Односторонний отказ от исполнения договора аренды арендодателем

Самое главное по теме: "Односторонний отказ от исполнения договора аренды арендодателем". На странице собрана полезная тематическая информация. На все вопросы вам ответит дежурный специалист.

Односторонний отказ от исполнения договора аренды арендодателем

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Может ли арендодатель отказаться от исполнения договора аренды объектов недвижимости во внесудебном порядке (например в порядке ст. 450.1 ГК РФ) при нарушениях арендатором условий договора? Существует ли в настоящее время возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды объектов недвижимости?

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Односторонний отказ от договора аренды здания, сооружения, помещения

Договор аренды может быть расторгнут путем отказа одной из сторон от его исполнения, если такое право предусмотрено договором или законом (ст. ст. 310, 450.1 ГК РФ). Для договоров аренды, заключенных на неопределенный срок, данное право установлено абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ. Если же договор заключен на определенный срок и связан с осуществлением предпринимательской деятельности, стороны на основании абз. 1 п. 2 ст. 310 ГК РФ могут согласовать в нем право на односторонний отказ от его исполнения. В случае когда одна из сторон не осуществляет предпринимательскую деятельность, право на отказ от договора может быть предоставлено только ей в силу абз. 2 п. 2 ст. 310 ГК РФ. Данное правило действует с 1 июня 2015 г. и закрепляет подход, ранее сформулированный в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах».

Под отказом от договора подразумевается его прекращение по инициативе одной стороны без обращения в суд (п. 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Основания и порядок расторжения договора аренды зависят от того, на какой срок он заключен. В связи с этим при согласовании одностороннего отказа от договора необходимо определить следующее:

— основания и порядок отказа от договора, заключенного на неопределенный срок;

— основания и порядок отказа от договора, заключенного на определенный срок.

В случае когда зарегистрированный договор аренды здания, сооружения, помещения расторгается путем одностороннего отказа от договора, то его прекращение также подлежит государственной регистрации..

Право на односторонний отказ от исполнения обязательства, которое связано с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на его одностороннее изменение может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплатить определенную денежную сумму (п. 3 ст. 310 ГК РФ).

Если стороны не предусмотрели возможность одностороннего отказа от договора

В этом случае, если договор аренды заключен на определенный срок, ни одна из сторон не сможет отказаться от его исполнения во внесудебном порядке (п. 1 ст. 310 ГК РФ) даже при нарушении другой стороной условий договора. Исключения составляют случаи, прямо предусмотренные п. 2 ст. 431.2, п. 3 ст. 450.1 ГК РФ.

Если договор заключен на неопределенный срок, любая из сторон вправе в порядке п. 2 ст. 610 ГК РФ отказаться от договора, предупредив об этом контрагента за три месяца.

Отказ от договора аренды здания (сооружения, помещения), который заключен на неопределенный срок

В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды здания, сооружения, помещения, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Согласование оснований отказа не требуется. Следовательно, отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является немотивированным.

Поскольку отказ от прав не влечет их прекращения (ст. 9 ГК РФ), установление в договоре запрета на немотивированный отказ будет ничтожным. В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ стороны могут изменить срок для направления уведомления об отказе. Возможность отменить или ограничить само право на отказ от договора указанной нормой не предусмотрена. Если одна из сторон уведомит другую о прекращении договора, это будет безусловным основанием для прекращения отношений и возврата арендованного имущества.

Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не является злоупотреблением правом в смысле ст. 10 ГК РФ.

Следует учитывать, что в силу ст. 10 ГК РФ к злоупотреблению правом относятся как осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, так и действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав. Кроме того, ст. 10 ГК РФ предусматривает, что суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления может отказать лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применить иные меры, установленные законом. Для лиц, права которых нарушены в результате злоупотребления правом, п. 4 ст. 10 ГК РФ предусматривается возможность потребовать возмещения убытков.

Читайте так же:  Оценка арестованного имущества в исполнительном производстве

Сторонам следует иметь в виду наличие ряда ограничений права арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок.

