Оценка сервитута земельного участка – примерный отчет

Самое главное по теме: "Оценка сервитута земельного участка – примерный отчет". На странице собрана полезная тематическая информация. На все вопросы вам ответит дежурный специалист.

Полезное в законодательстве:
Минфина России от 30.09.2019 N 02-05-11/75173

Отчет об оценке сервитута земельного участка

Оценка сервитута земельного участка примерный отчет

При этом указанные собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка не могут требовать установление платы за установление сервитута в большем размере, чем это предусмотрено настоящим Федеральным законом. 3. Если в течение одного года со дня принятия решения об установлении сервитута соглашение, указанное в части 2 настоящей статьи, не подписано собственником земельного участка, землепользователем, землевладельцем, арендатором земельного участка, указанными в части 2 настоящей статьи, вследствие их отсутствия по адресам их места жительства либо вследствие их отказа от переговоров по данному вопросу с обладателем сервитута, плата за установление сервитута в предусмотренном настоящей статьей размере вносится в депозит нотариуса по месту нахождения земельного участка для обеспечения исполнения обязательств обладателя сервитута по внесению платы за установление сервитута.

Оценка сервитута земельного участка примерный отчет

То есть, законодатель подразумевает, что оценивать сервитут должны сами заинтересованные стороны. Это является одной из мер регулирования взаимоотношений между сторонами. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  1. Москва: +7(499)350-6630.
  2. Санкт-Петербург: +7(812)309-3667.

Однако, так как процедура оценки сервитута на землю достаточно сложная, так как при формировании отчета должны учитываться все существующие факторы, которые могут существенно ухудшить положение владельца обремененного имущества, Гражданский Кодекс не содержит и прямого запрета на использование услуг различных оценочных компаний.

Таким образом, проводить оценку сервитута может как владелец обремененного имущества самостоятельно, так и специально привлеченные оценочные компании.

Как рассчитывается плата за сервитут земельного участка?

Инструкция по установлению стоимости и соразмерной оценки

Это договорные отношения, устанавливаемые между гражданами (частными лицами).

В соответствии с ГК и ЗК России обе разновидности сервитутов должны быть зарегистрированы в Росреестре. После заключения соглашения, договора или подписания нормативно-правового акта подаются документы, которые являются основанием для внесения изменения в ЕГРН. Сервитут – это обременение, накладываемое на земельный участок, но не лишающее правообладателя (собственника) прав на распоряжение, владение и использование земли, в отношении которой он установлен.

Однако из-за установления сервитута правообладатель может понести убытки.

Процедура и особенности оценки сервитута

То есть, законодатель подразумевает, что оценивать сервитут должны сами заинтересованные стороны. Это является одной из мер регулирования взаимоотношений между сторонами.

Однако, так как процедура оценки сервитута на землю достаточно сложная, так как при формировании отчета должны учитываться все существующие факторы, которые могут существенно ухудшить положение владельца обремененного имущества, Гражданский Кодекс не содержит и прямого запрета на использование услуг различных оценочных компаний. Таким образом, проводить оценку сервитута может как владелец обремененного имущества самостоятельно, так и специально привлеченные оценочные компании.Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам: Москва: .

Отчет об оценке сервитута 2019 год

Сравнивается рассчитанный удельный показатель рыночной стоимости объекта со средним удельным показателем кадастровой стоимости в кадастровом квартале по группе, к которой относится оцениваемый объект. Также комиссия обращает внимание, на сколько процентов рыночная стоимость ниже кадастровой.

Снижение до 30%, как правило, не вызывает вопросов у оппонентов и возможно дальнейшее обсуждение отчета.

При более существенном отклонении от обозначенных значений, решение комиссии, как правило, отрицательное.

Стоимость сервитута на земельный участок

Логично, что за это полагается вносить плату, чтобы компенсировать убытки и моральный ущерб, если такой будет.

Этот вопрос регламентирован, но даже несмотря на это, иногда оплаты приходится добиваться.

Помните, тот, чьим участком земли вы пользуетесь, является вашим соседом, а они, как известно, иногда ближе родственников. Вам ещё здесь жить, потому не стоит портить отношения с человеком, способным превратить вашу жизнь в ад при достаточном желании и хорошей мотивации. Кроме того, сумма расчёта всегда справедлива, потому что берётся не по желанию сторон, а используя определённые расчёты, которые показывают точные и справедливые суммы.

Потому никто не окажется в качестве обиженной стороны. Как установить плату за сервитут Устанавливать размер денежного вознаграждения за то, что один сосед может хозяйничать на участке другого, довольно просто.

Отчет об оценке сервитута земельного участка

  1. Перечисление тех методов, которые использовались проведения оценки соразмерной платы за установление сервитута (соразмерная плата за установление сервитута — более популярное в данный момент наименование стоимости установленного сервитута земельного участка).
  2. Общая характеристика документа. В этой части содержится информация о том, кто именно составлял документ, когда он готовился и в отношении какого объекта недвижимости.
  3. Те стандарты, которые использовались для определения основных направлений оценки.

Отчет по оценке сервитута на земельный участок

Так, массовый выкуп земельных участков, т.е.

