Нужно ли подавать декларацию и как правильно рассчитать налог при продаже квартиры

Самое главное по теме: "Нужно ли подавать декларацию и как правильно рассчитать налог при продаже квартиры". На странице собрана полезная тематическая информация. На все вопросы вам ответит дежурный специалист.

Налоговики разъяснили, когда нужно подать декларацию при продаже квартиры

Декларацию за 2015 год физлицу подавать не надо, если в прошлом году налогоплательщик продал квартиру, которая находилась в его собственности более трех лет. Такие разъяснения дали налоговики (письмо ФНС России от 30 марта 2016 г. № БС-19-11/53 «О направлении ответа»)

В свою очередь, в ведомстве напомнили, что обязанность представить декларацию появляется при продаже объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 1 января 2016 года, которые были в собственности менее трех лет. Это нужно сделать не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, в налоговый орган по месту жительства физлица. Также самостоятельно придется заплатить налог в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Этого требуют нормы ст. 228 и ст. 229 НК РФ в соответствующей редакции.

Иными словами, если в прошлом году была продана квартира, которой владели менее трех лет, бывшему собственнику необходимо самостоятельно исчислить налог, подать в инспекцию декларацию до 4 мая 2016 года включительно и уплатить НДФЛ до 15 июля 2016 года включительно. Об этом напонимает и наш Календарь бухгалтера, который можно сохранить в закладки, чтобы не пропустить сроки сдачи отчетности и уплаты налога.

Если же квартира, приобретенная до 1 января 2016 года, находилась в собственности не менее трех лет, то доход от ее продажи освобождается от налогообложения (п. 17.1 ст. 217 НК РФ в редакции Федерального закона от 19 июля 2009 г. № 202-ФЗ). Соответственно, и не возникает обязанности декларировать данный доход.

Напомним, что данное правило применимо именно к недвижимости, приобретенной до 1 января 2016 года. Для объектов, право собственности на которые зарегистрировано после указанной даты, применяются нормы НК РФ в редакции Федерального закона от 29 ноября 2014 г. № 382-ФЗ. Так доходы от продажи такого объекта не подлежат налогообложению при условии, что он находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более (п. 2 ст. 217.1 НК РФ). По общему правилу такой срок составляет пять лет. Для некоторых объектов сделано исключение. Например, три года установлены для недвижимости, если право собственности на нее получено в порядке наследования , дарения от члена семьи или близкого родственника, по договору ренты или в результате приватизации. Кроме того, субъектам России предоставляется право уменьшать вплоть до нуля минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества (подп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ).

Декларация при продаже квартиры — когда, кому и как следует ее заполнять?

Налоговый кодекс России определяет обязанность граждан уплатить соответствующий взнос с каждого вида дохода. Вырученные от продажи жилья деньги являются доходом россиянина, а значит подлежат налогообложению. Для консолидации информации по сделке и уведомления о ней инспектору заявителем в налоговую службу подается декларация при продаже квартиры.

3-НДФЛ при продаже квартиры подается в установленный законодательством срок в территориальное отделение ФНС. Заполнение 3-НДФЛ при продаже квартиры заявитель может осуществить самостоятельно или обратиться за платной консультацией в фирму, предлагающую бухгалтерские услуги.

Рассмотрим различные случаи, чтобы разобраться, надо ли подавать декларацию при продаже квартиры, в какие сроки нужно это сделать и как на законных основаниях уменьшить или не платить налог 3-НДФЛ при продаже недвижимости.

Срок подачи 3-НДФЛ после продажи квартиры

НК РФ установлены требования к гражданам — владельцам недвижимости, которые решили прекратить в отношении принадлежащей им жилплощади право владения. В соответствии с этими требованиями заполнение 3-НДФЛ при продаже квартиры в отдельных случаях не предусмотрено, налог, соответственно, не начисляется и уплате не подлежит. Однако в большинстве случаев подача декларации при продаже квартиры является обязательством продавца.

При сдаче отчетности 3-НДФЛ доход от продажи квартиры может быть нулевым. Соответственно, и налог при подаче декларации может быть нулевым, то есть не исчисляться. Если все же, продавая квартиру, гражданин России обязан уведомить о совершенной сделке налоговую службу, то следует помнить, что срок подачи 3-НДФЛ после продажи квартиры строго ограничен законодательством до 30 апреля года, следующего за годом сделки.

В территориальном отделении инспекции по району проживания продавца в указанный период времени будет ожидать инспектор, которому должна быть предоставлена налоговая декларация (при продаже квартиры к декларационному бланку прилагаются дополнительные бумаги по сделке).

Если на гражданина, кроме подачи декларации после продажи квартиры, накладываются еще и обязанности по уплате налога на полученный доход, то россиянин до 15 июля года, следующего за годом подписания соглашения о передаче прав собственности новому хозяину квартиры, перечисляет его в полном размере в соответствующие государственные структуры.

