Оценка кадастровой стоимости недвижимости

Самое главное по теме: "Оценка кадастровой стоимости недвижимости". На странице собрана полезная тематическая информация. На все вопросы вам ответит дежурный специалист.

Оценка для оспаривания кадастровой стоимости

Компания «ДомоВед-Оценка» предоставляет услуги оспаривания оценки кадастровой стоимости для клиентов из Москвы и других городов России. Если вам необходимо получить объективную оценку рыночной стоимости вашей недвижимости и, соответственно, оспорить некорректную оценку кадастровой стоимости, обращайтесь к специалистам компании «ДомоВед-Оценка». Услуга оспаривания кадастровой стоимости объектов пользуется большим спросом. Нередко первоначальная оценка является некорректной, что вызывает у владельца имущества желание добиться справедливого решения.

Для того чтобы уменьшить необъективно завышенную кадастровую стоимость объектов недвижимости, необходимо провести полный анализ всех факторов, влияющих на процедуру оценивания, а также сделать правильные выводы и обосновать принятое решение. Специалисты нашей компании обращают внимание на все детали: только внимательный подход помогает уменьшить кадастровую стоимость и приравнять ее к рыночной. Такой подход свойственен экспертам с большим опытом работы и соответствующей квалификацией.

Проведение государственной кадастровой оценки на территории России урегулировано отдельным федеральным законом

Кадастровая оценка представляет собой совокупность процедур, направленных на определение кадастровой стоимости объекта недвижимости для целей налогообложения (и иных предусмотренных законодательством целей), в том числе, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта.

Кадастровая оценка проводится по решению уполномоченного регионального исполнительного органа государственной власти, который наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом РФ.

Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения — не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет, за исключением внеочередной оценки. Перечень объектов недвижимости, подлежащих оценке, формируется органом регистрации прав на основании решения о проведении оценки. Оценка может быть проведена одновременно в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории субъекта РФ.

Подготовка к проведению оценки осуществляется до 1 января года определения кадастровой стоимости. Сбор и обработка информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, осуществляются бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Для сбора и обработки такой информации правообладатели объектов недвижимости вправе предоставить бюджетному учреждению декларации о характеристиках соответствующих объектов недвижимости.

Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Итоговым документом, составленным по результатам определения кадастровой стоимости, является отчет.

Уполномоченный орган субъекта РФ в течение 20 рабочих дней со дня получения отчета утверждает содержащиеся в нем результаты определения кадастровой стоимости путем принятия соответствующего акта, который вступает в силу 1 января года, следующего за годом проведения оценки, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Орган регистрации прав в течение 20 рабочих дней со дня получения сведений о кадастровой стоимости, но не позднее 1 января года, следующего за годом ее определения, осуществляет внесение в ЕГРН таких сведений, в том числе о дне подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если они затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в специальной комиссии в случае ее создания в субъекте РФ или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Закон вступает в силу с 1 января 2017 года, кроме отдельных положений. К отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года.

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости

1. Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости онлайн?

Чтобы узнать кадастровую стоимость недвижимости онлайн, воспользуйтесь сервисом Росреестра — «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Для этого достаточно ввести в специальное поле адрес объекта. Кадастровая стоимость будет указана на день последнего обновления базы.

Если же вас интересует кадастровая стоимость на какую-то определенную дату (например, на 1 января года — начало налогового периода) или вам нужен официальный документ, подтверждающий кадастровую стоимость, вам лучше взять выписку из Единого государственного реестра недвижимости ( ЕГРН ).

2. Как получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости?

Заказать выписку из ЕГРН можно онлайн, лично или по почте. Готовится она в течение 3 рабочих дней* со дня регистрации заявления. Получить готовый документ можно на e-mail в виде файла, содержащего электронную подпись , или на бумажном носителе — в этом случае выписку направят почтой. Забрать документ на бумажном носителе лично можно только в том случае, если заявление вы подали лично. Способ получения указывается в заявлении.

Онлайн

Чтобы заказать выписку из ЕГРН онлайн, воспользуйтесь сервисом «Получение выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости» на сайте Росреестра. Вам понадобится кадастровый номер объекта недвижимости.

Лично

Обратитесь в любой центр госуслуг «Мои документы» в Москве. При себе нужно иметь документ, удостоверяющий личность.

Обратите внимание, в Москве в офисах Росреестра подать заявление на получение выписки из ЕГРН лично нельзя.

По почте

Отправьте запрос почтовым отправлением на адрес любого офиса Росреестра. Подпись на заявлении удостоверьте нотариально. К нему приложите копию документа, удостоверяющего личность.

Доставка документов почтой в этот срок не входит.