приватизация, предполагает как минимум постановку стоимости земельного участка на учет (уставная), что возможно в т. ч. и по рыночной стоимости. Далее, эта стоимость может быть эмиссионным обеспечением, что предполагает учет соответствующих рисков и дивидендов.

Стоимость участков также может участвовать в складочном капитале, в инвестиционном обеспечении, при ипотеке и т.д.4. Оценка стоимости земельного участка может осуществляться при различной форме права на него: стоимость полного права собственности, стоимость доли, стоимость аренды или при условии ограничений в использовании (стоимость сервитута), что делает механизм управления стоимостью чрезвычайно удобным.Сервитут позволяет третьим лицам использовать ваш земельный участок в своих интересах.

Если был установлен сервитут – вы в любом случае несете некоторые убытки, так как больше не можете пользоваться своим участком в полной мере.

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка

Что такое отчет об оценке земли?

[1]

  • 2) Кто составляет?
  • 3) Стоимость процедуры
  • 4) Описание отчета
  • 5) Оценка сервитута
  • 6) Оценка аренды земельного участка
  • 7) Заключение
    1. 7.1) Другие возможности
  • 8) Объявление ФДГКО
  • Что такое отчет об оценке земли?

    Оценочная деятельность регламентирована ФЗ №135. Цель проведения оценки – установление рыночной стоимости на момент экспертизы по принятым методикам и стандартам. Отчет об оценке земельного участка составляется в письменном виде.

    Проводится оценочная экспертиза по следующим причинам:

    Оценка сервитута земельного участка – примерный отчет

    То есть, законодатель подразумевает, что оценивать сервитут должны сами заинтересованные стороны.

    Однако, так как процедура оценки сервитута на землю достаточно сложная, так как при формировании отчета должны учитываться все существующие факторы, которые могут существенно ухудшить положение владельца обремененного имущества, Гражданский Кодекс не содержит и прямого запрета на использование услуг различных оценочных компаний. Таким образом, проводить оценку сервитута может как владелец обремененного имущества самостоятельно, так и специально привлеченные оценочные компании.

    Читайте так же:  Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке арендодателем

    Оценка сервитута происходит с учётом всех факторов, которые хоть как-то оказывают влияние на положение владельца обремененного имущества.

    Именно по этой причине при формировании стоимости такого обременения должны быть учтены все факторы, к которым относятся:

    Земельные сервитуты: практика оценки соразмерной платы Текст научной статьи по специальности «Экономика и экономические науки»

    Методологический базис оценки соразмерной платы за сервитут основан на положениях Гражданского кодекса РФ и Земельного кодекса РФ, согласно которым он является обременением для собственника (обременяемого) участка. Следовательно, соразмерная плата (на которую имеет право претендовать собственник обремененного участка) должна компенсировать убытки, причиненные собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

    В настоящее время методология оценки соразмерной платы за сервитут не имеет единого подхода и содержит ряд противоречий.

    Анализируются основные методы, выявляются их недостатки.

    Предлагается авторский подход к оценке соразмерной платы за постоянный и срочной сер-витуты. Ключевые слова: сервитут; собственность; ограничения прав; соразмерная плата за сервитут; оценка соразмерной платы за сервитут.

    Пример отчета об оценке сервитута земельного участка

    Именно поэтому для всех сторон важно достоверно провести оценку.

    Сервитуты накладывают ограничения на земельные участки, при этом не лишая собственника прав владения имуществом. Он и далее вправе самостоятельно им распоряжаться.

    Методика определения стоимости соразмерной платы за сервитут

    Автор: Федоров Евгений Викторович — коммерческий директор
    ЗАО «Многопрофильный деловой центр»,оценщик.

    Понятие сервитута

    В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

    В соответствии со ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

    Сервитут — право лиц (лиц) на определенный срок или бессрочно пользоваться чужим земельным участком или иным объектом недвижимости в пределах, ограниченных соглашением либо нормативным правовым актом, которое устанавливается в интересах собственников земельных участков, обладателей права постоянного (бессрочного) пользования, обладателей права пожизненного наследуемого владения на земельные участки, собственников иных объектов недвижимости либо в интересах государства, местного самоуправления или местного населения.

    Сервитут является обременением (ограничением) прав собственника земельного участка или иного объекта недвижимости, в отношении которого сервитут установлен. В результате установления данного обременения собственнику могут быть причинены убытки.

    Плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

    Соразмерность платы за сервитут таким убыткам означает, что величина платы за сервитут равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

    Таким образом, для определения соразмерность платы за сервитут необходимо рассчитать стоимость права собственности на исследуемый участок и определить долю, приходящуюся на убытки вследствие установления сервитута.

    Вопрос расчета стоимости права собственности на земельный участок лежит за рамками настоящей методики.

    Расчет доли стоимости, приходящейся на убытки вследствие установления сервитута

    Соразмерная плата за сервитут может иметь как единовременный, так и периодический характер выплат. Величина соразмерной платы за сервитут при единовременной выплате должна быть эквивалентна величине соразмерной платы за сервитут при условии ее периодической выплаты.