Как заполнить 3-НДФЛ при продаже квартиры

Россияне уведомляют налоговую о получении дохода путем передачи прав собственности на недвижимость через подачу налоговой декларации после продажи квартиры. Порядок действий, регламентирующий, как заполнить декларацию при продаже квартиры, строго определен законодательством. Информация из прилагаемых к отчетности бумаг должна соответствовать данным, отраженным в декларационном бланке, иначе отчетность не пройдет камеральную проверку у налоговиков.

Декларационный бланк состоит из множества страниц. На какие листы вносится информация и пример заполнения 3-НДФЛ при продаже квартиры описаны ниже.

Для формирования декларационного листа понадобится ручка, если бланк заполняется вручную на распечатанной форме, или компьютер, если заявитель сумеет внести данные в электронную версию декларации. Вручную заполнять декларацию нужно без помарок, потертостей и замазок, иначе налоговики не примут ее к рассмотрению. При самостоятельном формировании 3-НДФЛ при продаже квартиры образец формы для заполнения можно посмотреть на сайте ФНС.

На компьютере скачиваем форму из открытых источников, например с сайта ФНС, и приступаем к заполнению. В каждой клетке декларационного бланка размещаем только один знак: цифру или букву. Суммы в декларационном бланке указываются с копейками (две цифры после запятой), кроме самого налога — это значение округляется до рублей. Заполненную форму предстоит распечатать, расписаться на первом листе и с приложенными бумагами, подтверждающими указанную в бланке информацию, отправить в налоговую.

Читайте так же:  Оформление договора дарения дома или земельного участка

Лучше всех «подскажет», как заполнить 3-НДФЛ при продаже квартиры, специальная программа для автоматического заполнения декларации, размещенная на сайте ФНС. Предлагая пользователю заполнить поля, программа самостоятельно определит, какие листы нужно заполнить для сдачи правильно сформированной декларации. Проверит она и правильность расчетов и округлений значений, пересчитав необходимые контрольные соотношения. Скачать программу и воспользоваться ее сервисами можно бесплатно.

Какие листы нужно заполнить

Предоставлять заполненную декларацию по сделкам, задокументированным в 2018 году, россиянам нужно по новой форме, утвержденный в ФНС. В отличие от старого бланка, в новом уменьшилось количество листов. Исчезли из наименования листов декларационного бланка буквенные обозначения, эти страницы заменили приложения. По итогам изменения структуры декларации получилось, что к заполнению представлены страница с личной информацией о заявителе, два раздела и восемь приложений. Изменились коды, которые заполняющему декларацию нужно уточнять на сайте ФНС.

При продаже квартиры потребуется заполнить следующие страницы:

  1. Страница 1;
  2. Раздел 1;
  3. Раздел 2;
  4. Приложение 1;
  5. Приложение 6;
  6. Расчет к Приложению 1.

Пример заполнения 3-НДФЛ при продаже квартиры

При формировании декларации, предоставляющей инспектору отчет о проданной недвижимости, россиянин ответственен за правильность расчета налога, поэтому к оформлению декларации стоит отнестись серьезно.

Для анализа информации по сделке инспектору понадобятся показатели со следующих листов декларационного бланка:

[2]

Рекомендованный порядок заполнения декларационного бланка следующий:

  1. Расчет к Приложению 1.
  2. Приложение 1.
  3. Приложение 6.
  4. Раздел 2.
  5. Раздел 1.
  6. Страница 1.

На Странице 1 в конце заполнения декларационного бланка нужно указать количество листов, на которых подается декларация и объем прилагаемых бумаг. Даты в конце каждого листа декларационного бланка должны совпадать с датой подачи декларации, указанной на Странице 1. На каждом листе декларационного бланка нужно поставить подпись.

Когда налог можно законно снизить, а декларацию разрешается не сдавать

Если в регистрационной палате право владения квартирой продающего жилье зафиксировано датой, которая минимум на три года (при условии приобретения до 2016 года) или пять лет (при условии приобретения после 2016 года) отдалена от даты сделки по продаже, продавец освобожден законодательством от обязанности заполнения декларационного бланка, а также начисления и уплаты налога.

Исключения по продлению срока владения с 2016 года представлены сделками с недвижимостью, которая:

  • подарена или получена по наследству от ближайших родственников;
  • принадлежала владельцу по договору ренты;
  • была приватизирована.

Если же владение недвижимостью представляет срок поскромнее и не относится к исключениям, придется заполнить декларационный бланк, а также уплатить взнос в госказну, если доход продавца превысил затраты на покупку продаваемого жилья. По сравнению со стоимостью недвижимости, взнос с дохода, подлежащий к уплате в госказну, представляет собой большую сумму, но законодательством предусмотрены некоторые варианты законно снизить налог.

Так как взнос рассчитывается от разницы между суммой продажи и затратами на приобретение недвижимости, логично предположить, что уменьшить значение, получаемое в результате, возможно увеличением расходной части или уменьшением доходной. Доход уменьшить невозможно, так как сумма продажи зафиксирована в соглашении о передаче прав собственности на жилье.