Порядок отказа от договора, заключенного на неопределенный срок

Если договор аренды заключен на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ), в случае отказа от него сторона обязана предварительно уведомить об этом контрагента. В договоре может быть согласован срок такого уведомления (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Пример формулировки условия:

«Каждая из сторон вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора, предварительно уведомив об этом другую сторону за 2 (два) месяца».

Для отказа необходимо направить другой стороне соответствующее уведомление (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).

Уведомление об отказе от договора должно быть сформулировано таким образом, чтобы из его содержания явно следовало волеизъявление стороны отказаться от договора в одностороннем порядке (ст. ст. 450.1, 610 ГК РФ).

Сторонам рекомендуется согласовать способ направления уведомления об отказе от договора и адрес, по которому оно должно быть отправлено. Кроме того, важно указать, с какого момента уведомление считается доставленным.

Если порядок отказа от договора, заключенного на неопределенный срок, в частности срок направления уведомления об отказе от договора, не согласован

Договор может быть признан расторгнутым по истечении трех месяцев с момента получения стороной уведомления об отказе согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Однако в судебной практике существует и другая позиция, согласно которой договор считается расторгнутым по истечении установленного п. 2 ст. 610 ГК РФ срока с момента направления уведомления, а не с момента его получения.

Если в уведомлении об отказе указан иной срок прекращения договора по сравнению с предусмотренным п. 2 ст. 610 ГК РФ, применяется последний. До окончания срока, установленного п. 2 ст. 610 ГК РФ, арендодатель не вправе будет потребовать возврата арендованного имущества, а арендатор — прекратить внесение арендной платы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа . Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

Санкт-Петербург +7 812 467-31-19

Москва +7 499 938-55-47

Федеральный номер 8 800 511-38-53

Отказ от договора аренды здания (сооружения, помещения), который заключен на определенный срок

Сторона, которая имеет право на односторонний отказ от договора, заключенного на определенный срок

Исходя из п. 1 ст. 310 ГК РФ стороны договора аренды вправе в одностороннем порядке отказаться от обязательств по договору, если такой отказ допускается Гражданским кодексом РФ, другими законами или иными правовыми актами. Однако в отношении договора аренды, заключенного на определенный срок, односторонний отказ от его исполнения нормами § 1 гл. 34 ГК РФ («Аренда») не предусмотрен. В то же время стороны договора аренды, исполнение которого связано с осуществлением ими предпринимательской деятельности, могут установить право на такой отказ в договоре (абз. 1 п. 2 ст. 310 ГК РФ). Если одна из сторон не осуществляет предпринимательскую деятельность, право на отказ от договора может быть предоставлено только ей (абз. 2 п. 2 ст. 310 ГК РФ).

В предоставлении права на односторонний отказ могут быть заинтересованы обе стороны. Так, данное условие позволит арендодателю при нарушении арендатором обязательств по выплате арендной платы сэкономить время, расторгнув договор во внесудебном порядке. Арендатору тоже может быть выгодно указанное условие, поскольку без него арендатор не сможет в одностороннем порядке отказаться от договора, ссылаясь, например, на прекращение деятельности, и будет вынужден продолжать платить арендную плату (см. Определение Верховного Суда РФ от 01.09.2016 N 306-ЭС16-3858 по делу N А55-28556/2014).

Основания отказа от договора, заключенного на определенный срок

Основания отказа от договора стороны могут определить самостоятельно в силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Так, в договоре может быть установлено право на односторонний отказ от него в связи с нарушением контрагентом условий договора, даже если это нарушение предусмотрено ст. ст. 619, 620 ГК РФ.

Договором аренды, который заключен на определенный срок и связан с осуществлением сторонами предпринимательской деятельности, также может быть установлено право сторон на немотивированный отказ от исполнения договора в любое время до прекращения его действия (отказ без оснований). Для этого достаточно предусмотреть в договоре само право на односторонний отказ. Согласовывать условия и основания отказа не требуется.