    Расчет доли стоимости, приходящейся на убытки вследствие установления сервитута при единовременной выплате

    Для определения данной величины оценщиками выбраны 4 фактора, оказывающих влияние на соразмерную плату за сервитут.

    Перечень факторов, учитываемых при определении величины соразмерной платы за сервитут:

    — доля земельного участка, занятая сервитутом, в общей площади земельного участка;

    — степень ограничения пользования земельным участком в результате установления сервитута;

    — интенсивность использования сервитута;

    — степень влияния сервитута на распоряжение земельным участком (отчуждение земельного участка или совершение с ним сделок иного рода).

    Оценщиками определен дискретный диапазон изменения значений факторов (от 0% до 100% с шагом 25%), веса факторов установлены равновеликими.

    Оценка уровня убытка по каждому фактору осуществляется оценщиком экспертным методом. Далее был проведен анализ значений вышеуказанных факторов для земельного участка. Данные приведены в таблице (на конкретном примере):

    Таким образом, количество наблюдений по каждому уровню риска умножается на значение указанного уровня. Итоговое значение доли стоимости, приходящейся на убытки в следствие установления сервитута определяется, как средневзвешенное от количества факторов.

    Расчет доли стоимости, приходящейся на убытки вследствие установления сервитута при установлении аннуитетных платежей

    Величина единовременной платы за сервитут соотносится с величиной периодических выплат за 49 лет Это обусловлено тем, что при сроке 49 лет суммы текущих стоимостей аннуитетных платежей за данный срок приближенно равна стоимости единовременной платы в связи с насыщением монотонно-затухающей функции сложного процента.

    Текущая величина периодических выплат определяется дисконтированием равновеликих (аннуитетных) платежей за весь период при фиксированной ставке дисконтирования.

    Поделиться ссылкой в социальных сетях:

    Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

    Оценка сервитута в Петербурге, Москве

    Мы гарантируем соблюдение сроков.

    Наши преимущества
    Оценка выполняется экспертами, имеющими опытом работы не менее 5 лет и безупречную деловую репутацию. С Вами общаются только самые вежливые сотрудники. В стоимость включена бесплатная поддержка Отчетов в течение 6 месяцев. Высокие стандарты качества Отчета позволяют использовать его в любых инстанциях и организациях.

    Законный владелец участка, на который накладывается подобное обременение, может требовать выплату от стороны, в пользу который оно установлено. Подобную денежную компенсацию обычно называют соразмерной платой за сервитут, и, чтобы точно и правильно ее рассчитать, необходимо прибегнуть к помощи профессиональных оценщиков. Специалисты «1Капиталь» при проведении оценки сервитута опираются на методические рекомендации Российского Земельного Кадастра, совмещая их с собственными методиками.

    Читайте так же:  Можно расплатиться материнским капиталом за квартиру

    Сервитуты, в зависимости от того, в чью пользу они приняты, бывают двух видов:

    • Частные. Устанавливаются между собственником земельного участка и его соседом. Потребность в таком соглашении чаще всего возникает для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок и других нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Нередки случаи, когда к мирному соглашению прийти не получается, и в таком случаи сервитут накладывается в судебном порядке.
    • Публичные. Устанавливаются законом или другим нормативно-правовым актом государственного или местного органа Российской Федерации в интересах населения данного конкретного муниципального образования. В данном случае сервитут дает право на проход или проезд через земельный участок, а также на совершение различного рода работ по установке, прокладке или ремонту электрических, инженерных, коммунальных и других линий, сетей и прочего. Как правило, в таких актах, в соответствии с Земельным Кодексом РФ, стараются вводить условие максимальной необременительности для собственника участка, на который сервитут накладывается.

    В связи с выделением двух видов сервитутов, плательщиков компенсационных выплат по ним тоже два:

    • В первом случаи это собственник или арендатор соседнего земельного участка, которому по той или иной причине требуется право ограниченного пользования вашим участком;
    • Во втором – органы государственной власти или местного самоуправления, которые желают воспользоваться вашим участком в интересах населения.

    В обоих случаях получателем соразмерной платы будет собственник земельного участка, на который сервитут накладывается. Выплата компенсации может производиться либо единовременно в полном объеме, либо частями, в течение срока действия сервитута. Важно знать, что величина единовременной выплаты должна быть эквивалентна сумме периодических выплат. Такое условие выдвигается из-за несоразмерности будущих разновременных выплат

    Оценка платы за сервитут производится исходя из расчета убытков и упущенных выгод собственника земельного участка. Для этого оценщик складывает:

    [3]

    • Сумму реального ущерба. Это могут быть расходы, понесенные непосредственно перед наложением сервитута, связанные с улучшением земельного участка, и затраты на восстановление качества почвы, если ей был нанесен урон. Расчет суммы ущерба производится путем нахождения разницы между рыночной стоимостью земли без наложения сервитута и рыночной стоимостью с учетом ограничений прав собственника.
    • Сумму упущенных выгод. Когда владелец участка не может продолжать заниматься привычной деятельностью, приносящей ему доход от земли, в связи наложенным обременением, он имеет право на компенсацию. Расчет суммы упущенной выгоды производится путем дисконтирования денежных потоков.
    • Сумму убытков, причиненных досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами. Если у владельца участка есть обязательства перед третьими лицами, которые он не может исполнить в связи с наложением сервитута, это может повлечь за собой расходы или упущение выгоды. Расчет суммы убытков в таком случае производится путем анализа договоров и законов на предмет размеров ответственности перед третьими лицами и доходов, которые собственник земли недополучит из-за наложенного обременения.

