Поменять квартиру с материнским капиталом

Самое главное по теме: "Поменять квартиру с материнским капиталом". На странице собрана полезная тематическая информация. На все вопросы вам ответит дежурный специалист.

Как обменять квартиру, используя материнский капитал

Получение государственных субсидий дает толчок семьям к покупке новой жилплощади, превосходящей старую по размерам. Это материнский капитал, военная ипотека и программа “Молодая семья”. При поиске вариантов у покупателей часто возникает вопрос: а можно ли использовать эти субсидии в качестве доплаты при обмене? Если с военной ипотекой и “Молодой семьей” все более или менее понятно, то при использовании мат. капитала возникают затруднения.

Материнский капитал как доплата при обмене

Эту субсидию можно потратить на несколько целей: улучшение жилищных условий, пенсия матери, обучение ребенка. Чаще используется первый вариант, ведь в многодетных семьях вопрос жилплощади стоит остро. 450 000 рублей, получаемые за второго ребенка — хорошее подспорье для получения ипотечного кредита и покупки квартиры или дома, в котором комфортно поместятся все члены семьи. При покупке жилья (как вторичного, так и в новостройке) никаких проблем не возникнет, а при обмене появляются сложности, которые надо учесть.

Напрямую использовать материнский капитал в качестве доплаты за новое жилье при обмене нельзя. Поэтому фактически обмен происходит через продажу старого жилья и покупку нового.
Важно знать: воспользоваться материнским капиталом до достижения ребенком трех лет можно только в случае привлечения кредитных средств: уплата первоначального взноса с привлечением средств материнского капитала, погашение имеющегося долга и уплата процентов по кредитам и займам, связанным с приобретением и строительством жилья. Во всех остальных случаях вам придется дождаться трехлетия ребенка.

Обменять квартиру — просто!

Воспользуйтесь уникальным функционалом сервиса «Мой вариант» для подбора обмена

При чем здесь обмен? — спросите вы. Все просто: по сути вы обмениваетесь квадратными метрами, через договор купли-продажи, то есть покупаете чью-то квартиру, а они покупают вашу. Об этом мы писали в статье об особенностях использования договора купли-продажи.

Последовательность действий

Найти квартиру для обмена бесплатно и без посредников вы можете с помощью сервиса «Мой вариант». Все, что вам нужно — это добавить свою квартиру на сайт и создать запрос на обмен. Система подберет подходящие варианты и пришлет результат на электронную почту. Узнайте подробнее о сервисе обмена.

Что делать, когда вы нашли квартиру мечты:

  1. Выписать из квартиры всех прописанных в ней людей. Детей невозможно выписать в никуда, поэтому вам необходимо обратиться в органы опеки и попечительства и получить разрешение на выписку несовершеннолетних с последующей пропиской в новом жилье. Зачастую органы опеки отказывают в выписке. В таком случае, пропишите детей с одним из родителей в другом месте на время совершения сделки.
  2. Продать квартиру.
  3. Далее у вас есть два варианта: взять ипотеку и закрыть ее впоследствии материнским капиталом либо найти продавца, согласного ждать перечисления денег из Пенсионного фонда. Как правило, это занимает пару месяцев. Важный момент: во втором случае обязательно достижение ребенком трехлетнего возраста.
  4. Зарегистрировать право собственности в Росреестре
  5. Обратиться в Пенсионный фонд по месту проживания для распоряжения материнским капиталом.

Как и при обычном обмене, вы можете провести сделку самостоятельно или обратиться в агентство недвижимости за профессиональной помощью. Помните, каждый случай индивидуален, и часто именно большой опыт решает, как завершится сделка.

Продажа квартиры с материнским капиталом: пошаговая инструкция 2019 года

Многие семьи используют материнский капитал для решения жилищного вопроса. Пособие является существенной поддержкой при приобретении объекта недвижимости. Но если семья в последствии решила поменять место жительства, возникает вопрос, возможна ли продажа квартиры купленной на материнский капитал, и какими особенностями характеризуется процедура.

Условия оформления сделки с недвижимостью

Согласно Федеральному закону № 256-ФЗ «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей» при направлении государственного пособия на приобретение жилья, объект должен быть оформлен в равных частях на всех членов семьи, в том числе детей.