Необходимо учитывать, что стороны вправе отказаться от исполнения договора в части.

При согласовании условия об одностороннем отказе от договора рекомендуется использовать формулировку «односторонний отказ во внесудебном порядке», из которой будет прямо следовать право стороны отказаться от договора без обращения в суд. В противном случае условие может быть квалифицировано как право стороны расторгнуть договор только через суд по ст. ст. 619, 620 ГК РФ. Есть и другая судебная практика.

Примеры формулировки условия:

[3]

«Арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора в случае просрочки внесения арендатором арендной платы более чем на ________ (указывается срок)».

«Арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора при нарушении арендодателем срока проведения капитального ремонта, установленного в п. ___ настоящего договора».

«Любая из сторон вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора, предупредив другую сторону не позднее чем за 4 (четыре) месяца».

«Арендатор вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, предупредив арендодателя не позднее чем за 3 (три) месяца».

Пример формулировки условия:

«Каждая из сторон вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от настоящего договора, предварительно уведомив об этом другую сторону за __________ (указывается срок)».

Необходимо учитывать, что если стороны установили в договоре обязанность отказывающейся стороны направить контрагенту уведомление об отказе и определили срок, за который оно должно быть направлено, то при нарушении указанного порядка договор не будет считаться расторгнутым (Постановление ФАС Уральского округа от 27.01.2011 N Ф09-10739/10-С3).

Читайте так же:  Доверительное управление наследственным имуществом

Также рекомендуется определить в договоре способ отправки уведомления и адрес, по которому оно должно быть направлено.

Момент расторжения договора аренды, заключенного на определенный срок, при одностороннем отказе

Стороны вправе определить в договоре момент, с которого договор будет считаться расторгнутым в случае отказа от него. Это допустимо в силу диспозитивной нормы п. 1 ст. 450.1 ГК РФ.

Не нашли ответа на свой вопрос?

Узнайте, как решить

именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта . Или позвоните нам по телефонам:
Санкт-Петербург +7 812 467-31-19
Москва +7 499 938-55-47
Федеральный номер 8 800 511-38-53

Право арендодателя отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем внесудебном порядке в случае неоплаты арендатором арендной платы

Первый Столичный Юридический Центр

г. Москва, Георгиевский пер., д.1, стр.1, 2 этаж

(985 ) 763-90-66; (495 ) 776-13-39

Право арендодателя отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем внесудебном порядке в случае неоплаты арендатором арендной платы

В договоре аренды недвижимого имущества есть условие о праве арендодателя отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем внесудебном порядке в случае неоплаты арендатором арендной платы до 10-го числа оплачиваемого месяца, при этом арендодатель обязан в письменной форме уведомить арендатора не позднее чем за 5 дней до даты предполагаемого отказа от исполнения настоящего договора.

Вопрос: Будет ли соответствовать законодательству РФ это условие?

Какие документы необходимо предоставить в регистрационный орган при расторжении договора аренды по указанному основанию?

Ответ: В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Применительно к договорам аренды возможность одностороннего отказа от договора прямо предусмотрена только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок ( п. 2 ст. 610 ГК РФ). Расторжение же договора аренды, заключенного на определенный срок, стороны по общему правилу могут требовать только в суде. Перечень оснований для такого расторжения по требованию арендодателя установлен ст. 619 ГК РФ и включает случай, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Однако законом или договором может быть предусмотрено право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд, такой отказ автоматически влечет за собой расторжение или изменение договора ( п. 3 ст. 450 ГК РФ) и прекращение обязательств ( п. 2 ст. 453 ГК РФ). Соответственно, и в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке. Судебная практика признает правомерным установление в качестве такого основания и однократное невнесение арендной платы в срок ( пункт 26 информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 N 66, а также постановление ФАС Московского округа от 14.06.2007 N КГ-А40/4166-07).

Видео (кликните для воспроизведения).