    Бывают случаи, когда сумма компенсации за сервитут оказывается отрицательной, то есть выгоды от наложения обременения превышает ущерб. Это связано с тем, что проведенные на участке работы в итоге увеличивают рыночную стоимость земли.

    Специалисты компании «1Капиталь» имеют большой опыт в проведении оценки земельных участков и сервитутов на них. Более подробную информацию о необходимых документах, стоимости работ и сроках их проведения можно найти ниже.

    Оценка стоимости сервитута и обременений

    Сервитут – обременение собственности (недвижимости) на пользование ею (или ее частью) третьим лицом.

    Согласно ст. 274 ч. 1 Гражданского кодекса РФ сервитут представляет собой право ограниченного пользования земельным участком, предоставляемое по требованию собственника чужого участка, посредством заключения соглашения или на основании постановления суда. Это значит, что владелец обремененного сервитутом участка имеет все права на него, то есть может им владеть и пользоваться (сдавать в аренду, продавать, отдавать под залог) но с указанными ограничениями. Однако в результате наличия такого обременения собственник может понести убытки. Величина платы за сервитут должна равняться стоимости понесенных убытков из-за ограничения прав собственника.

    Оценка сервитута подразумевает определение соразмерной платы за накладываемое обременение, то есть стоимости той части собственности, на которую приходятся убытки. Таким образом, оценка соразмерной платы за сервитут решает спор между собственником и пользователем сервитута о величине платы за пользование. Причем сервитут может возникнуть не только в отношении земельных участков, но и у зданий и помещений. К примеру, при необходимости прохода в свои помещений через помещения другого собственника.

    Сервитут может появиться в следующих ситуациях:

    • для обеспечения прохода или проезда через соседний земельный участок;
    • при прокладке по участку лини электропередач, трубопроводов или иных коммуникаций,
    • для размещения на участке геодезических знаков и подъездов и др.;
    • при необходимости прохода через чужие помещения.

    Какие документы нужны для расчета стоимости сервитута?

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Мы можем произвести оценку стоимости сервитута всего по одному из перечисленных ниже документов!

    1. Реквизиты юридического лица или паспорт заказчика оценки.

    На земельный участок

    1. Свидетельство о государственной регистрации права.
    2. Документ-основание приобретения права на участок, указанный в свидетельстве о регистрации права.*
    3. Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта.

    * Это может быть договор купли-продажи, договор о разделе участка земли, договор дарения и т. п.

    1. Свидетельство о государственной регистрации права.
    2. Документ-основание приобретения права на объект, указанный в свидетельстве о регистрации права.**
    3. Технический паспорт (или выписка из технического паспорта) БТИ, включая экспликацию и поэтажный план.

    ** Это может быть договор купли-продажи, договор строительства, акт завершения строительства и ввода в эксплуатацию и т. п.

    Для определения стоимости сервитута достаточно предоставить обычные копии документов или выслать сканированные страницы по электронной почте.

    Остались вопросы? Свяжитесь с нами!

    Какие факторы влияют на стоимость сервитута и его соразмерную плату?

    При образовании сервитута собственник земельного участка или помещения, на который он накладывается, несет убытки. Для определения понесенных собственником убытков и оценки обременения оценщиками учитываются факторы, прямым и косвенным образом влияющие на соразмерную плату за пользование сервитутом, а именно:

    • доля земельного участка или помещения, обремененная сервитутом;
    • степень ограничения пользования объектом, на который накладывается сервитут;
    • интенсивность использования объекта с сервитутом;
    • степень влияния на распоряжение объекта, на который накладывается обременение;
    • расходы на содержание объекта;
    • дополнительные расходы, возникшие в результате наложения сервитута;
    • рыночная стоимость земельного участка;
    • размер упущенной выгоды в связи с наложением сервитута.

    Оценка платы за сервитут производится, прежде всего, путем расчета величины ущерба, нанесенного владельцу объекта недвижимости, величины упущенной выгоды и убытков.

    Читайте так же:  Как правильно написать характеристику с места работы образец

    Если пользование чужим земельным участком является временным (например, для проведения исследовательских работ), то плата за сервитут определяется с учетом временного фактора, то есть невозможности собственника осуществлять свои права на участок с сервитутом в течение данного периода.

    Бывают даже случаи, когда по результатам оценки величина платы за сервитут получена с отрицательным значением. Это означает, что владельцу участка или собственнику помещения не был нанесен ущерб вследствие наложения обременения, и он не может требовать соразмерную плату за сервитут.