Законодательством не запрещены сделки с квартирой, приобретенной таким способом, но должны быть соблюдены определенные условия:

  • Недвижимость оформлена в общую собственность всей семьи.
  • Для заключения соглашения купли-продажи требуется получить одобрение органов опеки и попечительства.
  • В новой квартире несовершеннолетним выделяются части, равнозначные или большие, чем в предыдущем жилье.
  • Допускается покупка квартиры с меньшей площадью, если улучшаются жилищные условия (развитая инфраструктура, хорошее местоположение и пр.).

Порядок действий

Порядок действий при продаже квартиры с участием маткапитала следующий:

  • Найти замену жилья с выделением равнозначной доли несовершеннолетним.
  • Подготовить бумаги для получения разрешения от органов опеки на заключение договора.
  • После получения одобрения госструктур заключить соглашение о продаже квартиры и покупке нового жилья.
  • Заверить договор у нотариуса и зарегистрировать в Росреестре.

Основная цель сотрудников органов опеки заключается в том, чтобы проследить за соблюдением прав несовершеннолетних.

Поэтому при продаже квартиры, приобретенной с участием материнского капитала, возможны следующие варианты:

  • выделение равнозначных долей детям в новом объекте недвижимости;
  • денежная компенсация несовершеннолетним, помещенная на их личный счет в банке;
  • выделение частей в жилье других родственников (бабушек или дедушек).

Денежная компенсация возможна с предварительного одобрения органов опеки Для этого необходимо предоставить в отдел заявление и акт независимой экспертизы о стоимости части несовершеннолетних в квартире. Это единственный способ получить разрешение органов опеки на продажу недвижимости без выделения долей детям в новом жилье.

Читайте так же:  Акт отсутствия работника на рабочем месте

Денежная компенсация помещается на личный счет детей, которым они смогут воспользоваться после достижения 18 лет. Допускается расход средств законными представителями детей, в том числе на приобретение недвижимости с согласия органов опеки.

Особенности сделки для квартиры в ипотеку

Если при покупке помимо материнского капитала использовалась ипотека, то необходимо получить разрешение на сделку от банка, перед которым остался долг.

Пошаговая инструкция продажи квартиры будет содержать дополнительные действия:

  • получение разрешения на сделку от финансовой организации;
  • перечисление полученных от покупателя средств на погашение долга;
  • снятие обременения с объекта недвижимости.

Для получения одобрения на заключение договора необходимо подготовить следующий пакет документов:

  • удостоверение личности заявителя;
  • свидетельство о рождении детей (паспорт, если несовершеннолетний достиг 14 лет);
  • выписка из ЕГРН;
  • свидетельство о праве собственности;
  • кадастровый паспорт объекта;
  • сертификат на материнский капитал, если он использовался при покупке квартиры;
  • предварительный договор «купли-продажи»;
  • согласие на сделку от совершеннолетних членов семьи, имеющих части.

В зависимости от особенностей договора могут потребоваться и другие документы. Если жилье приобреталось в ипотеку, то необходимо согласие финансовой организации, где оформлялся заем. В Законе «Об опеке и попечительстве», статья 21 говорится о том, что сотрудники государственного органа обязаны рассмотреть заявление в течение 15 дней. Отказ в выдаче разрешения должен быть мотивирован.

Сроки продажи

Точных сроков возможности продажи недвижимости, приобретенной с помощью материнского капитала, законодательными актами не установлено. Сделку купли-продажи можно осуществить с первого дня владения квартирой, если соблюдаются все условия.

Но нужно учитывать следующие моменты:

  • Срок действия разрешения от органов опеки составляет 3 месяца.
  • Договор на покупку нового жилья с предоставлением долей детям должен быть предоставлен в госструктуру не позднее 1 месяца после его заключения.

Нужно ли платить налог?

Налог от продажи платится на общих основаниях:

  • Если квартира была зарегистрирована в собственность до 31.12.2015 г. и находится в собственности менее 3 лет.
  • При владении квартирой менее 5 лет в случае, когда покупка была оформлена после 01.01.2016 г.

Налог с дохода от продажи рассчитывается не только от полученной суммы, но и от кадастровой стоимости недвижимости.

Для определения размера сбора в казну существует два способа:

  • Для расчета используется разница между кадастровой стоимостью недвижимости и фактически полученных средств.
  • От стоимости квартиры отнимается 1 млн руб. налогового вычета. С разницы оплачивается 13% налога.