Таким образом, описанное условие об одностороннем внесудебном расторжении договора аренды является законным.

Возникновение, переход и прекращение права аренды недвижимого имущества, в соответствии со ст. 131 ГК РФ, ст. 1, п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ( далее — Закон N 122-ФЗ), подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ( далее — ЕГРПН) как обременение прав на недвижимое имущество посредством государственной регистрации договора аренды.

К основаниям для государственной регистрации п. 1 ст. 17 Закона N 122-ФЗ отнесены, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, а также иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение ( обременение) прав. Уведомление об отказе от исполнения договора, по своей сути, является действием, направленным на прекращение права, то есть сделкой ( ст. 153 ГК РФ).

Согласно п.п. 22-23 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста РФ от 06.08.2004 N 135 ( далее — Инструкция), государственная регистрация прекращения договора аренды ( погашение регистрационных записей) проводится на основании заявления, которое может быть подано одной из сторон договора.

Таким образом, основанием регистрации расторжения договора аренды в связи с односторонним отказом арендодателя от его исполнения будут являться заявление одной из сторон договора аренды ( арендодателя), уведомление арендодателя о расторжении договора, сам договор аренды ( постановление Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 N 13057/09).

Автор: Ложечникова Елена, Серков Аркадий

[1]

Специалисты нашего Центра окажут Вам юридическую помощь по следующим категориям судебных дел, вытекающим из договора аренды недвижимости:

  • О признании договора аренды недвижимости недействительным.
  • Об обязании заключить договор аренды недвижимости.
  • О переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору.
  • О взыскании задолженности по арендной плате ( ст. ст. 309, 614 ГК) и санкций за неуплату или просрочку уплаты арендных платежей.
  • О возмещении убытков.
Читайте так же:  Сколько действует направление на консультацию в больницу

1. 8 (985 ) 763-90-66

2. 8 (495 ) 776-13-39

3. 8 (985 ) 776 13 39

Наш адрес: Москва, Георгиевский переулок, дом 1, строение1, 2-3 этаж

Арендодатель, Государственная регистрация договора аренды, Договор аренды, Прекращение договора, Прекращение договора аренды, Расторжение в одностороннем порядке, Расторжение договора аренды, Расторжение договора суд, Регистрация договора аренды, Срок договора, Срок договора аренды

Возможность расторжения срочного договора аренды путем одностороннего отказа от его исполнения любой из сторон

ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР

Телефон: (495 ) 64-911-65, 649-41-49

Возможность расторжения срочного договора аренды путем одностороннего отказа от его исполнения любой из сторон

Как указано Высшим Арбитражным Судом РФ, вопрос о возможности одностороннего отказа от исполнения договора аренды различным образом разрешается арбитражными судами и представляет значительный интерес для установления единообразной практики рассмотрения споров, связанных с расторжением договоров аренды.

Правоотношения между субъектами гражданского права имеют свойство возникать, изменяться и прекращаться. Побуждающим их началом являются сделки, т.е. действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей ( ст. 150 Гражданского кодекса РФ).

В большинстве случаев такие действия носят обоюдный характер, в которых стороны договариваются, например, заключить договор, внести в него изменения или, наоборот, расторгнуть, в том числе по договоренности, в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Это значит, что предпосылки к изменению или расторжению договора могут быть предусмотрены самими сторонами отношений, и эти положения не должны противоречить нормативным актам Российской Федерации. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным ( ст. 450 ГК РФ). Однако в чем разница в понятиях одностороннего отказа от исполнения договора, его расторжения и прекращения в российском законодательстве? Попытаемся ответить на данный вопрос на примере договора аренды.

Как указано в Гражданском кодексе РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом по требованию арендодателя или арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом, и только в случаях, если:

арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшающими имущество;

— более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

— не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки;

— арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

— не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки;

— переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, не оговоренные арендодателем при заключении договора, заранее не известные арендатору и не обнаруженные им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

— имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования ( ст. ст. 619 и 620 ГК РФ).