3. На что влияет кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость — это фиксированная стоимость недвижимости, которую устанавливает государство, ориентируясь на рыночную стоимость и руководствуясь строго установленной методикой. Физическим лицам важно знать ее, так как она используется в качестве налоговой базы для:

  • земельного налога;
  • налога на имущество физических лиц (в большинстве регионов ).

4. Как определяют кадастровую стоимость?

Кадастровую стоимость недвижимости определяют:

  • в процессе кадастрового учета — когда объект недвижимости только появляется (например, сдается в эксплуатацию дом) или когда меняются его характеристики, влияющие на стоимость (например, после продажи части участка земли);
  • в результате Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» — старый, и Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» — новый, он вступил в силу в январе 2017 года.
Читайте так же:  Как написать претензию по защите прав потребителей

С 1 января 2017 года до 1 января 2020 года действует переходный период. То есть в этот период пересмотр кадастровой стоимости и установление кадастровой стоимости в отношении ранее не учтенных объектов недвижимости производятся по старым правилам, а вот провести новую государственную оценку можно только по новым.

В общих чертах процедура проведения государственной кадастровой оценки по обоим законам одинаковая. Росреестр по заказу исполнительного органа государственной власти субъекта России (в Москве — Департамента городского имущества) формирует перечень объектов недвижимости, которым необходима оценка. Списки получают оценщики., которые проводят оценку объектов. Как только готов отчет об оценке этих объектов, Росреестр включает его в фонд данных государственной кадастровой оценки и размещает у себя на сайте на 20 дней. В течение этого времени любой желающий может внести свои замечания к проекту. С учетом этих замечаний оценщиками составляется итоговый отчет.

Разница заключается в основном в следующем:

  • по новому закону при снижении индекса цен на рынке недвижимости на территории региона на 30% и более может быть проведена внеплановая государственная кадастровая оценка;
  • по старым правилам оценку проводили частные оценщики, которых на конкурсной основе отбирал заказчик. Их деятельность также контролировала саморегулируемая организация оценщиков. По новым — специально созданные постоянно функционирующие бюджетные учреждения субъектов России;
  • по новым правилам период общественного обсуждения проекта отчета об определении кадастровой стоимости, в рамках которого каждое заинтересованное лицо может подать замечания оценщику, увеличивается с 20 до 60 дней.

«>государственной кадастровой оценки — когда по заказу государственных органов объекты недвижимости на определенном участке оценивают методами массовой оценки (объект может быть оценен индивидуально только если для массовой оценки недостаточно данных).

5. Как часто проводится государственная кадастровая оценка?

Государственная кадастровая оценка должна проводиться не чаще чем раз в 3 года (в городах федерального значения, в том числе в Москве, — раз в 2 года), но не реже чем раз в 5 лет.

При этом, например, если кадастровая стоимость вашей московской недвижимости была установлена в результате государственной кадастровой оценки в 2015 году, а в 2016-м вы ее оспорили, срок до момента проведения следующей оценки будет отсчитываться с 2015 года, а не с 2016 года.

6. Как узнать, какие сведения использовались для проведения кадастровой оценки?

Сведения о том, как, когда, кем и по чьему заказу была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости вместе с отчетами о проведении кадастровой оценки хранятся в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Получить их можно онлайн на сайте Росреестра или на официальном сайте Мэра Москвы mos.ru.

Чтобы воспользоваться сервисом, вам необходимо знать кадастровый номер объекта недвижимости.

С запросом о предоставлении сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, вы также можете обратиться лично:

  • если кадастровая стоимость была определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки — к заказчику работ по определению кадастровой стоимости (в отношении московской недвижимости в роли заказчика обычно выступает Департамент городского имущества, но уточнить эту информацию вы можете в Управлении Росреестра по Москве);
  • если кадастровая стоимость была определена при постановке объекта на кадастровый учет (или в результате внесения изменений в него) — в отделение Росреестра по месту расположения объекта недвижимости.

7. Можно ли оспорить кадастровую стоимость?

Если вы считаете, что кадастровую стоимость установили, опираясь на недостоверные сведения, либо считаете, что в результате кадастровой оценки стоимость вашей недвижимости была завышена по сравнению с рыночной, вы можете потребовать ее пересмотра в сторону уменьшения.

В 2019 г. изменяется и порядок определения кадастровой стоимости, и порядок ее оспаривания. Мы попросили наших экспертов прокомментировать данные изменения и ответить, насколько они считают эти поправки значительными и своевременными, а также в чем видят положительный и отрицательный момент в указанных нововведениях.

События в профессиональной сфере
Глава Минстроя: снижение налоговой нагрузки на застройщиков позволит им оптимизировать затраты

Оценка кадастровой стоимости

Компания ООО «Защита» является лидером на рынке по оказанию экспертных услуг. Компания предлагает целый спектр услуг по проведению оценки стоимости недвижимого имущества.