Собственнику необходимо самостоятельно подать налоговую декларацию, где указать сумму дохода.

Риски для покупателей и продавцов

Отзывы о сделках с квартирами, купленных с материнским капиталом, говорят об определенных рисках для обеих сторон. Если для совершения сделки не было получено одобрение от всех разрешающих органов (отдел опеки, банк), то договор может быть признан не действительным в судебном порядке.

Соглашение расторгается в случае, если не был соблюден порядок выделения доли несовершеннолетним. Если договор признается не действительным, то недвижимость возвращается в собственность предыдущим владельцам, а деньги должны быть перечислены на счет покупателя в полном объеме.

Особенности продажи квартиры, приобретенной на материнский капитал, связаны с тем, что доля недвижимости в обязательном порядке оформляется на детей, в том числе до 18 лет. При решении переехать или сделать обмен квартиры, важно, чтобы условия проживания не стали хуже. При выборе нового жилья учитывают год постройки, площадь, инфраструктуру района. Родители могут заменить выделение долей в покупаемой квартире на материальную компенсацию детям их долей при получении одобрения от органов опеки.

Возможно ли обменять дом купленный на материнский капитал на квартир?

Задайте свой вопрос специалистам рынка. Консультанты и риэлторы отвечают на вопросы посетителей сайта по всему спектру вопросов связанных с недвижимостью.

  • 03.03.2017 #хочуквартиру в Москве
  • 01.02.2017 Вадим Шабалин — что такое «недоквартиры» в новостройках?
  • 07.10.2016 Про загородные поселки
  • 03.10.2016 Ипотека: сегодня и в ближайшем будущем
  • 28.09.2016 Прогноз цен на рынке новостроек Московского региона
  • Последние видео

Статьи компаний

Спрос на подмосковные арендные квартиры в зоне МЦД может вырасти на четверть в начале 2020 года, цена найма поднимется не менее чем на 15%

Tekta Group залил первый куб бетона в «NOW. Квартал на набережной»

Новости компаний

  • 11:03 ЖК D1 – лучший проект многофункционального комплекса 2019 года
  • 08:32 «Метриум»: Предложение премиального и элитного жилья с отделкой достигло почти 50%
  • 24.11 СДМ-Банк представил новый мобильный банк для предпринимателей
  • 22.11 В «Ривер Парке» открылись продажи нового корпуса
  • 22.11 В жилом комплексе «Метрополия» завершены монолитные работы
  • Последние новости компаний

Мероприятия

  • 27 ноября 2019

XI Московская премия Urban Awards 2019

Материалы, размещенные на сайте www.RussianRealty.ru являются исключительной собственностью www.RussianRealty.ru и защищены законодательством РФ об авторском праве. Полное или частичное использование материалов сайта возможно только с гиперссылкой на данный материал.

Сайт использует файлы cookie. Продолжая просмотр сайта вы соглашаетесь с использованием cookie

Как продать квартиру купленную на материнский капитал

Жилплощадь, приобретенная за счет средств маткапитала, принадлежит всем членам семьи, включая детей, поэтому продажа такой жилплощади осложнена необходимостью разрешения службы опеки. Для получения данного разрешения нужно соблюсти ряд важных условий.

Можно ли продать квартиру, приобретенную на маткапитал?

Возможность продажи жилплощади, купленной с использованием семейного капитала, зависит от цели такой продажи, а также от возраста детей, владеющих долей жилплощади.

[3]

Жилье отчуждается по соглашению владельцев всех долей в общем порядке, когда несовершеннолетние собственники достигают 18-ти лет. При наличии несовершеннолетних обладателей долей отчуждение жилплощади допускается только с учетом интересов детей.

За защитой детских интересов при продаже их имущества следят сотрудники службы опеки и попечительства, которые выдают разрешение на подобные сделки.

Без согласия опекунской службы продать жилье, купленное на семейный капитал с прописанными детьми нельзя.

Читайте так же:  Кому переходит имущество после смерти владельца

Если семейный капитал использовался как первый взнос по ипотечному кредиту, то продажа жилья допускается в следующих случаях:

  • при полном погашении кредита обладателями сертификата;
  • при погашении кредита за счет дополнительных субсидий, выделяемых из местного бюджета;
  • при переоформлении кредита на покупателя жилплощади.

