Главным документом является свидетельство о праве собственности. В тексте последнего должны присутствовать ссылки на правоустанавливающие документы, которые явились предлогом для регистрации права за конкретным человеком.

Как правило, такими документами являются договоры дарения, купли-продажи или мены. Нужно отметить, что на оборотной стороне перечисленных договоров должна быть печать ФРС синего цвета.

Проверяем паспорт продавца

Указанные в договоре и свидетельстве паспортные данные должны соответствовать официальному документу, подтверждающему личность владельца. Если тот менял паспорт, старые данные должны быть зафиксированы на последней странице нового документа.

При возможности следует снять копию паспортных данных продавца и лично проверить подлинность документа с помощью сайта миграционной службы.

Проверяем свидетельство о собственности на квартиру

Свидетельство о регистрации собственности должно быть на гербовой бумаге, без каких-либо подчисток, дефектов и прочих исправлений. В документе отображается информация о владельце, его паспортные данные, а также площадь и адрес недвижимости. Кроме того, в свидетельстве содержится информация о наличии обременений и ограничений на момент выдачи документа.

Проверяем квартиру на наличие обременений

Информацию о наличии таких обременений, как аренда, залог или арест можно найти только в выписке из ЕГРН. Заказать такую выписку в бумажном формате можно лично в МФЦ или ФРС. В электронном варианте заказать выписку из ЕГРН можно через официальный сайт Росреестра или у нас на сайте.

Проверяем наличие прописанных лиц

Перед покупкой квартиры продавец обязан выписать всех прописанных лиц. В противном случае, покупатель рискует обзавестись незваными гостями. Также не нужно забывать, что некоторые категории граждан могут быть выписаны только временно. К таким относятся:

  • проходящие срочную службу;
  • осужденные;
  • пенсионеры, временно находящиеся в домах престарелых;
  • находящиеся на лечении в психоневрологическому диспансере;
  • несовершеннолетние, находящиеся в воспитательных учреждениях.

В паспортной службе можно получить расширенную справку, в которой указывается наличие вышеперечисленных лиц.

Не нужно забывать

При покупке квартиры также следует иметь технический и кадастровый паспорт, заверенную у нотариуса справку о согласии супруга на продажу (если продавец на момент приобретения недвижимости состоял в браке). Кроме того, если квартира была оформлена по наследству, нужно убедиться, что продавец был единственным наследником.

Не стоит приобретать квартиру, если по ней имеется задолженность по водоснабжению, электричеству, газу и т.д.

Самостоятельная проверка квартиры на чистоту при покупке

Что нужно сделать для полного контроля

Для этого стоит изучить всю документацию.

Данное действие делается вместе с хозяином квартиры.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-60-09 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Список:

  1. Документы, где проверяются права на недвижимость. Это может быть:
    • свидетельство о купле-продаже;
    • свидетельство о государственной регистрации;
    • дарственная;
    • договор о наследовании.
  2. Получение выписки из Единого государственного реестра. В ней следует изучить все сделки, которые когда-либо проходили с недвижимостью.
  3. Дальше требуется взять выписку из домовой книги. Сделать это можно в многофункциональных центрах России. Подобная бумага поможет узнать о количестве зарегистрированных жильцов, как на данный момент, так и ранее.
  4. Документы из диспансеров. Будет хорошо, если продавец предоставит справку из наркологического и психоневрологического диспансера. Это поможет убедиться в его дееспособности и не допустить срыва сделки.

Как действует риэлтор

В агентствах недвижимости специалисты осуществляют процедуру в несколько этапов:

  1. Изучение самого продавца:
    • прежде всего, рассматривается паспорт собственника. Он обязан быть настоящим, а сам владелец должен быть прописан в данной квартире;
    • составление портрета. Посредник ходит по соседям и опрашивает их. Он узнает максимум информации, в которую входят: добросовестность хозяина, количество времени, которое он проживает в доме, общие впечатления соседей;
    • справки из различных диспансеров. Риэлтор узнает о наличии отклонений у продавца, которые могут помешать сделке. Имеется в виду, недееспособность из-за психологических или наркологических проблем.
  2. Документы. Проверяется список бумаг на право собственности, которые подтвердят чистоту соглашения. В него входят:
    • разрешение от законных опекунов в ситуации, когда в квартире прописан несовершеннолетний;
    • разрешение со стороны от одного из супругов, если недвижимость была приобретена в период брака;
    • согласие от всех жильцов, которое должно быть нотариально заверено;
    • договор купли-продажи;
    • свидетельство о наследстве.
Читайте так же:  Докладная записка

Самым лучшим вариантом является ситуация, когда в квартире прописан всего один человек, который ее и продает.