Цена объекта недвижимости, которая фиксируется в документах и регистрируется в государственной службе, используется для расчета налогов и государственных пошлин. Процесс определения государственной стоимости регламентируется на основании нормативно-паровых актов.

В связи с последними реформами по налогу на землю, экспертиза стоимости стала одной из самых востребованных процедур на рынке экспертных услуг. Это обусловлено тем, что размер налогового обязательства человека перед бюджетом государства зависит от цены кадастра на землю. В связи с новой системой определение налоговой базы цены для государственного реестра очень сильно выросли, что сказалось на кармане владельцев. Процесс проведения профессионально исследования рынка в конкретном регионе для анализа стоимости объекта включает в себя несколько этапов:

  • Мониторинг рынка недвижимости в районе, в котором расположен объект оценки;
  • Рассмотрение всех факторов, которые могут значительно повлиять на объективную цену;
  • Сбор всех необходимых данных, которые так или иначе имеют отношения к объекту, и могут повлиять на стоимость;
  • Проведение расчетов кадастровой стоимости на основании предварительно выбранной модели;
  • Проверка расчетов и качества проведенной оценки;
  • Оформление документов по результатам проведенного анализа и мониторинга, где указывается вся подробная информация о том, как была определена экспертная цена.

Компания ООО «Защита» предлагает услуги по защите интересов владельцев земельных участков в части проведения экспертной оценки государственной цены (кадастра) объекта недвижимой в ситуациях, когда она была необоснованно завышена, что повлияло на налоговую базу для расчета налоговых выплат. По результатам оценки любой гражданин имеет право подать апелляцию на стоимость объекта, установленную исполнительными органами власти и вернуть избыточно уплаченный в бюджет государства налог на недвижимость.

Стоимость проведения кадастровой оценки

Оценка кадастровой стоимости договорная

Обратившись к независимым экспертам нашей компании, по результатам проведения объективной кадастровой оценки Вы получите все необходимые отчеты и юридические документы. Оформленные в соответствии с действующим законодательством РФ, документы будут обладать доказательным назначением и могут быть предоставлены в дальнейшем в государственные учреждения, судебные органы и другие организации. Цена проведения кадастровой оценки является договорной.

Читайте так же:  Перевозка вещей военнослужащих автомобильным транспортом

Заказать независимую экспертизу легко

Минимальный срок экспертизы 2 рабочих дня. Мы не откладываем дела в долгий ящик.

Расчет кадастровой стоимости недвижимости

Помимо рыночной цены объектов недвижимости существует понятие кадастровой стоимости, которая применяется для целей налогообложения и ведения кадастра недвижимости. Денежное выражение кадастровой стоимости, как правило, превышает реальную рыночную стоимость, поэтому тема соотношения кадастровой и рыночной цен на объекты недвижимого имущества в настоящее время является крайне актуальной.

Что такое кадастровая стоимость

Под кадастровой стоимостью объекта недвижимости понимается сведения о стоимости такого объекта, внесенные в государственный кадастр недвижимости. Правовое регулирование формирования кадастровой стоимости осуществляется в рамках Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», а также Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства РФ от 08 апреля 2000 года.

Кадастровая стоимость объекта выражается в денежном выражении и служит базовым элементом в формуле расчета налога на имущество или земельного налога. Так как от величины значения кадастровой стоимости зависит сумма налога, предъявленного собственнику объекта, споры об уточнении кадастровой цены имеют крайне важное значение для субъектов рынка оборота недвижимости.

Где содержатся сведения о кадастровой стоимости?

Информация о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества является открытой для любого заинтересованного лица. Такие сведения можно получить тремя способами:

  • Путем получения основных данных по конкретному объекту через публичную карту Росреестра. Правила ведения публичной карты предусматривают указание кадастровой стоимости каждого объекта, в отношении которого был проведен учет.
  • Путем письменного запроса в органы, осуществляющие кадастровый учет. В этом случае информация о точной кадастровой стоимости предоставляется в виде письменной выписки.
  • Путем запроса в электронной форме через портал государственных услуг. В этом случае заявитель получает электронную выписку сведений, которая имеет равную юридическую силу наравне с письменным документом.

Применение значений кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества осуществляется в следующих направлениях:

Кто определяет кадастровую стоимость?

Оценкой объектов для расчета кадастровой стоимости занимаются субъекты оценочной деятельности – профессиональные оценщики. Они осуществляют работы по оценке объектов на основании полученного заказа, при этом заказчиками могут выступать как государственные органы (в случаях, когда определение стоимости объектов является обязательным по закону), так и правообладатели объектов.

Порядок проведения оценки предусмотрен ФЗ-135 и состоит из следующих этапов:

  • Принятие решения о проведении оценки;
  • Формирование перечня объектов, подлежащих оценке;
  • Отбор конкретного исполнителя;
  • Проведение работ по установлению кадастровой стоимости;
  • Составление отчета об определении кадастровой стоимости;
  • Экспертиза указанного отчета;
  • Утверждение результатов отчета заказчиком;
  • Внесение результатов оценки в ГКН.