Переоформление происходит после оценки сотрудниками банка платежеспособности приобретателя ипотечной квартиры.

Можно ли обменять?

Обмен жилплощади, приобретенной за счет маткапитала, возможен только после полного погашения ипотечного кредита, а если жилье было приобретено без участия банка – то после достижения несовершеннолетними совладельцами 18-ти лет.

При намерении обменять жилье, в котором прописаны и имеют долю дети, не достигшие 18-ти лет, нужно получить разрешение службы опеки, предоставив сотрудникам данной службы сведения о квартирах, подлежащих обмену.

Сотрудники опекунской службы одобряют обмен в следующих случаях:

[1]

  • если условия проживания детей не ухудшатся при переезде;
  • если дети получат на новой жилплощади доли, эквивалентные долям в старой квартире;
  • если переезд целесообразен и не повредит текущему воспитанию и образованию детей.

Целесообразность обмена оценивается с учетом расположения новой квартиры относительно городской инфраструктуры, образовательных и лечебных учреждений.

Например, обмен жилья, купленного на маткапитал, на большую по площади квартиру, но находящуюся на окраине города, не будет одобрен сотрудниками опеки. Повысить вероятность одобрения можно за счет поиска наиболее приемлемого варианта для обмена.

Условия продажи

Базовыми условиями для возможности продать жилплощадь, приобретенную с использованием маткапитала, являются:

  • наличие согласия службы опеки, если среди сособственников жилья есть несовершеннолетние;
  • наличия согласия несовершеннолетних сособственников, достигших 14-ти лет и получивших паспорт РФ;
  • отсутствие просрочек и задолженностей по ипотечному кредиту;
  • согласие всех сособственников на продажу квартиры;
  • отсутствие обременений в виде залога или судебного ареста на отчуждение жилья.

Судебный арест налагается в случае, если правоохранительные органы предполагают совершение в прошлом мнимой сделки с целью обналичивания семейного капитала обладателем сертификата.

При намерении продать ипотечную квартиру, находящуюся в залоге, сотрудники кредитной организации могут выдвинуть дополнительное условие – наличие постоянного дохода и положительной кредитной истории у покупателя, на которого будет переоформлен кредит.

Согласие сособственников, достигших 14-летнего возраста, оформляется в письменном виде и заверяется в нотариальной конторе.

Сотрудники службы опеки для выдачи согласия на сделку требуют соблюдения следующих условий:

  • соответствия новой жилплощади санитарным нормам;
  • неуменьшения жилплощади, занимаемой детьми;
  • отсутствия в новом жилье зарегистрированных асоциальных лиц.

К асоциальным относятся лица, имеющие непогашенную судимость за тяжкие уголовные преступления или состоящие на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере.

Порядок продажи

Алгоритм действий по продаже квартиры, приобретенной на маткапитал, включает следующие шаги:

  1. Выбор новой квартиры, которая будет куплена взамен проданного жилья.
  2. Заключение предварительного соглашения о покупке.
  3. Сбор документов и подача заявления в службу опеки.
  4. Получение разрешения опеки.
  5. Поиск покупателя и подписание договора продажи квартиры.
  6. Приобретение нового жилья на условиях предварительного договора.

При выборе новой квартиры важно соблюдать условия, выдвигаемые органами опеки, иначе разрешение не будет получено, и предварительный договор придется расторгнуть.

В предварительном соглашении указывается дата и цена будущей покупки, порядок расчета, а также обязательство собственника снять действующие обременения в виде прав третьих лиц или залога.

Для обращения в службу опеки потребуются следующие бумаги:

  • паспорта родителей;
  • свидетельство о браке или расторжении брака;
  • свидетельства о рождении всех детей;
  • справка из Росреестра о правах на жилье;
  • кадастровый паспорт и технический план из БТИ;
  • справка о количестве прописанных в квартире лиц;
  • справка из ЗАГСа о родстве проживающих в квартире;
  • копия предварительного договора о покупке нового жилья;
  • заверенные согласия всех сособственников, достигших 14-ти лет, на продажу квартиры.