  • Косвенные документы.
    • справка из БТИ, в ней риэлтор изучает все ограничения, сроки, данные о владельце, а также проверяет все операции, которые были совершены с жильем;
    • сведения из Росреестра, здесь рассматривается наличие судебных разбирательств связанных с квартирой. Посредник должен установить вероятность повторных притязаний. Срок давности подобных дел – 3 года;
    • выписка из правоохранительных органов для изучения наличия обременений на объекте недвижимости;
    • выписка из паспортного стола, в ней специалист проверяет количество людей, которые были когда-либо зарегистрированы в квартире. Также изучаются обстоятельства при которых они были сняты с регистрации оттуда.
  • Отслеживают ли банки

    Жилье должно соответствовать требованиям, установленными статей 130, пунктом 1 ГК РФ.

    Такие организации изучают недвижимость только в ситуации, когда человек оставляет ее в залог под ипотеку.

    Перечень основных требований:

    1. При неисполнении заемщиком своих обязательств перед банком, последний имеет полное право выставить такое имущество на аукцион.
    2. Квартира находится в пределе действия кредитной организации или его филиалов.
    3. Стоимость не меньше 70% размера займа.
    4. Расположение в районе, где его цена в перспективе будет расти.
    5. Соответствие все пожарным, санитарным и строительным нормам.
    6. Все документы должны быть юридически чистыми.

    Также проверяются технический и кадастровый паспорта и согласие со стороны супруга.

    Если хотя бы один из документов отсутствует, владелец должен сделать их. В противном случае, ему не одобрят кредит.

    Как проверить остальные данные по квартире при покупке самостоятельно

    Чек-лист тонкостей:

    [1]

    1. Паспорт продавца. Все данные указанные в нем должны полностью совпадать с теми, что в свидетельстве и прочих документах. Также желательно сделать копию, чтобы проверить сведения через официальный портал миграционной службы.
    2. Отслеживание через Росреестр бесплатно. Для этого требуется изучить выписку из ЕГРП, которая будет содержать в себе все бывшие сделки с данной недвижимостью.
    3. Наследство. Если приобретается квартира, полученная в наследство, то стоит убедиться, что на нее не претендуют другие родственники. Нужно вместе с продавцом отправиться к нотариусу, который составлял завещание.
    4. Кадастровый и технический паспорт. Они обязательно нужны для регистрации права владения.
    5. Свидетельство собственности. В нем содержится информация о хозяине недвижимости, а также о самом жилье. На данной бумаге обязательно проставляется номер и она не должна иметь различных дефектов, повреждений, и затирок.

    Обременения и ограничения

    Их список:

    1. Ипотека. Владелец может оставить свое жилье в качестве залога, когда берет крупные денежные суммы в банке. В такой ситуации гражданин не может продать свою квартиру, а также проводить с ней различные операции.
    2. Рента. Подразумевает, что хозяин передал права имущества человеку, который его содержит (покупает лекарства, продукты и т.п.).
    3. Арест. Накладывается государственными органами и служит гарантом того, что гражданин выполнит все условия, прописанные в иске. Снимается, когда собственник устранил все причины наложения данной меры пресечения. Только после этого он сможет продать.
    4. Аренда. Хозяин жилья временно передает права на имущество арендодателю. Соответственно пока действует договор, не проводятся сделки по купле-продаже имущества.
    5. Доверительное управление. Доверенность накладывается на лицо, которому передали права на имущество в целях соблюдения интересов собственника.

    Прописанные лица

    Для того чтобы узнать о наличии других жильцов, зарегистрированных по адресу, требуется обратиться в одно из следующих учреждений:

    Лучше всего попросить владельца получить выписку из домовой книги.

    С помощью данного документа можно узнать о количестве прописанных лиц. Важно, чтобы у него была дата обращения, актуальная на момент приобретения недвижимости.

    Долги по коммунальным платежам

    Покупатель должен потребовать у продавца справку из ЖЭКа.

    В ней содержится информация о задолженностях по коммунальным услугам за последний месяц.

    Сколько стоит услуга

    Нотариус может проверить юридическую чистоту квартиры и данная услуга предоставляется отдельно, или входит в стоимость сопровождения покупки недвижимости.

    Заплатить придется от 5 до 70 тысяч рублей.

    Стоимость согласно количеству проверяемых позиций:

    Объем работ Стоимость, руб. Сроки
    Минимальный (Выписка из ЕГРН о правах и обременениях) 500 24 часа
    Стандартный (Юридическое заключение о рисках приобретения данного жилья) 6000 24 часа
    Полный (Вся документация и заключение) 12500 48 часов

    Видео:Как проверить юридическую чистоту квартиры.

    • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
    • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

    Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

    1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
    2. Позвоните на горячую линию:
      • Москва и Область — +7 (499) 110-43-85
      • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-60-09
      • Регионы — 8 (800) 222-69-48
    Видео (кликните для воспроизведения).

    ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

    Источники


    1. Беляева, О. М. Теория государства и права в схемах и определениях / О.М. Беляева. — М.: Феникс, 2012. — 320 c.

    2. Арсеньев, К. К. Заметки о русской адвокатуре / К.К. Арсеньев. — М.: Автограф, 2015. — 560 c.

    3. Научно-практический комментарий к Федеральному закону от 31 мая 2002 г. №63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» (постатейный); Юркомпани — М., 2012. — 520 c.
    4. Как проверить квартиру на чистоту при покупке самостоятельно
      Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here