Для периодичности проведения государственной кадастровой оценки законодательством предусмотрены четки сроки:

  • не реже одного раза в пять лет;
  • не чаще одного раза в три года (для городов федерального значения это срок составляет не чаще одного раза в два года).

Данные сроки периодичности проведения оценки были введены в 2014 году.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости

Кадастровая и рыночная стоимость объектов недвижимости, как правило, не совпадает по своим значениям, хотя эта разница постепенно снижается ввиду применения рыночных данных при проведении кадастровой оценке. Так как рыночная стоимость формируется по обоюдному соглашению сторон, она в меньшей степени зависит от показателя кадастровой стоимости. Тем не менее, при подготовке условий потенциальной сделки стороны имеют право учитывать данные о кадастровой стоимости в качестве отправной точки для переговоров.

Как правило, кадастровая стоимость земли превышает рыночную, вследствие чего размер земельного налога рассчитывается по значительно большей налоговой базе. Это является основанием для заинтересованных лиц оспорить результаты определения кадастровой стоимости в судебном порядке.

Судебный акт является одним из способов определения кадастровой стоимости объектов. В качестве доказательств по делу судебные органы принимают отчеты о рыночной стоимости земельного участка, которые составляют оценщики. Если решением суда кадастровая стоимость признается равной рыночной, органы Росреестра обязаны внести соответствующие изменения в Государственный кадастр недвижимости. Впоследствии это решение будет являться основанием для изменения в меньшую сторону налоговой базы при расчете земельного налога.

До 2014 года рассмотрением таких споров занимали арбитражные суды Российской Федерации. В настоящее время данная категория споров входит в компетенцию судов общей юрисдикции.

Оспаривание кадастровой стоимости в суде

Поляков
Максим Викторович
Начальник юридического отдела

В настоящий момент многие собственники недвижимости сталкиваются с проблемой завышенной кадастровой стоимости своего имущества (земельных участков и строений). В результате завышения кадастровой стоимости возрастают расходы по налогам и арендные платежи. Единственным выходом для собственников недвижимости снизить налоги является оспаривание кадастровой стоимости в суде или в досудебном порядке.

Компания «ГРАНД РЕАЛ» оказывает полный спектр услуг по оспариванию кадастровой стоимости объектов недвижимости – проведение оценки рыночной стоимости и защита Ваших интересов в комиссии при Росреестре и в Суде. В данном разделе Вы сможете ознакомиться с особенностями процесса в комиссии и суде. Подробнее об «Оценочной» части процесса можете ознакомиться в соответствующем разделе Оценка кадастровой стоимости.

Когда возможно оспаривание кадастровой стоимости имущества?

Процедура инициируется в следующих случаях:

  • Кадастровая служба осуществляла расчет стоимости имущественного объекта на основании недостоверной информации.
  • Существующая на сегодняшний день цена не учитывает рыночные изменения, произошедшие с даты последнего проведения оценки.

Сразу скажем: самостоятельно сделать это довольно сложно, так как процедура для оспаривания кадастровой стоимости объекта требует определенных знаний в области права.

Для успешного прохождения процедуры оспаривания кадастровой стоимости требуются специальные знания в области права и оценочного законодательства. Команда юридического отдела компании «Гранд Реал» обладает знания как в первой области, так и во второй. Защита отчётов проходит даже без выезда оценщика в комиссию или суд.

Оспаривание кадастровой стоимости имущества, собственником которого является юридическое лицо, требует прохождения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Комиссия). Для физических лиц процесс несколько упрощён – им позволено идти сразу в Суд.

Читайте так же:  Электронный образ документа подтверждающего основание для переоформления

Базовый набор документов для подачи заявления в Комиссию

Нам доверяют:

  • Утверждены результаты государственной кадастровой оценки в Москве и Московской области на 2019-2020 год

    Утверждены результаты государственной кадастровой оценки в Москве и Московской области на 2019-2020 год 08.01.2019 01:43

    1. Утверждены результаты государственной кадастровой оценки в Москве и Московской области.

    Департаментом городского имущества города Москвы и Министерством имущественных отношений Московской области утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости и земельных участков по состоянию на 1 января 2018 года.

    Кадастровая оценка была проведена государственными бюджетными учреждениями по новым правилам, установленным законом о государственной кадастровой оценке, и будет использоваться для расчета налогов и арендных платежей, начиная с 2019 года. Оспаривание утвержденной кадастровой стоимости будет проводиться по новой процедуре в соответствии с указанным законом.

    Кроме того, Москва и Московская область утвердили перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость в 2019 году.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Ознакомиться с информацией подробнее можно, скачав документы по приведенным ниже ссылкам.