Выписки из ЕГРН и кадастровые документы получают в отделениях МФЦ. В тексте заявления излагается просьба выдать разрешение на отчуждение квартиры с прописанным ребенком при условии приобретения нового жилья в течение месяца после продажи данной квартиры. Также в заявлении приводится следующая информация:

  • ФИО родителей, которые приобрели квартиру на сертификат маткапитала;
  • ФИО и возраст всех детей;
  • цель продажи квартиры;
  • параметры новой жилплощади, планируемой к покупке после продажи текущего жилья;
  • реквизиты документов на новую квартиру;
  • сведения об обременениях текущей и новой квартиры.

Сделку по продаже жилья нужно заключить в течение месяца после получения согласия службы опеки.

После заключения сделки и оформления перехода прав в Росреестре на вырученные средства приобретается новое жилье. Сведения о правах на новую квартиру и справку о регистрации ребенка на новой жилплощади инициаторы сделки предоставляют в органы опеки в течение 30 дней.

Что будет с квартирой при разводе?

В случае расторжения брака жилплощадь, приобретенная за счет маткапитала, разделяется между супругами решением суда. Небольшие квартиры суд оставляет при родителе, с которым остаются дети.

При определении долей, причитающихся супругам после развода, судебный орган рассматривает интересы и нужды детей в приоритетном порядке.

Если двое детей переходят на воспитание к каждому родителю по одному, суд постановляет разделить квартиру поровну, а при невозможности выделения долей в натуре каждому из бывших супругов (например, в однокомнатной квартире), квартира не подлежит разделению.

При использовании семейного капитала в качестве первого взноса по ипотеке возможны следующие варианты деления квартиры при разводе:

  • квартира остается за супругом, к которому переходят дети, если такой супруг может выплачивать ипотечный кредит;
  • квартира разделяется между двумя супругами путем преобразования в коммунальную с переоформлением ипотечного долга на обоих супругов;
  • квартира остается за супругом, который в состоянии выплачивать ипотечный кредит.

В ряде случаев разведенному родителю также вменяется обязанность по содержанию другого нетрудоспособного родителя в течение 6-ти месяцев после развода с сохранением его права проживания в квартире, приобретенной на маткапитал.

При преобразовании жилплощади в коммуналку ипотека разделяется пропорционально занимаемым квадратным метрам.

При продаже жилплощади, приобретенной с использованием маткапитала, основные сложности заключаются в получении разрешения сотрудников опеки, а также в реструктуризации ипотечного долга. Чтобы получить согласие на сделку, следует максимально соблюдать требования социальных служб.

Читайте так же:  Нужно ли подавать декларацию и как правильно рассчитать налог при продаже квартиры

Как поменять квартиру с материнским капиталом на дом

  • если на день, когда регистрируется право собственности на дом (квартиру), нет возможности зарегистрировать право собственности на долю в пользу несовершеннолетних (не позволяет сделать ипотека либо условия кредитования), то регистрация производится только на родителей (одного из них), которые предоставляют в качестве обязательного документа для регистрации права собственности письменное нотариально заверенное обязательство о передаче равных долей каждому из детей в срок не позднее полугода.

Исходя из указанных особенностей, несколько отличается и порядок производства обмена одного жилого объекта, приобретенного с помощью материнского капитала, на другой.

Как обменять квартиру?

В тех случаях, когда в квартире зарегистрированы вся семья, а также дети, с выделением каждому собственной доли, обмен недвижимостью осуществляется по общим правилам.

  • квартира остается за супругом, к которому переходят дети, если такой супруг может выплачивать ипотечный кредит;
  • квартира разделяется между двумя супругами путем преобразования в коммунальную с переоформлением ипотечного долга на обоих супругов;
  • квартира остается за супругом, который в состоянии выплачивать ипотечный кредит.

В ряде случаев разведенному родителю также вменяется обязанность по содержанию другого нетрудоспособного родителя в течение 6-ти месяцев после развода с сохранением его права проживания в квартире, приобретенной на маткапитал.

При преобразовании жилплощади в коммуналку ипотека разделяется пропорционально занимаемым квадратным метрам.

При продаже жилплощади, приобретенной с использованием маткапитала, основные сложности заключаются в получении разрешения сотрудников опеки, а также в реструктуризации ипотечного долга.

Как поменять квартиру с материнским капиталом на дом

Обмен квартиры с использованием материнского капитала

Государственная программа по материальной помощи семьям с детьми продолжает работать и сертификаты получают многие семьи. Несмотря на то, что сфера использования субсидии постоянно расширяется, разрешаются все новые сферы применения, деньги в основном идут на улучшение условий жизни.