    Оценщиками консалтинговой группы «Апхилл» разработаны 2 уникальные методики оценки величины соразмерной платы за сервитут, которые успешно апробированы в Арбитражных судах и судах общей юрисдикции. Основой для расчетов является стоимость объекта и величина убытков, сложившиеся на рынке, а не устаревшие данные и индексы, которые зачастую в своей практике используют оценщики.

    Для заказа услуг по оценке сервитута или оценке обременения свяжитесь с нами: +7 (495) 22-777-92 .

    Особенности оценки недвижимости с обременением

    Отметим основные особенности ограниченного использования чужой недвижимостью и, одновременно с этим, особенности оценки соразмерной платы.

    1. Любой сервитут необходимо зарегистрировать. Таким образом, отношения между собственником и держателем сервитута регулируются ГК РФ, ЗК РФ, ФЗ-№ 218 «О государственной регистрации недвижимости».
    2. Соглашение о сервитуте требует государственной регистрации.
    3. Сервитут не влияет на возможность собственника продавать участок, сдавать его в аренду, делать объектом залога. Но любая операция с недвижимостью будет проводиться с учетом наличия ограничения в виде обременения.
    4. Сервитут является обременением схожим с арендой или залогом. Также как и при обычной оценке недвижимости, оценка сервитута земельного участка и объектов капитального строительства происходит с применением корректировок, аналогичным образом производится оценка объектов с обременения банка (залог) или договором аренды. Стоит отметить, что рыночная стоимость необремененного земельного участка, здания, помещения всегда выше, чем с сервитутом.
    5. Собственник имеет право получать вознаграждение за то, что его собственностью пользуется другое лицо. В этой ситуации появляется необходимость оценки стоимости сервитута на земельном участке, или установление соразмерной платы, которую должен получать владелец земельного участка.

    Для заказа услуг по оценке сервитута или оценке обременения свяжитесь с нами: +7 (495) 22-777-92 .

    Что такое отчет об оценке земли, и кто его составляет, как проводится оценка сервитута земельного участка?

    Отчет об оценке – это официальный документ, соответствующий требованиям Закона об оценочной деятельности и подтверждающий проведение оценки квалифицированными специалистами-оценщиками.

    Оценка земли проводится в соответствии со статьей 66 ЗК. На сегодняшний день это наиболее востребованная услуга. Она совершается как в интересах граждан, так и организаций при проведении сделок с землей или разрешения спорных вопросов в судебных инстанциях.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

    Что такое отчет об оценке земли?

    Оценочная деятельность регламентирована ФЗ №135. Цель проведения оценки – установление рыночной стоимости на момент экспертизы по принятым методикам и стандартам.

    Отчет об оценке земельного участка составляется в письменном виде. Если он составлен грамотно и профессионально, то его можно приобщать при необходимости к судебным разбирательствам. Документ имеет юридическую силу.

    Перед составлением отчета должно быть сформулировано задание, в котором указывается объект предстоящей оценки и цель проведения экспертизы.

    Проводится оценочная экспертиза по следующим причинам:

    • для установления точной стоимости земельного участка при оформлении купли-продажи;
    • для оформления завещания или дарственной, чтобы наиболее точно определить выплачиваемый налог;
    • для сдачи земли в аренду, для расчета величины арендной платы;
    • для раздела имущества при разводе;
    • при взятии кредита для предоставления залоговой стоимости земельной территории;
    • при оспаривании кадастровой стоимости с целью уменьшения величины начисляемого налога на землю.

    Кто составляет?

    Право на проведение экспертизы земельного участка получает специалист, который должен иметь определенную подготовку и образование. Только человек, обладающий специальными знаниями и методами, способен провести грамотную оценку, а затем составить отчет. Отчет должен быть оформлен по правилам в соответствии с действующим законодательством.

    Оценщик должен состоять в одной из саморегулируемых организаций оценщиков и иметь сертификат. Проводить работу по установлению цены специалист может как самостоятельно, так и в рамках фирмы согласно статье 4 ФЗ №135.

    Оценщик имеет право, по своему усмотрению, выбирать способ оценки и требовать предоставления документации необходимой для работы. Он должен быть независимым (статья 16 ФЗ №135).

    Основанием для проведения экспертизы должен быть договор, заключенный в письменной форме (статья 10 ФЗ №135).

    Стоимость процедуры

    Стоимость проведения и составление отчета оценивания земельного участка определяется множеством показателей. Она зависит от месторасположения земли, площади и цели, под которую проводится оценка. Процедура занимает от 1 до 10 дней.
    Например, для дачного участка оценка обойдется в сумму, начиная от 5000 рублей, для оспаривания кадастровой стоимости от 20000 рублей.

    Описание отчета

    В статье 11 ФЗ 135 расписаны основные требования, выдвигаемые к отчету. Он должен однозначно характеризовать оцениваемый объект.

    В отчет должны быть включены следующие разделы:

    [2]

      1 раздел. Общие сведения, факты и выводы. В нем указывается, на основании какого документа производится работа, дается общая информация об объекте:
    1. категория земельного участка (например, земли населенного пункта);
    2. для чего используется (для мастерской);
    3. точный адрес;
    4. площадь.