    Город Москва

    — Результаты государственной кадастровой оценки по зданиям и земельным участкам

    — Средние удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков

    — Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость

— Результаты государственной кадастровой оценки по зданиям и земельным участкам

— Средние удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков

— Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость

2. Принятие поправок в закон о государственной кадастровой оценке относительно процедуры оспаривания кадастровой стоимости.

Минэкономразвития подготовило законопроект, полностью отменяющий существующий порядок оспаривания кадастровой стоимости в суде и комиссии (http://regulation.gov.ru/projects#npa=81912). Новый порядок предполагает, что заинтересованным лицам необходимо будет обратиться в государственное бюджетное учреждение (ГБУ), проводившее кадастровую оценку, с заявлением и отчетом об оценке.

Срок подачи такого заявления ограничен – оно может быть подано в течение шести месяцев с даты, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Теперь закон не требует, чтобы отчет об оценке рыночной стоимости был составлен на дату определения кадастровой стоимости. Тем самым заявление можно будет подать в течение 6 месяцев с даты, на которую был составлен отчет. При этом ГБУ будет рассматривать заявление о пересмотре стоимости без участия заявителя.

[1]

Решение ГБУ можно оспорить в суде, но тут имеются риски:

1. Учитывая, что в данном случае будет оспариваться решение суда как ненормативно-правовой акт, срок подачи заявления в суд составит 3 месяца с момента принятия решения ГБУ. Ранее таких ограничений не было.

2. Так как ранее принятые судебные акты по вопросу оспаривания кадастровой стоимости будут неприменимы к таким решениям, возможно, суды будут рассматривать дела формально, оценивая наличие или отсутствие нарушений в процедуре принятия решения, полномочия лиц, принявших решение, а также сроки, в которые оно было принято. При этом судьи могут не вникать в суть причин отказа в пересмотре стоимости и не оценивать замечания соответствующего ГБУ к отчету об оценке рыночной стоимости. По сути, судебную практику оспаривания кадастровой стоимости необходимо будет формировать заново.

По словам замглавы Минэкономразвития Виктории Абрамченко, указанные поправки могут быть приняты уже весной 2019 года (https://iz.ru/816614/aleksandra-krasnogorodskaia/grazhdane-bystro-poluchat-pravo-na-svoi-garazh).

В свете изложенных изменений процедура оспаривания не будет такой простой, как раньше. Однако до момента принятия нового закона будет действовать упрощенная процедура оспаривания кадастровой стоимости, согласно которой не потребуется проходить досудебный порядок – можно будет идти сразу в суд.

С учетом этого, если уже сейчас приступить к изготовлению отчета об оценке, то можно начать процедуру оспаривания до принятия указанных поправок и сэкономить время, учитывая отсутствие необходимости проходить предлагаемый к введению досудебный порядок, и завершить процедуру оспаривания к середине следующего года.

Кадастровая стоимость

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость – стоимость объекта недвижимости, определенная в рублях для целей налогообложения в результате государственной кадастровой оценки.

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости проводится на основе рыночной и другой информации, в том числе на основе данных, содержащихся в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости), предполагает высокий процент погрешности и наличие определенных допущений.

Сведения о величине кадастровой стоимости имеются в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). В режиме онлайн Вы можете узнать информацию о величине текущей и утратившей свою силу кадастровой стоимости интересующего Вас объекта недвижимости (по кадастровому номеру), пройдя по ссылке:

Частота переоценки кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость переоценивается раз в 3-5 лет, за исключением г. Москвы и Санкт-Петербурга (не чаще, чем раз в 2 года).

Как правило, кадастровая стоимость не имеет ничего общего с рыночной стоимостью. К счастью, сегодня существует процедура оспаривания кадастровой стоимости и включает она следующие этапы.

1 этап. Заказать отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в независимой оценочной компании. Для выполнения своих работ оценочная компания запросит у Вас документы по оцениваемому объекту недвижимости, поэтому подготовьте пакет документов заранее, уточнив этот пакет у оценочной компании.

2 этап. Обратиться в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, либо в суд с иском об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Второй этап Вы можете пройти самостоятельно, либо через представителя. Как правило, оспаривание кадастровой стоимости – сфера деятельности «узких» специалистов, поэтому при выборе необходимо руководствоваться опытом рассматриваемых юристов именно в сфере оспаривания кадастровой стоимости.

Целесообразность оспаривания кадастровой стоимости зависит не только от степени «завышенности» кадастровой стоимости, но и от ставки и метода исчисления налогов.

Например, если собственник квартиры планирует оспорить кадастровую стоимость для целей оптимизации выплат по налогу на имущество, ему необходимо соотнести сумму экономии на налоге на имущество за 3-5 лет с суммой затрат проведение процедуры оспаривания. Как правило, разница между этими суммами обычно небольшая.