Желая занизить стоимость недвижимости, стороны соглашения о передаче прав собственности на недвижимость иногда указывали в бумагах цену на объект в размере ниже его кадастровой стоимости, например, 1 млн рублей, чтобы при применении стандартного вычета отсутствовала обязанность по уплате налога.

[1]

Законодательством урегулирован этот вопрос. Занижение реальной стоимости недвижимости будет выявлено госорганами, а налог будет рассчитан по кадастровой стоимости недвижимости и доначислен к уплате в госказну.

Расчет по кадастровой стоимости возможно сделать по формуле:

СТрасчет = СТкадастр х 70% ,где

СТрасчет — расчетная стоимость, которая будет основой для исчисления налога;

СТкадастр — кадастровая стоимость недвижимости.

Итак, доходная часть остается неизменной. Посмотрим, что возможно изменить в расходной части декларационного бланка. Если значение в строке дохода, указанное в декларации, равно или составляет менее миллиона рублей, то, применив стандартный вычет 1 млн рублей, предоставленный законодательством для уменьшения налогооблагаемой базы, гражданин получит нулевую прибыль и от уплаты налога будет освобожден.

При условии, что объект сделки представлен дорогим жильем, стоимость которого превышает стандартный вычет, возможен вариант увеличить расходную часть за счет предоставления бумаг, подтверждающих приобретение продаваемой квартиры, а также проведение дорогостоящих работ по перепланировке или ремонту жилплощади. В зависимости от указанных в таких бумагах сумм, потраченных на покупку и неотделимые улучшения в квартире, возможно либо снизить налог, либо уменьшить его значение до нуля.

При долевом владении недвижимостью, каждый из владельцев предоставляет отдельный заполненный декларационный бланк, имущественный вычет при этом составит 1 млн рублей на объект, а не каждого владельца доли. При составлении декларации доход и вычет указываются в долевом соотношении.

Зависимость налога от срока владения

С учетом обстоятельств, при которых жилплощадь перешла во владение продающего это жилье, срок владения жилплощадью для отмены обязательств продавца по заполнению декларационного бланка и уплаты взноса разнится. Согласно условиям, указанным в законодательстве, действует два варианта срока владения жилплощадью. Каждый вариант предусматривает право владельца без нарушения закона не сдавать в инспекцию отчетность 3-НДФЛ и не исчислять соответствующий взнос в госказну — три года и пять лет.

Три года — это срок владения квартирой, домом или иным объектом недвижимости, по окончании которого хозяин вправе отказаться от права собственности в пользу другого лица без указанных обязательств перед законом. Преимущество срока действует в следующих случаях:

  • недвижимость приобретена продавцом до 2016 года;
  • квартира получена в наследство от ближайшего родственника;
  • жилье принято в дар от близкого родственника;
  • жилплощадь оформлена после приватизации;
  • квартира перешла в собственность владельца на условиях соглашения пожизненной ренты.

Близкие родственники, получив квартиру в наследство или в дар от которых владелец вправе воспользоваться преимуществом срока владения недвижимостью 3 года, определены законодательством. В список включены:

  • родители;
  • дедушки и бабушки;
  • супруги;
  • дети;
  • братья и сестры.

В прочих случаях рассматривается срок владения 5 лет.

Продажа квартиры дороже 1 миллиона рублей

Работая официально и уплачивая установленные законом взносы, россиянин единожды в календарный год вправе рассчитывать на возмещение доли затрат на приобретение жилья. Государственная компенсация при смене владельца жилья со сроком владения менее пяти (или трех в ряде отдельных случаев) лет предлагается к предоставлению гражданину двумя способами. Выбор остается за владельцем продаваемого жилья и зависит от цены жилья, прописанного в соглашении о переходе прав владения на квартиру.

При оформлении декларационного бланка по факту реализации недорого жилья бывший владелец вправе воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн рублей, который снизит налогооблагаемую базу до минимума или вовсе освободит россиянина от уплаты взноса в госказну. Так, на жилье стоимостью не дороже миллиона имущественный вычет, предоставляемый государством, обнулит налогооблагаемую базу и избавит гражданина от уплаты налога.

Читайте так же:  Можно ли по закону оспорить дарственную

На дорогое жилье россиянину выгоднее применить другую схему расчета налогооблагаемой базы для исчисления взноса. Принцип расчета заключается в подтверждении расходов, связанных с приобретением продаваемой недвижимости и ее произведенными улучшениями.

Итак, при участии в сделке с жильем стоимостью дороже миллиона рублей россиянину предстоит отчислить взнос только на дельту (разницу) между продажей и покупкой квартиры. Чем больше расходов докажет заявитель, тем меньший взнос будет исчислен со сделки к уплате в госказну. Отрицательная дельта между сделками, когда жилье, проданное дешевле его покупки, приравнивается налоговиками к нулевой прибыли и освобождает россиянина от уплаты взноса в госказну.