    Предоставляются результаты оценки и итоговая сумма. Указываются ограничения и допущения в полученном результате. Например:

    Полученная стоимость участка может быть применима только для целей, указанных в задании.
    2 раздел. Представляет задание на оценку. В нем расписываются характеристики объекта, указываются основные документы: свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт, а также цель проведения оценки. Например:

    Определение рыночной стоимости для предоставления в комиссию по разрешению споров о кадастровой цене.

    В этом же разделе расписываются сведения о заказчике и об оценщике.

  • 3 раздел. Включает в себя перечисление применяемых стандартов для проведения работ с указанием ссылок на нормативные акты и законы.
  • 4 раздел. Содержит количественные и качественные характеристики объекта:
    1. имущественные права;
    2. физические свойства;
    3. характеристика месторасположения.
  • 5 раздел. Проведение анализа рынка. В нем дается описание региона, где располагается земельный участок, анализируется экономическая и социальная обстановка.
  • 6 раздел. Включает описательный процесс по выбору метода оценивания стоимости земельного участка. Дается обоснование в эффективности использования того или иного способа.
  • К отчету прилагаются схемы и карты расположения земельного участка, а также копии всех документов, которые были использованы для расчета.

    Читайте так же:  Что делать, если достают соседи по участку

    Оценка сервитута

    Оценка сервитута производится для возможности определения правильной оплаты за пользование чужим земельным участком в случае разрешения споров через суд.
    На это влияют следующие факторы:

    • расчет стоимости убытков от применения сервитута из-за ограничения пользования территорией;
    • расчет упущенной выгоды, то есть стоимость того, если бы владелец предоставлял участок в аренду.

    Формула для определения стоимости оплаты за пользование ограничением:

    • базовая величина убытков = стоимость по рыночной цене 1 м²*площадь отчуждаемой земли*количество лет установления обременения.
    • Величина упущенной выгоды будет определяться как разница при сдаче земельного участка без учета обременения и с учетом сервитута.
    • Реальный ущерб высчитывается между рыночной ценой участка без установления сервитута и с обременением.
    • Сложив все рассчитанные величины, получается сумма, которую владелец участка должен получить. Далее обговариваются условия оплаты, и устанавливается периодичность выплат и размер.

    Все расчеты должны быть оформлены в виде отчета в письменной форме.

    Отчет об оценке сервитута земельного участка состоит из следующих разделов:

    1. общая характеристика: кто является оценщиком и заказчиком, для каких целей проводится экспертиза;
    2. указываются стандарты и нормативы, по которым производится оценка;
    3. описание методов определения стоимости сервитута;
    4. характеристика объекта обременения, указание размеров, периода установления сервитута;
    5. результирующая часть.

    К отчету прилагаются схемы с указанием границ обременения и расчеты стоимости.

    Оценка аренды земельного участка

    Данная оценка проводится для установления более точной величины арендной платы. Она зависит от экономической выгоды использования земельной территории:

    • указывается ближайшая инфраструктура, наличие необходимых коммуникаций, уровень цен в данном регионе;
    • от физических характеристик участка;
    • его юридического статуса.

    Немалую роль в оценке стоимости играют и условия, на которых заключается арендный договор. Отчет по оценке аренды земельного участка предоставляется специалистами-оценщиками аналогично отчету о стоимости земли. Только в разделе Задание для оценки цель установления стоимости определяется как Аренда.

    Отчет составляется в письменном виде. Его копия сохраняется у оценщика.

    Заключение

    Для установления рыночной стоимости земельного участка нужна независимая оценка земельного участка и отчет по ней. Результаты оценки земли вносятся письменный отчет, который предоставляется заказчику.

    Его можно использовать при разрешении спорных вопросов: для оспаривания установленной кадастровой стоимости земли, для уточнения продажной цены или для определения платы за сервитут или аренду.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-65-46 (Москва)
    +7 (812) 467-41-57 (Санкт-Петербург)

    Пример отчета об оценке сервитута земельного участка

    Земельным сервитутом являются права граждан временно, с ограниченным сроком, или же на бессрочном основании использовать чужую территорию для определённых целей, которые строго ограничены и зафиксированы в соглашении и нормативно-правовых актах. Он может быть как частным, так и публичным, не имеющим в перечне конкретных имён и фамилий. При этом собственнику земли предусматривается определённая плата за пользование его имуществом. Для этих целей, чтобы определить сумму, и нужна специально разработанная методика правильной оценки сервитута.

    Следует понимать, что любой сервитут – это, по сути, обременение для владельца объекта, а также для самого объекта. Соответственно в результате этого владелец может понести прямые убытки или упустить финансовую выгоду в какой-либо области. Поскольку это происходит вовсе не по его вине, все потери по закону должны быть компенсированы соразмерно понесённым потерям, к которым, помимо прочего, относится и ограничение по личному использованию территории.

    На законодательном уровне оценка стоимости использования участка по соглашению сервитута сумма убытка должна быть соразмерной утратам. Именно поэтому для всех сторон важно достоверно провести оценку.