Предоставляемая сумма может использоваться на обмен квартиры с доплатой материнским капиталом, что чаще всего и делается родителями.

Пути использования

Прежде всего родители должны разобраться, куда в принципе можно направить целевые государственные средства. Если в семье рождается второй ребенок, оба являются несовершеннолетними, то государство субсидирует определенную сумму молодым родителям.

Как поменять квартиру с материнским капиталом на дому

Видео (кликните для воспроизведения).

В тексте заявления излагается просьба выдать разрешение на отчуждение квартиры с прописанным ребенком при условии приобретения нового жилья в течение месяца после продажи данной квартиры. Также в заявлении приводится следующая информация:

  • ФИО родителей, которые приобрели квартиру на сертификат маткапитала;
  • ФИО и возраст всех детей;
  • цель продажи квартиры;
  • параметры новой жилплощади, планируемой к покупке после продажи текущего жилья;
  • реквизиты документов на новую квартиру;
  • сведения об обременениях текущей и новой квартиры.

Сделку по продаже жилья нужно заключить в течение месяца после получения согласия службы опеки.

После заключения сделки и оформления перехода прав в Росреестре на вырученные средства приобретается новое жилье.

Ведь это словосочетание мы слышим часто, но не каждый понимает, что оно означает.

Материнский капитал – это мера поддержки семей, которую оказывает государство тем ячейкам общества, где появился второй ребенок и оба дитя являются несовершеннолетними.

Размер государственной поддержки на данный момент составляет 453 тысячи рублей и является очень хорошим подспорьем для того, чтобы улучшить жилищные условия.

Все основные нюансы можно почерпнуть из Федерального закона №256 от 22 декабря 2006 года, в котором говорится о мерах, которые принимаются государством в целях поддержания семей, где есть дети.

Если квартира была куплена ранее при помощи привлечения суммы из государственной поддержки, то впоследствии ее можно обменять.

Обмен квартиры с использованием материнского капитала должен производиться с соблюдением ряда условий.

Свое имущество продается, берется новый объект в ипотеку.
Ипотека оформляется с внесением средств материнского капитала и вырученных за проданную квартиру средств.

Жилплощадь, приобретенная за счет средств маткапитала, принадлежит всем членам семьи, включая детей, поэтому продажа такой жилплощади осложнена необходимостью разрешения службы опеки. Для получения данного разрешения нужно соблюсти ряд важных условий.

Можно ли продать квартиру, приобретенную на маткапитал?

Возможность продажи жилплощади, купленной с использованием семейного капитала, зависит от цели такой продажи, а также от возраста детей, владеющих долей жилплощади.

Жилье отчуждается по соглашению владельцев всех долей в общем порядке, когда несовершеннолетние собственники достигают 18-ти лет.

Квартира, представленная на одобрение пенсионного фонда, не должна иметь обременений и особых нюансов в документах.

Если существуют спорные моменты вокруг продаваемой квартиры, то ее нельзя приобрести на материнские деньги. Соглашение сторон заверяется нотариально, поскольку средства продавцу перечисляются после согласования всех нюансов безналичным способом.

Обязательно указывается доля личных средств, которые родители вносят в счет оплаты недвижимости.

Обязательно следует указать срок погашения последнего платежа, равного материнскому капиталу.

В предварительном соглашении указывается дата и цена будущей покупки, порядок расчета, а также обязательство собственника снять действующие обременения в виде прав третьих лиц или залога.

[2]

Для обращения в службу опеки потребуются следующие бумаги:

  • паспорта родителей;
  • свидетельство о браке или расторжении брака;
  • свидетельства о рождении всех детей;
  • справка из Росреестра о правах на жилье;
  • кадастровый паспорт и технический план из БТИ;
  • справка о количестве прописанных в квартире лиц;
  • справка из ЗАГСа о родстве проживающих в квартире;
  • копия предварительного договора о покупке нового жилья;
  • заверенные согласия всех сособственников, достигших 14-ти лет, на продажу квартиры.

Выписки из ЕГРН и кадастровые документы получают в отделениях МФЦ.

Покупка квартиры в новостройке

Покупка или обмен квартиры с использованием материнского капитала возможен на первичном рынке недвижимости.