Данные нормы могут быть применены только к срочным отношениям арендодателя и арендатора, так как порядок отказа от исполнения договора, если он заключен на неопределенный срок, установлен в статье 610 ГК РФ: каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца, что не мешает им, в свою очередь, установить в договоре иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды.

Из анализа статей 619 и 620 ГК РФ можно сделать вывод: стороны имеют право расторгнуть договор только в случаях, связанных с неисполнением какой-либо стороной своих обязательств, указанных в этих статьях. При этом может возникнуть ситуация, когда, например, арендатор не нуждается в арендуемом помещении и желает расторгнуть договор, но другая сторона выступает против этого. В данном случае арендатор может попробовать нарушить нормы статьи 619 ГК РФ или иные свои обязанности, предусмотренные договором, что обязательно повлечет за собой судебное разбирательство спора.

Есть ли выход из данной ситуации? И в чем разница между односторонним отказом от исполнения договора, его расторжением и прекращением? Исходя из положений статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, и наоборот: при прекращении обязательств сторон происходит расторжение договора. Это значит, что прекращается не сам договор, а права и обязанности сторон, которые образуют его содержание, следствием чего является расторжение договора.

Из вышесказанного следует, что при наличии в договоре аренды условия о праве той или иной стороны досрочно отказаться от исполнения договора аренды договор считается расторгнутым без вынесения решения судом после того, как сторона отказалась от исполнения в порядке, предусмотренном договором. Указанное выше дело относится именно к срочному договору, так как ответчик апеллирует к статье 619 ГК РФ, закрепляющей условия досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Читайте так же:  Аванс или задаток в чем разница при покупке квартиры

Как же соотносятся понятия отказа от исполнения от договора и его расторжение? Думается, отказ от исполнения является односторонней сделкой, которая может выражаться в уведомлении другой стороны или иных действиях, обусловленных сторонами. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. В то же самое время односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются и в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства ( ст. 310 ГК РФ). Значит ли это, что условие об одностороннем отказе может быть предусмотрено только в соглашении между субъектами, занимающимися предпринимательской деятельностью?

В соответствии со статьей 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором ( т.е. прекращение прав и обязанностей, но не договора). На основании этой формулировки стороны могут предусмотреть условие об одностороннем отказе от исполнения договора и подробно указать механизм такого отказа. Но как тогда соотносятся статья 310, пункт 3 ст. 450, статьи 619 и 620 ГК РФ?

Структура взаимодействия этих норм законодательства представляет собой следующее: думается, случаи неисполнения своих обязательств сторонами, указанных в статьях 619 и 620 ГК РФ, являются частными и связаны лишь с негативными последствиями исполнения договора аренды. Ведь договор заключается для конкретных целей, и разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются. По желанию сторон в срочный договор аренды вносятся конкретные условия и обстоятельства, на основании которых стороны имеют право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора ( ст. 310 и п. 3 ст. 450 ГК РФ). В случае же наступления негативных последствий, указанных в статьях 619 и 620, заинтересованная сторона может потребовать расторгнуть договор аренды в судебном порядке, если иные условия его расторжения не предусмотрены сторонами.

Возникает еще один вопрос: как соотносятся указанные в договоре аренды формулировки одностороннего расторжения во внесудебном порядке и односторонний отказ от исполнения договора? Существует ли возможность, что суд при рассмотрении дела может указать на ничтожность формулировки, гласящей об одностороннем расторжении договора во внесудебном порядке? Думается, при составлении договоров аренды следует полностью руководствоваться информационным письмом Президиума ВАС РФ N 66 и точно указывать, что сторона имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, в связи с чем договор и считается расторгнутым.

Возможность одностороннего отказа от исполнения срочного договора аренды недвижимого имущества также видна из ряда судебных постановлений, проанализированных на предмет рассматриваемого в настоящей статье вопроса.