Но, если оспаривание кадастровой стоимости планируется для целей оптимизации выплат по налогу на доходы физических/юридических лиц (при будущей продаже этой квартиры), разница между «экономией» и затратами на оспаривание кадастровой стоимости будет значительной. Поэтому, если Вы планируете продажу недвижимости, наши специалисты советуют Вам учесть тот факт, что после сделки Вы будете обязаны уплатить налог с дохода.

Читайте так же:  Уведомление обвиняемого об окончании предварительного следствия

Оспаривание кадастровой стоимости

Ассоциация Объединение судебных экспертов предлагает в Москве услуги независимой экспертизы объектов недвижимости с целью пересмотра и снижения их кадастровой стоимости в досудебном и судебном порядке. Экспертные исследования и формирование Заключений выполняется на основании законодательства РФ, с использованием современных технологий и оборудования.

Кадастровая и рыночная стоимость

Кадастровая оценка объектов недвижимости – это оценка земельных участков, коммерческих и жилых объектов в целях определения их рыночной стоимости на момент оценки для начисления налога на недвижимость. Исследования проводятся государственными кадастровыми инженерами раз в 3-5 лет и вносятся в кадастровые ведомости.
Рыночная стоимость недвижимости – стоимость, за которую объект может быть продан на свободном коммерческом рынке в момент оценки. Определяется только на момент продажи.

Противоречие между этими двумя видами стоимости существует всегда: рыночная стоимость постоянно изменяется из-за объективных обстоятельств и субъективной конъюнктуры рынка, а кадастровая стоимость корректируется только в момент проведения следующей государственной переоценки. В результате рыночная цена объекта может быть выше или ниже кадастровой.

Переоценка кадастровой стоимости необходима в случаях, когда недвижимость необходимо купить/продать, подарить, передать в наследство, сдать в аренду, внести в уставный фонд юрлица, кредитный залог. Это важно при разделе имущества и банкротстве владельца.

Но самое главное: от цифры в кадастре зависит сумма налога, и, если владелец хочет получить объективную информацию о стоимости недвижимости или сократить налоговую нагрузку, ему следует обратиться в суд, который назначит обязательную оценочную экспертизу объекта.

Стоимость и сроки

от 3 000 рублей

Точная стоимость зависит от конкретного случая.

Оставьте заявку или уточните по телефону

1. В нашем штате только дипломированные специалисты

2. Сертификат ISO 9001

3. Деятельность компании застрахована на 10 000 000 рублей

4. Опыт работы более 5 лет

5. Все отчеты выполняются в соответствии с требованиями Федеральныъ стандартов оценки и ФЗ 135 «Об оценочной деятельности»

Экспертиза недвижимости при переоценке кадастровой стоимости
Объектами, которые подлежат переоценке и изменению кадастровой стоимости, являются земельные участки любой формы собственности, промышленные или торговые объекты (торговые центры, магазины и торговые точки), нежилые помещения коммерческого назначения и офисы, недостроенные объекты, а также недвижимость иностранных НКО без представительств в России.

Если владельцы этих объектов хотят снизить кадастровую стоимость в ГКР, так как сомневаются в объективности или достоверности данных, хотят сократить налоговую нагрузку или расходы на куплю/продажу недвижимости, им следует обратиться в Росреестр (комиссия по пересмотру) с заявлением. Если же с момента последней кадастровой оценки прошло более 6 месяцев, придется обращаться в суд.
При судебном решении вопроса экспертная оценка стоимости объекта недвижимости является обязательной. И провести переоценку имеют право только аккредитованные для этого государственные или независимые центры экспертизы.

Пересмотр кадастровой стоимости при поддержке «Ассоциации»
Объединение судебных экспертов «Ассоциация» — официально аккредитованный центр экспертиз в Москве, которые имеет право проводить оценку объектов недвижимости с целью пересмотра их кадастровой стоимости.

Наши специалисты, используя современные технологии и сложное оборудование готовы:
• рассмотреть варианты оценки для объектов любой сложности и предложить оптимальное решение;
• провести полный комплекс оценочных мероприятий на объектах с учетом их местоположения, площади, назначения, состояния и степени износа, рыночной ситуации и спроса;
• подготовить отчет (экспертное заключение) с расчетами, обоснованиями и рекомендациями по пересмотру кадастровой стоимости объектов;
• подать пакет документов в комиссию Росреестра и принять участие в ее работе;

В случае отказа, наши специалисты подготовят документы и подадут иски в арбитраж и примут участие в рассмотрении дела в качестве экспертов-свидетелей.