Заполнение декларационного бланка во всех рассмотренных случаях остается обязанностью продавца.

Ремонт вместо уплаты налога

Сохранив договор покупки квартиры или дома, россиянин вправе предъявить сумму покупки для уменьшения налогооблагаемой суммы. Чеки и квитанции на капитальный или дорогой косметический ремонт также будут приняты инспектором для снижения налога для уплаты гражданином в госказну при продаже отремонтированного жилья.

Для подтверждения факта сделанной работы заявитель обязан предоставить бумаги, отражающие объем и стоимость оказанных владельцу другими лицами услуг. Акты, сметы на материалы и работы, бумаги, подтверждающие оплату услуг по перепланировке и переустройству недвижимости, нужно приложить к заполненному декларационному бланку.

Как сэкономить на налоге при продаже квартиры

По общему правилу, если имущество находилось в собственности гражданина более трех лет (для имущества, приобретенного с 1 января 2016 года, этот срок увеличен до пяти лет), то доход от его продажи налогообложению не подлежит (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). В обратном случае уплаты налогов не избежать. Но сумму налога можно уменьшить, использовав право на имущественный налоговый вычет. В НК РФ предусмотрено два варианта их использования – заявить к вычету расходы, произведенные при покупке имущества, либо применить вычет в фиксированном размере (п. 2 ст. 220 НК РФ). Разберем оба варианта и посмотрим, в каких случаях выгоднее применять тот или иной вычет.

Срок владения имуществом

В конце прошлого года Президентом РФ Владимиром Путиным был подписан закон, устанавливающий новые правила налогообложения доходов от продажи физическими лицами имущества в части сроков владения им (Федеральный закон от 29 ноября 2014 г. № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», далее – Закон № 382-ФЗ). Нововведения начнут действовать только в отношении имущества, приобретенного после 1 января 2016 года. (п. 3 ст. 4 Закона № 382-ФЗ).

По общему правилу НДФЛ не будет облагаться доход от продажи имущества, находившегося на момент продажи в собственности гражданина более пяти лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, п. 11 ст. 2 Закона № 382-ФЗ). Однако на территории конкретного региона этот срок может быть снижен вплоть до нуля, если субъект РФ примет соответствующий закон.

Из этого правила предусмотрены исключения – минимальный трехлетний срок владения имуществом, как и сегодня, будет применяться при выполнении хотя бы одного из следующих условий:

  • если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика;
  • если право собственности получено в результате приватизации;
  • если право собственности получено плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, п. 11 ст. 2 Закона № 382-ФЗ).

НАША СПРАВКА

Близкими родственниками считаются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии – супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (ст. 14 Семейного кодекса РФ).

Теперь разберемся, как же считать срок владения имуществом. По общему правилу право собственности на имущество возникает с даты государственной регистрации и внесения соответствующей записи в ЕГРП (ст. 219 ГК РФ). Как разъяснил порталу ГАРАНТ.РУ советник государственной гражданской службы Российской Федерации 1 класса департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России Николай Стельмах, именно эта дата является основанием (датой отсчета) для расчета срока нахождения в собственности имущества (например, квартиры) при предоставлении вычета. А значит, если, например, квартира была куплена 15 мая 2011 года, то трехлетний срок владения ею следует считать истекшим 15 мая 2014 года.

Но есть ряд случаев, когда дата госрегистрации права собственности значения не имеет. Так, например, при получении наследства право собственности возникает с даты открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя), вне зависимости от даты его фактического принятия или регистрации права собственности (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). А получая квартиру в кооперативе, собственник вступает в свои права с даты внесения последнего пая (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Бывает также ситуация, когда квартира была приватизирована до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (он начал действовать 29 января 1998 года), а свидетельство о праве собственности на нее получено позже этого дня. В этом случае дата получения свидетельства о госрегистрации имущества значения не имеет – квартира считается принадлежащей гражданину с момента приватизации (письмо Минфина России от 18 июля 2014 г. № 03-04-05/35433).

Как рассчитать налог

Приведем несколько примеров расчета НДФЛ при продаже имущества, при этом будем исходить из действующего сегодня минимального срока владения имуществом в три года. Итак, если имущество находится в собственности налогоплательщика менее трех лет, то с доходов от его продажи нужно заплатить налог. При этом сумму налога можно уменьшить путем использования налогового вычета.

  • имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме (1 млн руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в них и 250 тыс. руб. при продаже иного имущества – автомобилей, нежилых помещений, гаражей и т. д.);
  • вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества.

Налогоплательщик может использовать любой из этих вычетов, но прежде нужно просчитать, какой вычет выгоднее в той или иной ситуации.

ПРИМЕР 1

А. И. Солнцев приобрел квартиру за 7 млн руб. в 2013 году, а в 2014 году продал ее за 8,2 млн руб. С полученных доходов (1,2 млн руб.) он должен заплатить налог по ставке 13%, но может уменьшить его на сумму налоговых вычетов. Посмотрим, какой вычет будет выгоднее использовать налогоплательщику.