    Сервитуты накладывают ограничения на земельные участки, при этом не лишая собственника прав владения имуществом. Он и далее вправе самостоятельно им распоряжаться. Тем не менее необходимость в соглашении чаще всего возникает, когда:

    • Необходимо обеспечить проход или проезд гражданам через соседскую территорию;
    • Нужно проложить кабель или прочие системы коммуникации по соседскому участку (речь идёт о временном сервитуте);
    • Необходимо поставить дорожные, межевые, геодезические отметки;
    • Прочие частные обстоятельства.

    В интересах землевладельца тщательно контролировать отчёты оценки, поскольку его права будут ущемлены некоторое определённое время или вовсе бессрочно, а это, так или иначе, но будет представлять неудобство. Если стоимость сервитута была определена, по его мнению, неправильно, слишком занижена, в его праве требовать пересмотр компенсации, включая обращение в вышестоящие структуры и суд.

    Ссылаясь на действующие нормы в Земельном кодексе Российской Федерации, соглашение о сервитуте заключается одним из двух способов:

    • В добровольном порядке между землевладельцами;
    • По судебному решению или в соответствии с правовыми нормами на уровне местной администрации.

    При этом, если речь идёт о прокладывании инженерной сети, такое соглашение должно проходить государственную регистрацию.

    Если заглянуть в Гражданский кодекс, в первую очередь стоит обратить внимание на статью 209. Именно ею регламентируется, что владелец после подписания договора свои права собственности не теряет и может точно так же, как и ранее, пользоваться своим имуществом. Одновременно с этим владелец может делать со своим объектом что угодно, не противореча закону и не нарушая права других лиц, в том числе и отчуждать имущество третьим лицам. Это может быть продажа, обмен, дарение, раздел, объединение с другим участком, передача в залог, накладывание прочих обременений и так далее.

    Заглянув же в 274 статью Гражданского кодекса, находим отражение прав собственника требовать компенсации по оценке сервитута. Согласно отчёту, требовать платы можно не только с владельцев соседних территорий, но также со сторонних лиц, которые будут пользоваться чужим имуществом. Кроме того, плательщиком может стать и местная администрация.

    Чтобы определить соразмерную плату по оценке сервитута, проводится соответствующая экспертиза по утверждённым правительством методикам. На примере ниже в статье можно посмотреть, как именно происходит определение и как может выглядеть отчёт об оценке.

    В результате определения ценности земельных участков по сервитуту, сумма соразмерной выплаты бывает единовременная или периодическая. При этом суть единовременной заключается в том, что её размер должен быть эквивалентен размеру соразмерной оплаты на условиях периодических выплат. То есть, сумма одна и та же, но способ компенсации разный.

    Методы определения данной суммы включают в себя четыре ключевых фактора, а именно:

    • Площадь территории, охваченной сервитутом в соотношении к общей площади всей земли собственника;
    • Насколько велики обременения по причине сервитута;
    • Как интенсивно объектом будут пользоваться сторонние лица;
    • Насколько сервитут влияет и влияет ли на использование и распоряжение землёй.

    Оценщики определяют дискретные диапазоны изменений этих факторов от нуля до ста процентов. При этом каждый шаг данной методики равен двадцати пяти процентам. Размер единовременных выплат находится в соотношении с суммой периодических за срок в сорок девять лет. Этот временной промежуток обусловлен тем, что именно данный срок максимально приближен к реальному значению в столь сложном процессе. Сама же оценка сервитута земельного участка и примерный отчёт по ней находятся в компетенции независимого оценщика.

    Читайте так же:  Материнский капитал папам

    Скачать пример отчета об оценке

    Примерная таблица отчётов по экспертизе упомянутым выше методом выглядит следующим образом:

    Показатели убытка Низко Умеренно Средне Повышено Высоко
    0% 25% 50% 75% 100%
    Часть площади, охваченная сервитутом Незначительно в отношении общего размера площади Меньше половины всей площади недвижимого объекта Почти половина всей площади недвижимого объекта Больше, чем половина, выше среднего от всей территории Почти вся площадь или полностью вся
    Уровень ограничения Малая, почти без ограничения к эксплуатации собственником Меньше среднего, наличие незначительных препятствий к использованию объекта владельцем Владельцу невозможно пользоваться недвижимостью так же, как было прежде, до соглашения о сервитуте, но есть возможность пользоваться землёй иначе Наличие значительных препятствий к эксплуатации территории Почти полностью или полностью потеряна возможность использовать земельный участок
    Интенсивное использование Обременения возникают очень редко Обременения возникают из-за сервитута довольно нечасто Использование сервитута по уровню средней степени интенсивности Обременения возникают довольно часто из-за сервитута Сервитутом пользуются постоянно

    Так как выше упоминалось, что факторов проведения экспертизы четыре, ниже представлен последний, вместе с подведёнными итогами результатов отчёта:

    Показатели убытка Низко Умеренно Средне Повышено Высоко
    0% 25% 50% 75% 100%
    Влияние на распоряжение землёй Почти не создаются обременения для заключения любого вида сделок. На рынке недвижимости данный сервитут на объекте чем-то значительным не считается Рынок недвижимости воспринимает данный сервитут, как незначительное обременение Имеет непосредственное влияние на распоряжение объектом недвижимости На рынке недвижимости соглашение о данном сервитуте воспринимают, как наличие существенного обременения Обременение непосредственно препятствует заключению каких-либо сделок, на рынке это воспринимается значительным негативным фактором
    Количество наблюдений 2 1 1
    Подведение итогов 0% 25% 50% 0% 0%
    Итого 75%
    Сумма факторов 4
    Доля стоимости на убыток из-за сервитута 18,75%

    Рассматривая эти примерные данные отчёта, можно подвести итог, что на каждый уровень риска значение обозначенного уровня нужно умножить. Сумма значений части убытка по причине сервитута является средневзвешенной в зависимости от числа факторов.