С другой стороны, в споре между Сбербанком России и ООО « Бизнес-Инвест» суды всех инстанций заняли позицию, которая характеризуется тем, что главой 34 ГК РФ не установлена возможность безосновательного, лишь по воле и желанию арендодателя, досрочного расторжения договора аренды, т.е. одностороннего отказа от исполнения договора. На что ВАС РФ отметил: положения статьи 619 ГК РФ развивают положения пункта 2 ст. 450 Кодекса. В силу же пункта 3 ст. 450 односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора. При этом в вынесенном ВАС РФ определении указано: изучение материалов этого дела и судебной практики показало, что вопрос о возможности одностороннего отказа от исполнения договора аренды различным образом разрешается арбитражными судами и представляет значительный интерес для установления единообразной практики рассмотрения споров, связанных с расторжением договоров аренды. В итоге, не ответив окончательно на вопрос, суд передал дело для пересмотра в порядке надзора в Президиум ВАС РФ.

Анализ действующих норм права и судебной практики показал: требование ГК РФ о расторжении договора аренды в судебном порядке не есть императивная норма о единственном способе его расторжения. Однако осталось дождаться официального решения Президиума ВАС РФ по затронутому в настоящей статье вопросу.

Сторонам предоставлено право включать в срочный договор аренды условия о том, что при наступлении тех или иных событий сторона вправе отказаться от его исполнения в оговоренном в условиях договора порядке.

Таким образом, предпринимателям не стоит заблуждаться относительно недействительности такого рода условий, включаемых в договор обычно по требованию арендодателя, и более тщательно подходить к его предмету либо отказываться от заключения, если условия об отказе от исполнения договора не являются подходящими для какой-то из сторон.

Специалисты нашего Центра окажут Вам юридическую помощь по следующим категориям судебных дел, вытекающим из договора аренды недвижимости:

Односторонний отказ от исполнения договора аренды арендодателем

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Чем отличается отказ от исполнения договора аренды от расторжения договора аренды?

Расторжение договора аренды и односторонний отказ от его исполнения имеют существенные различия, которые в основном могут быть сведены:
— к основаниям осуществления каждого из этих действий (расторжение договора, как правило, связывается с нарушениями условий договора одной из сторон, отказ от исполнения договора не обязательно подразумевает какие-либо нарушения);
— к процедуре осуществления каждого из этих действий (расторжение договора осуществляется через суд, отказ от исполнения договора подобной процедуры не требует).
Рассмотрим данный вопрос подробнее.

Читайте так же:  Распределение средств материнского капитала

1. Расторжение договора

2. Односторонний отказ от договора

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Виноградова Марина

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Золотых Максим

20 февраля 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Односторонний отказ от исполнения договора аренды

Договор аренды можно прекратить досрочно в добровольном порядке или через суд. В первом случае стороны приходят к согласию, во втором – расторжение происходит путем отказа, по инициативе одной стороны. Каждый вариант имеет свои нюансы и сложности. Часто такие правоотношения заканчиваются неприязненно.

Права на односторонний отказ

У арендатора.

Согласно действующему законодательству арендодатель дает арендатору на некоторое время в пользование и (или) владение свое имущество за определенную плату.

Судебным решением односторонний отказ от договора аренды арендатором будет одобрен в определенных случаях:

  • Имущество не предоставлено;
  • Арендодатель создает препятствия для использования имущества;
  • Наличие недостатков в имуществе, препятствующих его использованию по назначению (о них нет речи в договоре, не были известны, не видимы в ходе осмотра или проверки во время заключения сделки);
  • Арендуемое имущество оказывается в непригодном для использования по назначению состоянии по обстоятельствам, не зависящим от арендатора;
  • Арендодателем не осуществляется ремонт имущества, предусмотренный договором, нарушаются сроки его проведения.

У арендодателя.

[2]

Имеется полное право на отказ от договора аренды, если арендатором его имущества:

  • Нарушаются договорные условия;
  • Имущество используется не по оговоренному в договоре назначению;
  • Значительно ухудшается арендуемое имущество;
  • Более 2-х раз нарушаются сроки оплаты за аренду;
  • Не осуществляется капитальный ремонт арендованного имущества в оговоренные сроки.