Оценка кадастровой стоимости недвижимости

Кадастровой стоимостью называют цену недвижимости, рассчитанную в ходе государственной оценки. Эта процедура проводится региональными бюджетными учреждениями, имеющими соответствующие полномочия. При этом объекты оцениваются массово, что влечет за собой игнорирование особенностей каждого из них. Кроме того, такая процедура проводится раз в 5 лет. Стоимость объектов остается неизменной в течение этого срока при любых колебаниях рыночных цен. Поэтому нередко результаты государственной кадастровой оценки недвижимости не соответствуют действительности.

Стоит отметить, что кадастровая стоимость учитывается при расчете имущественного налога. От нее также зависят платежи, связанные с куплей-продажей, арендой, дарением и так далее. Например, она влияет на размер платы нотариусу за совершение сделки. Если цена завышена, физическим лицам и организациям приходится существенно переплачивать. Выходом из этой ситуации является независимая кадастровая оценка недвижимости. В таком случае рассчитывается реальная рыночная стоимость объекта. Затем на основании отчета оценщиков оспаривается кадастровая цена. Это возможно в досудебном или судебном порядке.

Вид работ Цены (руб.)
Оценка кадастровой стоимости квартиры без оспаривания 5 000 Оценка кадастровой стоимости комнаты без оспаривания 5 000 Оценка кадастровой стоимости дома с землей без оспаривания 15 500 Оценка кадастровой стоимости земельного участка без оспаривания 7 500

Кто может выполнять процедуру

Кадастровую оценку недвижимости могут выполнять только профессиональные оценщики. Речь идет о физических лицах, которые получили квалификационные аттестаты, застраховали свою ответственность и вступили в СРО. Они могут заниматься частной практикой или работать в штате организации на основании трудового договора. Для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости подходят отчеты об оценке только таких экспертов.

Обращайтесь за процедурой к нам. Мы проведем кадастровую оценку любой недвижимости — комнаты, квартиры, дома, земельного участка. Наш отчет гарантировано примет комиссия при Росреестре или суд.

Документы для оценки кадастровой стоимости недвижимости

Чтобы эксперты могли оценить стоимость недвижимого имущества для оспаривания кадастровой цены, нужно предъявить:

  • паспортные данные заказчика или реквизиты организации;
  • свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН;
  • техническую документацию на объект (например, технический паспорт, поэтажный план, экспликацию);
  • кадастровую справку.

Как проводится процедура

После того как будет заключен договор и предоставлены необходимые документы, мы приступим непосредственно к кадастровой оценке недвижимости. Эксперты изучат бумаги и при необходимости запросят дополнительные сведения. Также будет проведен осмотр объекта. Дата и время выезда согласовываются заранее. Осмотр нужен для фотофиксации, определения состояния объекта и его соответствия заявленным параметрам. Кроме того, будет проанализирован рынок в конкретном регионе и подобраны объекты-аналоги.

Результаты кадастровой оценки недвижимости оформляются в виде отчета. Он включает в себя:

  • информацию о заказчике и исполнителе;
  • описание объекта;
  • анализ рынка;
  • применяемые методики;
  • расчет рыночной стоимости объекта;
  • фотографии недвижимости;
  • документы заказчика и исполнителя (свидетельство о допуске СРО, страховой полис и другие).
Читайте так же:  Моральный ущерб при дтп тяжкий вред здоровью

Стоимость и срок подготовки отчета определяются персонально. Они зависят от индивидуальных характеристик недвижимого имущества — расположения, площади, назначения и так далее. Цена и срок, обозначенные в договоре, не изменяются ни при каких обстоятельствах.

Определение кадастровой стоимости объекта

Кадастровая стоимость — это условная цифра, определенная государством за конкретный дом, квартиру, земельный участок и иные объекты недвижимости. Сформированная цена фиксируется в данных Росреестра, и необходима для фактического определения стоимости жилищного фонда, а также для начисления адекватного налога на недвижимость.

Однако, несмотря на внесенные изменения и возможность проработать механизм проведения государственной кадастровой оценки (далее — ГКО), сохранилась значительная разница между рыночной и кадастровой стоимостью, что, в немалой степени, обусловлено применением методов массовой оценки объектов, объединенных в один класс жилья, зданий и земельных участков.

От тотальной кадастровой оценки — к «заморозке»

Изначально порядок проведения ГКО регламентировался принятым 21 июля 2014 года федеральным законом №225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»» с изменениями и дополнениями. Одновременно с этим был разработан внутренний регламент Росреестра, на основании которого и проводилась ГКО.

Согласно принятым положениям, при расчете кадастровой стоимости учитывались следующие критерии:

  1. Стоимость квадратного метра исходя из рыночной стоимости объектов в заданном регионе, городе, муниципальном образовании и иных населенных пунктах.
  2. Год постройки и уровень фактического износа здания.
  3. Расположение объекта исходя из: нахождения здания в пространстве, экономической перспективности района и этажа (при оценивании квартиры).
  4. Площадь объекта и иные характеристики.