Читайте так же:  Протокол о ликвидации некоммерческой организации образец

Ситуация 1. Фиксированный налоговый вычет.

Данный вычет предоставляется в размере 1 млн руб. с доходов, полученных от продажи квартиры. Значит, сумму налога следует рассчитывать следующим образом:

(8 200 000 руб. – 1 000 000 руб.) х 0,13 = 936 000 руб.

Ситуация 2. Налоговый вычет в размере расходов, понесенных на покупку квартиры.

Собственник, выбравший этот вид налогового вычета, может уменьшить полученные от продажи квартиры доходы на сумму расходов, произведенных при ее покупке. Рассчитаем сумму НДФЛ, подлежащую уплате:

(8 200 000 руб. – 7 000 000 руб.) х 0,13 = 156 000 руб.

Таким образом, если стоимость продаваемого имущества незначительно превышает расходы, произведенные при его приобретении, то наиболее выгодно будет применить вычет в размере понесенных расходов.

ПРИМЕР 2

А.В. Тучкин приобрел гараж за 100 тыс. руб. в 2012 году, а продал в 2014 году за 260 тыс. руб.

Видео (кликните для воспроизведения).

Ситуация 1. Фиксированный налоговый вычет.

При продаже гаража, который находился в собственности менее трех лет, собственник может воспользоваться вычетом в размере 250 тыс. руб. Таким образом, сумма налога, подлежащая уплате, составит:

(260 000 руб. – 250 000 руб.) х 0,13 = 1300 руб.

Ситуация 2. Налоговый вычет в размере расходов, понесенных при покупке гаража.

Поскольку расходы на приобретение составили 100 тыс. руб., то применив этот вычет, собственник будет обязан заплатить налог в следующем размере:

(260 000 руб. – 100 000 руб.) х 0,13 = 20 800 руб.

В этом случае собственнику выгоднее воспользоваться налоговым вычетом в фиксированном размере.

Фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости, а значит, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности (п. 1 ст. 220 НК РФ).

Аналогичные правила применяются и в отношении имущества, находившегося в долевой собственности, но проданного как единый объект (то есть все доли проданы их собственниками по одному договору купли-продажи). Тогда сумма вычета распределяется пропорционально долям в праве собственности на недвижимость (подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Что касается вычета в сумме произведенных расходов, то для того, чтобы им воспользоваться, нужно собрать все документы, подтверждающие расходы на покупку квартиры, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи собственности (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). При этом НК РФ не дает каких-либо разъяснений по поводу того, какого рода расходы можно заявить для вычета. Единственное требование – они должны быть документально подтверждены и направлены на приобретение квартиры.

Как пояснил Минфин России, к таким расходам могут относиться непосредственно расходы на приобретение квартиры, услуги риэлтора и проценты по ипотечному кредиту. А расходы на оплату тарифа за ведение ссудного счета по кредитному договору, страхования квартиры, а также траты на покупку и установку металлической двери в налоговый вычет не включаются (письмо Минфина России от 28 апреля 2012 г. № 03-04-05/9-569). Для подтверждения расходов предоставляются следующие документы: приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и другие.

Если квартира была приобретена по договору мены, то вычет предоставляется в размере рыночной стоимости квартиры, установленной на дату подписания договора. Для того чтобы узнать эту стоимость, можно воспользоваться услугами независимого оценщика. Его отчет об оценке будет являться документом, подтверждающим произведенные собственником расходы (письмо Минфина России от 29 августа 2014 г. № 03-04-05/43343).

Нередко бывает, что квартира была приобретена за счет средств материнского капитала. Как пояснили чиновники, сумма такой единовременной помощи может включаться в налоговый вычет и уменьшать сумму полученных при продаже квартиры доходов. То же касается сумм единовременных субсидий на приобретение жилья – например, в рамках программы по обеспечению жильем военнослужащих, сотрудников полиции и т. п. (письмо Минфина России от 10 июля 2014 г. № 03-04-07/33669).

Как заплатить налог

БЛАНКИ И ОБРАЗЦЫ

Бланк декларации по форме 3-НДФЛ

Образец заполнения декларации по форме 3-НДФЛ при получении имущественного налогового вычета

Документы, подтверждающие факт продажи имущества, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета (договор на приобретение квартиры, договор на оказание услуг риэлтора и прочее), нужно приложить к заполненной налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и предоставить в налоговую инспекцию по месту жительства. Сделать это нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи имущества (п. 1 ст. 229 НК РФ). Если декларация будет подана позже этого срока, налоговая инспекция начислит штраф в размере 5% от неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не более 30% от суммы налога и не менее 1 тыс. руб. (п. 1 ст. 119 НК РФ).