Важно знать! У арендодателя есть право на односторонний отказ от исполнения договора аренды в суде лишь после отправления своему арендатору специального предупреждения в письменной форме о необходимости выполнения обязательства с определением конкретного срока в разумных пределах. При разрешении вопроса без суда такое требование направлять не нужно.

Отличия расторжения и отказа

Правило, регулируемое Гражданским кодексом, о возможности отказаться одной стороне от выполнения условий договора при согласии другой или в силу закона относится и к отношениям по аренде недвижимости, автомобиля и иного имущества. Права на отказ от исполнения договора аренды и на требование его расторгнуть различаются. Одностороннее расторжение может быть прописано в самом договоре, т.е. по изначальному согласию обеих сторон.

В Гражданском кодексе не регламентируется право на одностороннее расторжение договора аренды вне суда. Желающий это сделать вправе лишь потребовать его осуществления.

Таким образом, расторжение в одностороннем порядке и отказ от выполнения обязательств – понятия не равнозначные. Такая ситуация зачастую вызывает на практике вопрос: нужно ли включать в арендный договор условия одностороннего отказа?

Где изложены условия

Судебная практика свидетельствует о возможности включения в арендный договор условий о досрочном расторжении, отказе от его выполнения.

Обосновывается это простым образом. Законодательство не связывает прав на одностороннее расторжение аренды с наличием каких-либо оснований для него. Каждый может отказаться от выполнения договора при согласии второй стороны или наличии на это указания в российском законе. Следовательно, когда в договоре четко прописано это право, достаточно отправить второй стороне письменное сообщение о желании расторжения. В судебные органы для этого не обязательно обращаться.

Сроки и основания

Моментом окончания арендного договора при расторжении его по инициативе арендодателя является получение арендатором письменного отказа, если:

  • В арендном договоре не установлен другой срок;
  • В информационном письме не указана конкретная дата окончания отношений.

Основания, допускающие отказ арендодателя от договора аренды, могут быть изначально прописаны при заключении сделки. Однако, зачастую встречается отсутствие таковых. При желании прекратить договор в результате его нарушения арендатором, делать это следует только после устранения им выявленных проступков. Иначе суд может признать такие действия как злоупотребление правом и легко отказать в расторжении.

Другими словами, если в договоре четко прописана возможность отказа от его выполнения без каких-либо конкретных оснований, желательно указать при информировании об отказе на произошедшие проступки.

Видео (кликните для воспроизведения).

Полезно знать! В судебной практике бывают случаи, когда желание арендатора на отказ от продолжения сдачи в аренду имущества не признается доказанным. Происходит это в случае одновременного:

  • Наличия указания на прекращение отношений аренды;
  • Отсутствия ссылок на идентифицирующие правоотношения документы (договор об аренде, приложения, акты и прочее).

Источники


  1. Басовский, Л.Е. История и методология экономической науки. Учебное пособие. Гриф МО РФ / Л.Е. Басовский. — М.: ИНФРА-М, 2017. — 773 c.

  2. Научно-практический комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации с постатейными материалами и судебной практикой / Под редакцией С.А. Боголюбова. — М.: Юрайт, 2018. — 800 c.

  3. Великородная, Л. И. Государственная регистрация юридических лиц: от создания до ликвидации / Л.И. Великородная. — М.: Московская Финансово-Промышленная Академия, 2011. — 304 c.
  4. Попов, В. Л. Курс лекций по судебной медицине / В.Л. Попов, Р.В. Бабаханян, Г.И. Заславский. — М.: ДЕАН, 2016. — 400 c.
  5. Воробьев, А. В. Теория адвокатуры / А.В. Воробьев, А.В. Поляков, Ю.В. Тихонравов. — М.: Грантъ, 2015. — 496 c.
  6. Односторонний отказ от исполнения договора аренды арендодателем
    Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here