Оценка указанных параметров формировала кадастровую стоимость конкретного объекта недвижимости. Однако зачастую полученная величина существенно отличалась от рыночной цены, причем, как в большую, так и меньшую стороны. К примеру, на основании исследования, проведенного аналитиками ЦИАН, кадастровая стоимость 97,5% московских квартир не соответствует рыночной (в 36% домов — кадастровая стоимость оказалась выше рыночной, в 64% — ниже рыночной).

[2]

Поэтому в середине 2016 года было принято решение о «заморозке» кадастровой стоимости с 1 января 2017 до 1 января 2020 года. Тогда же было принято и ряд положений и законодательных актов, регламентирующих правила проведения ГКО.

В частности, был принят федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года, согласно которому переоценку всех объектов недвижимости следует производить не чаще одного раза в 3 года (в городах федерального значения — не чаще одного раза в 2 года), но не реже одного раза в 5 лет. Тогда как кадастровая оценка должна проходить согласно методологическим указаниям о ГКО, утвержденных внутренним приказом Минэкономразвития № 358 от 7 июня 2016 года.

Согласно нововведениям, в отношении результатов ГКО, проведенной до вступления в силу вышеобозначенных изменений, были приняты следующие решения:

  1. В период «заморозки» следует применять кадастровую стоимость, актуальную на 1 января того года, в котором она впервые была рассчитана (в конкретном регионе), но не ранее 1 января 2014 года.
  2. С 1 января 2017 года Росреестр будет определять кадастровую стоимость с учетом результатов ГКО, актуальных на 1 января того года, в котором она впервые была рассчитана, но не ранее 1 января 2014 года. Соответственно эти результаты будут включены в ЕГРН.
  3. Проведение ГКО «по-старому», при наличии договоров о кадастровой оценке, заключенных до 15 июня 2016 года, должно быть завершено к 1 января 2020 года (соответствующие договоры заключены 33 субъектах РФ, в том числе в Москве и Московской области).

Кроме этого, нововведения запрещают Росреестру заключать договоры на проведение ГКО с независимыми оценщиками, которые в процессе работы применяли свои методы при оценивании недвижимости.

Когда можно проводить ГКО «по-новому»?

Решение о переходе к ГКО по принятым в 2016 законодательным актам принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ. То есть, регионы уже в 2017 году смогут внедрить ГКО «по-новому».

Сложность в принятии новых правил ГКО заключается в том, что ее проведение должно выполняться государственным бюджетным учреждением, созданным субъектом РФ. Однако соответствующие структуры пока не учреждены в силу объективных факторов, один из которых — специальные требования, установленные для работников таких организаций.

Как определить кадастровую стоимость?

При определении кадастровой стоимости, в первую очередь, необходимо руководствоваться выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта (ранее этот документ назывался «Справка о кадастровой стоимости»), в которой указана актуальная кадастровая стоимость объекта и, сопоставив ее с рыночной, принимать решение о целесообразности обжалования ГКО. Так, согласно приведенному выше исследованию, разница между кадастровой и реальной стоимостью жилья в Москве составляет не более 25%, что делает процесс оспаривания стоимости недвижимости нерентабельным.

По факту, самостоятельно определить кадастровую стоимость — не представляется возможным, в силу различий в толковании и применения законодательной базы на момент проведения ГКО.

Как оспорить кадастровую стоимость?

Существует три способа оспаривания кадастровой стоимости:

  1. Подача заявление в комиссию, созданную в рамках Росреестра.
  2. Заявление суд о признании недействительным решения комиссии Росреестра об удовлетворении заявления по оспариванию ГКО.
  3. Исковое заявление об установлении кадастровой стоимости в сумме рыночной.
Видео (кликните для воспроизведения).

Оспаривание будет производиться по нормам того закона, по которому была проведена ГКО, что в немалой степени влияет на специфику обжалования результатов оценки.

Источники


  1. Лазарев, В. В. История и методология юридической науки. Университетский курс для магистрантов юридических вузов / В.В. Лазарев, С.В. Липень. — М.: Норма, Инфра-М, 2016. — 496 c.

  2. Правоведение. — Москва: Мир, 2008. — 319 c.

  3. Евецкий, А.А. О юридических лицах / А.А. Евецкий. — М.: ООО PDF паблик, 2009. — 879 c.
  4. Саушкин, Ю. Г. История и методология географической науки. Учебное пособие / Ю.Г. Саушкин. — М.: Издательство МГУ, 2014. — 424 c.
  5. Поручительство. Комментарии, судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2015. — 517 c.
  6. Полезное в законодательстве:
    Минстроя России от 04.10.2019 N 37341-ДВ/09
    Оценка кадастровой стоимости недвижимости
    Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here