    Реальный ущерб на земельном участке, причинённый вследствие сервитута владельцам объектов незавершённого строительства, если права этих владельцев ограничены, будет определён в значении разницы между показателем рыночной цены территории и недвижимого недостроенного объекта без наличия ограничений с той же ценой, но с наличием обременений.

    Реальный ущерб, причинённый собственнику застроенного участка, если права ограничены сервитутом, определяют значением разницы аналогично описанному выше. Потери, нанесённые владельцу незастроенной или застроенной территории именно по причине сервитута, если он временный, высчитывается исходя из расхода, ориентированного на прибыль, произведённого владельцем объекта до соглашения, а также затрат, понесённых для улучшения участка, которые из-за наличия сервитута невозможно реализовать совсем или частично. При этом под улучшениями имеется в виду возведение сооружений, зданий, объектов инженерно-технических систем и антропогенные воздействия, направленные на улучшение качества грунта.

    Если по причине установления сервитута на землю ухудшилось качество грунта, компенсацию следует определить по размеру затрат владельца на восстановление.

    Упущенной выгодой по причине сервитутов называют прибыль, которую владелец территории мог получить в обычной сфере гражданского оборота без нарушения его прав. Рассчитывается упущенная выгода на земельные участки посредством дисконтирования планированной неполученной прибыли за срок восстановления производства.

    Прибылью владельца земельного участка, который ограничен сервитутом, служит разница между значением за конкретный временной период от денежных поступлений к финансовым выплатам. Основным признаком для определения соразмерности условий земельной эксплуатации могут служить характер и объём правовых полномочий владельца объекта, обременённого наличием сервитута, размер и форма выгоды, риски и потраченное время, за которое мог бы быть получен определённый доход. Период на восстановление производственного процесса определяется оценщиком в соответствии со строительными нормами и правилами, действующими на тот момент, проектами по организации строительства, в которых установлены все важные сроки, бизнес-планами.

    Определяя величину финансового потока, который собственник земли имел бы в обычных условиях, без сервитута, учитывается анализ ситуации на рынке, насколько типичны условия его функционирования и наличие воздействия непредвиденных ситуаций, именуемых непреодолимой силой.

    Оценка реального сервитута процедура довольно сложная. В базовом расчёте используется формула:

    Размер рыночной стоимости за один метр квадратный земли х Общую площадь передаваемой под сервитут территории в процентном соотношении к общей площади территории.

    Однако для дальнейших расчётов всё намного сложнее и зависит от массы индивидуальных факторов. При этом этапы самой процедуры включают в себя:

    • Определение убытка, который примерно понесёт человек, владеющий земельным участком;
    • Расчёт упущенной выгоды;
    • Определение размера ущерба в плане использования территории собственником.

    Когда все составляющие определены, осуществляются подсчёты компенсации в общей сложности. Данное финансовое обязательство будет возложено на того, кто инициировал сервитут. При этом, если речь идёт о временном обременении, владелец территории вправе самостоятельно решить, какой будет размер компенсации, например, заключив с третьим лицом договор аренды. Но такая форма взаимоотношений возможна лишь между частными лицами.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Сам же оценочный отчёт имеет структуру из пяти разделов, в которые входят общие характеристики документа с информацией о сторонах, наименования используемых стандартов, действующих на территории Российской Федерации, используемые для расчётов методы, информация по объекту оценки (площадь, для чего обременяется, на какой срок) и заключение экспертизы. Бумага носит официальный характер, может служить доказательной базой в суде при необходимости, поэтому важно проследить, чтобы на ней были проставлены подпись ответственного оценщика и руководителя организации, к которой он относится, вместе с печатью данной организации.

    Источники


    1. Задачи и тестовые задания по судебной медицине: моногр. . — М.: ГЭОТАР-Медиа, 2015. — 624 c.

    2. Ивакина, Н.Н. Основы судебного красноречия (риторика для юристов); М.: Юристъ, 2012. — 384 c.

    3. Воронков, Ю. С. История и методология науки. Учебник / Ю.С. Воронков, А.Н. Медведь, Ж.В. Уманская. — М.: Юрайт, 2016. — 490 c.
    4. Правоведение. Учебное пособие. — М.: ГЭОТАР-Медиа, 2013. — 400 c.
    5. Саблин, М. Т. Взыскание долгов. От профилактики до принуждения / М.Т. Саблин. — М.: КноРус, 2013. — 400 c.
    6. Оценка сервитута земельного участка – примерный отчет
      Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here