Обращаем внимание, что налоговую декларацию заполнять и подавать не нужно только в случае владения имуществом более трех лет (ст. 228 НК РФ). Если срок владения имуществом составляет менее трех лет, заполнить и подать в налоговый орган декларацию все равно придется – даже если доход от продажи не превышает суммы налогового вычета.

Информация о налоге при продаже квартиры/дома/земли

При продаже недвижимости одним из самых актуальных вопросов является вопрос налогообложения дохода: нужно ли платить налог при продаже, размер налога, а также как и когда подавать налоговую декларацию. В данной статье мы рассмотрим общие вопросы налогообложения при продаже жилья.

Минимальный срок владения для продажи без налога

Если Вы владели недвижимостью больше минимального срока, то Вы полностью освобождаетесь от налога и необходимости подавать налоговую декларацию. То есть, продав такую квартиру, у Вас не возникает абсолютно никаких обязательств перед налоговой инспекцией и делать Вам ничего не нужно.

Минимальный срок владения может составлять три года или пять лет, в зависимости от того, когда и как было приобретено имущество:

    Минимальный срок владения 3 года применяется в следующих случаях:
    — если жилье приобретено до 1 января 2016 года;
    — если жилье получено после 1 января 2016 года в порядке дарения/наследования от близких родственников, приватизации или в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Пример: Савельев А.К. в 2015 году получил квартиру в собственность по договору купли-продажи. В 2019 году он планирует продать данную квартиру. При продаже этого жилья будет применяться минимальный срок владения равный трем годам (так как он получил право собственности на жилье до 1 января 2016 года). Савельеву не придется ни платить налог, ни подавать налоговую декларацию.

Читайте так же:  Снятие обременения с дома материнский капитал

Пример: Скворцова Л.В. 9 февраля 2016 года получила в наследство от отца квартиру. С целью улучшения своих жилищных условий она планирует продать эту квартиру в конце 2019 года. При продаже этого жилья будет применяться минимальный срок владения равный трем годам (так как квартира была получена по наследству от близкого родственника). Таким образом, Скворцовой не нужно будет ни платить налог, ни подавать налоговую декларацию.

  • Минимальный срок владения 5 лет применяется во всех остальных случаях (например, если жилье приобретено после 1 января 2016 года по договору купли-продажи). Более подробно срок владения рассмотрен в статье: Сколько нужно владеть недвижимостью, чтобы продать ее без налога?
  • Что делать если Вы владели жильем менее минимального срока?

    Получив доходы от продажи имущества, которое находилось в собственности менее минимального безналогового срока, Вы должны:

    1. Заполнить и подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ (декларация, в которой производится расчет Вашего налогооблагаемого дохода и налога, который Вы должны заплатить)
    2. Заплатить налог на доходы от продажи (если он полностью не покрывается налоговыми вычетами).

    В общем случае, продав квартиру или другое имущество, Вы должны заплатить подоходный налог в размере 13% от стоимости продажи. В то же время в соответствии с Налоговым Кодексом РФ Вы можете уменьшить (в некоторых случаях до нуля) размер налога, воспользовавшись одним из видов налоговых вычетов (стандартным или вычетом по расходам при покупке). Подробную информацию о вычетах и других способах уменьшения налога Вы можете найти в нашей статье: Как не платить или уменьшить налог при продаже жилья.

    Также стоит отметить, что если Вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года и продаете ее за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, то Вашим доходом (в целях налогообложения) будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта (цена в договоре не будет играть роли). Подробно этот вопрос рассмотрен в нашей статье: Налог при продаже недвижимости и кадастровая стоимость.

    Обратите внимание: Даже, если налоговые вычеты полностью покрыли Ваш налог, и платить его Вам не нужно, Вы все равно обязаны подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган.

    Сроки подачи налоговой декларации и уплаты налога

    Декларацию 3-НДФЛ необходимо подать в налоговый орган по месту основной регистрации (прописки) в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи жилья (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

    Если по итогам декларации Вы должны также заплатить налог, то это нужно сделать не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи жилья.

    Пример: в феврале 2018 года Сидоров С.С. продал квартиру, с которой должен заплатить налог. Соответственно, Сидорову необходимо подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган до 30 апреля 2019 года, а затем в срок до 15 июля 2019 года заплатить налог на доходы с продажи квартиры.

    Узнать об ответственности и штрафах за непредоставление или несвоевременную подачу декларации 3-НДФЛ, а также за неуплату налога Вы можете в нашей статье: Штрафы за непредоставление или несвоевременную подачу декларации 3-НДФЛ.

    Как подготовить и подать налоговую декларацию 3-НДФЛ?

    Вы можете заполнить декларацию 3-НДФЛ самостоятельно, используя бланк декларации (см. Формы и Бланки) или воспользоваться нашим сервисом для заполнения декларации (см. Как заполнить декларацию при продаже жилья?)

    После заполнения Вы должны подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту Вашей постоянной регистрации. Сделать это можно лично в налоговом органе или отправить декларацию по почте ценным письмом с описью вложения (более подробная информация представлена в нашей статье — Как и куда подать декларацию 3-НДФЛ?)

    Важно отметить, что вместе с декларацией 3-НДФЛ Вы должны подать в налоговый орган копии документов, подтверждающих сумму продажи. Обычно этим документом является копия договора купли-продажи (или долевого участия). Если у Вас сохранились копии платежных документов, подтверждающих оплату покупателем, то их лучше тоже приложить к декларации.

    Если в декларации Вы уменьшили налогооблагаемый доход на расходы при покупке жилья, то Вам также нужно приложить копии документов, подтверждающих эти расходы. Обычно это копия договора купли-продажи (или долевого участия в строительстве) с платежными документами, подтверждающими оплату (например, рукописная расписка, платежное поручение, кассовый чек с приходно-кассовым ордером) (Письмо Минфина России от 30.01.2015 № 03-04-05/3513).

    Личный консультант заполнит
    за вас декларацию за 3%
    от суммы вычета

    Примеры расчета налога при продаже квартиры (дома, земли)

    Пример 1: Продажа квартиры, которой владели более минимального срока

    Условия приобретения и продажи:
    В 2003 году Иванов П.С. купил квартиру. В 2018 году он ее продал.

    Размер подоходного налога:
    Иванов П.С. не должен платить налога, т.к. от налога освобождены доходы, полученные от продажи жилья, которое находилось в собственности более минимального срока (в данном случае минимальный срок владения жильем для безналоговой продажи составляет 3 года) .

    Необходимость подавать декларацию:
    Иванов П.С. НЕ должен подавать декларацию, т.к. он владел жильем более минимального срока.

    Пример 2: Применение вычета по расходам на покупку (нет налога)

    Условия приобретения и продажи:
    Морозов А.К. в 2016 году приобрел квартиру за 2,5 млн.рублей. В 2018 году он ее продал за эту же сумму.

    Размер подоходного налога:
    Морозов А.К. не должен платить налога, так как он вправе применить «вычет по расходам» (вычесть затраты на покупку из стоимости продажи) и в результате его налогооблагаемый доход будет равен нулю.

    Необходимость подавать декларацию:
    Морозов А.К. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2019 года, так как владел квартирой менее 5-и лет. К декларации будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру (договор, платежные документы).

    Пример 3: Применение вычета по расходам на покупку (есть налог)

    Условия приобретения и продажи:
    Савельева О.Н. в 2016 году приобрела квартиру за 3 млн. рублей. В 2018 году она ее продала за 3,5 млн. рублей.

    Размер подоходного налога:
    Так как у Савельевой О.Н. сохранились документы, подтверждающие покупку квартиры, она вправе уменьшить налогооблагаемый доход от продажи на сумму покупки квартиры. Соответственно, сумма налога к уплате составит: (3 500 000 – 3 000 000) * 13% = 65 000 рублей.

    Необходимость подать декларацию:
    Савельева О.Н. должна подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2019 года. К декларации будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру (договор, платежные документы).

    [3]

    Пример 4: Применение стандартного вычета

    Условия приобретения и продажи:
    В 2017 году Павлов И.Р. получил в наследство квартиру и через год продал ее за 1,8 млн. рублей.

    Читайте так же:  Срок оформления материнского капитала после рождения ребенка

    Размер подоходного налога:
    Павлов И.Р. может воспользоваться стандартным вычетом при продаже квартиры (максимальный размер – 1 млн.руб.), и, соответственно, сумма налога составит: (1 800 000 – 1 000 000) * 13 % = 104 000 рублей.

    Необходимость подать декларацию:
    Павлов И.Р. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2019 года.

    Пример 5: Продажа квартиры в долевой собственности (стандартный вычет)

    Условия приобретения и продажи:
    В 2016 году братья Логинов А.П. и Логинов К.П. получили в наследство от дедушки квартиру и оформили ее в долевую собственность (по 1/2 у каждого). В 2018 году они данную квартиру продали за 1,5 млн. рублей (каждый продал свою долю за 750 тыс. руб.).

    Размер подоходного налога:
    При долевой собственности стандартный налоговый вычет (1 млн.руб.) распределяется между владельцами в соответствии с их долями. Поэтому в данном случае сумма налога при продаже квартиры составит для каждого из братьев:
    (750 000 – 1 000 000 х ½) x 13% = 32 500 руб.

    Необходимость подавать декларацию:
    И Логинов А.П., и Логинов К.П. должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2019 года.

    Пример 6: Продажа квартиры в общей совместной собственности (стандартный вычет)

    Условия приобретения и продажи:
    В 2016 году супруги Журавлевы приватизировали квартиру и оформили ее в общую совместную собственность. В 2018 году они продали данную квартиру за 3 млн. рублей.

    Размер подоходного налога:
    При совместной собственности стандартный налоговый вычет при продаже квартиры (1 млн.руб.) может быть перераспределен супругами в любых долях. В данном случае Журавлевы распределили его поровну (по 500 000 рублей каждому). Соответственно, сумма налога при продаже квартиры на каждого из супругов составит:
    (3 000 000 х ½ — 1 000 000 x ½) x 13% = 130 000 руб.

    Необходимость подать декларацию:
    Оба супруга Журавлевых должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2019 года.

    Пример 7: Продажа квартиры в долевой собственности (вычет по расходам)

    Условия приобретения и продажи:
    В 2017 году Иванова Л.Д. и Соколов М.А. приобрели в общую долевую собственность (доля каждого – ½) квартиру стоимостью 4 млн.руб. В 2018 году они продали данную квартиру за 4,2 млн.рублей.

    Размер подоходного налога:
    Так как у собственников сохранились платежные документы, подтверждающие покупку, каждый из них должен будет заплатить налог в размере:
    (4 200 000 – 4 000 000) х 1/2 x 13% = 13 000 руб.

    Необходимость подать декларацию:
    Иванова Л.Д. и Соколов М.А. должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2019 года. К декларациям будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру (договор, платежные документы).

    Пример 8: Продажа квартиры в долевой собственности по разным договорам

    Условия приобретения и продажи:
    В 2016 году Морозов Н.М. и Морозова И.М. получили в наследство квартиру, которую оформили в долевую собственность (каждому по ½ доли). В 2018 году Морозов Н.М. и Морозова И.М. продали свои доли по цене 1,2 млн.рублей (стоимость каждой доли). При этом сделки купли-продажи долей были оформлены отдельными договорами.

    Размер подоходного налога:
    Так как Морозов Н.М. и Морозова И.М. продали свои доли по отдельным договорам купли-продажи, каждый из них может получить стандартный вычет в размере 1 млн.рублей. Соответственно, каждый из них должен будет заплатить налог в размере: (1 200 000 – 1 000 000) х 13% = 26 000 рублей.

    Необходимость подать декларацию:
    Морозов Н.М. и Морозова И.М. должны будут подать налоговые декларации по месту их регистрации/прописки до 30 апреля 2019 года.

    Пример 9 : Использование вычета от покупки новой квартиры

    Условия приобретения и продажи:
    В 2016 году Спиридонов О.Н. получил в наследство квартиру и в 2018 году он ее продал за 4 млн.рублей. В этом же году он приобрел другую квартиру стоимостью 5 млн.рублей.

    Размер подоходного налога:
    Спиридонов О.Н. ранее никогда не пользовался имущественным вычетом при покупке жилья. Так как в 2018 году он не только продал старую квартиру, но и приобрел новую, то Спиридонов может уменьшить доходы, полученные в результате продажи старой квартиры на сумму имущественного вычета, полагающегося ему при покупке новой в размере 2 000 000 рублей.
    Также Спиридонов может воспользоваться стандартным вычетом при продаже жилья (1 млн.руб.)
    Следовательно, Спиридонов О.Н. должен будет заплатить налог в размере:
    (4 000 000 – 1 000 000 – 2 000 000) х 13% = 130 000 руб.

    Необходимость подать декларацию:
    Спиридонов О.Н. должен будет подать декларацию в налоговый орган по месту регистрации/прописки до 30 апреля 2019 года.

    Пример 10 : Продажа квартиры с учетом кадастровой стоимости

    Условия приобретения и продажи:
    Скворцов К.К. в 2018 получил в наследство квартиру. В этом же году он продал жилье за 2 млн.руб. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн.руб.

    Размер подоходного налога:
    В целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн. руб. При этом Скворцов может применить стандартный вычет (1 млн.руб.). Сумма налога при продаже квартиры составит:
    (70% х 5 000 000 — 1 000 000) х 13% = 325 000 руб.

    Необходимость подавать декларацию:
    Скворцову К.К. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2019 года.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Личный консультант заполнит
    за вас декларацию за 3%
    от суммы вычета

    Источники


    1. Гамзатов, М.Г. Английские юридические пословицы, поговорки, фразеологизмы и их русские соответствия / М.Г. Гамзатов. — М.: СПб: Филологический факультет СПбГУ, 2004. — 142 c.

    2. Беликова, Т.Н.; Минаева, Л.Н. Все о пенсиях; СПб: Питер, 2012. — 224 c.

    3. Белецкий, А.С. Настольная книга судебного пристава-исполнителя / А.С. Белецкий. — М.: АСТ, 2015. — 881 c.
    4. Рагулин, А.В. Современные проблемы регламентации и охраны профессиональных прав адвоката-защитника в России / А.В. Рагулин. — М.: Юркомпани, 2015. — 290 c.
    5. Семенова, Анастасия Дом — зеркало судьбы. Как приворожить удачу для всей семьи; СПб: Невский проспект, 2013. — 157 c.
    6. Нужно ли подавать декларацию и как правильно рассчитать налог при продаже квартиры
      Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here