Должны выполняться условия:

  • дом построен на 70%;
  • в финансирование строительства входят бюджетные средства;
  • строительство ведется по ДДУ и ФЗ-№214.
Читайте так же:  Получение свидетельства по программе переселения соотечественников

Первоначально бронируется квартира в строящемся доме, согласуется вопрос о внесении льготных средств. Подписывается договор с застройщиком с указанием о рассрочке платежа.

Такой путь несколько сложен, но последовательность действий позволяет проконтролировать использование государственной льготы. Провести необходимую сделку без обращения к ипотечному кредиту нельзя. Можно поступить следующим образом при обращении к ипотеке:

  • внести материнские средства в качестве первоначального взноса;
  • внести сертификат и деньги от реализации своей проданной недвижимости.

Даже при быстром погашении займа придется затратить средства на погашение кредита. Но такой метод не позволит остаться без квартиры или иначе ущемить права детей.

Последовательность шагов

Итак, семья имеет некоторую недвижимость и решает улучшить свое проживание. Для этого необходимо обратиться в опеку и получить официальное разрешение на продажу своей квартиры.

Затем, необходимо взять ипотеку на квартиру, предлагаемую продавцом и расплатиться за нее частично собственными средствами от продажи, частично маткапиталом.

Такая система несколько сложнее и длиннее, но также приведет к желаемому результату.

О том, как обменять жилое помещение, купленное с привлечением ипотечных средств, можно узнать на нашем сайте.

Таким образом, мы установили, что существует два способа обмена путем получения ипотеки на квартиру:

  1. частично погашенную материнским капиталом;
  2. полностью погашенную маткапиталом и средствами от продажи другой недвижимости.

Поэтому, будьте готовы к тому, что даже при быстром погашении ипотечного долга все равно будет уплачен некоторый процент в счет банка – ипотечного кредитора.

Здравствуйте, Максим Владимирович!

Доли Вы уже выделили, значит, требования законодательства и обязательства исполнили.

Теперь вполне можно задуматься и об улучшении жилищных условий.

Перед продажей Вам необходимо будет получить письменное разрешение органа опеки на продажу долей несовершеннолетних.

Обычно такое разрешение даётся при наличии одного из отлагательных условий:

1) либо зачислением денег от продажи на счета в банке, открытые на имя детей,

2) либо выделение детям долей во вновь приобретаемом жилом помещении, но площадь долей должна быть не меньше отчуждаемой.

Первый вариант Вам не подходит, потому что деньги с детских счетов потом замучаетесь выцарапывать.

Второй вариант оптимален, но придётся деткам выделять бОльшие доли. То есть, сейчас у них доли площадью по 110/4=25,2 кв.м каждая (приблизительно).

Что делать, когда вы нашли квартиру мечты:

  1. Выписать из квартиры всех прописанных в ней людей. Детей невозможно выписать в никуда, поэтому вам необходимо обратиться в органы опеки и попечительства и получить разрешение на выписку несовершеннолетних с последующей пропиской в новом жилье.

Зачастую органы опеки отказывают в выписке. В таком случае, пропишите детей с одним из родителей в другом месте на время совершения сделки.

  • Продать квартиру.
  • Далее у вас есть два варианта: взять ипотеку и закрыть ее впоследствии материнским капиталом либо найти продавца, согласного ждать перечисления денег из Пенсионного фонда. Как правило, это занимает пару месяцев.
  • При покупке жилья (как вторичного, так и в новостройке) никаких проблем не возникнет, а при обмене появляются сложности, которые надо учесть. Напрямую использовать материнский капитал в качестве доплаты за новое жилье при обмене нельзя. Поэтому фактически обмен происходит через продажу старого жилья и покупку нового. Важно знать: воспользоваться материнским капиталом до достижения ребенком трех лет можно только в случае привлечения кредитных средств: уплата первоначального взноса с привлечением средств материнского капитала, погашение имеющегося долга и уплата процентов по кредитам и займам, связанным с приобретением и строительством жилья.
    Если отказ кажется необоснованным, то можно направить жалобу вышестоящему руководству или исковое требование в суд.

    Условия приобретения недвижимости

    Обмен квартиры с доплатой материнским капиталом возможны при выполнении ряда обязательных условий.

    Основными правилами являются:

    • приобретаемая квартира должна полностью принадлежать семье;
    • имущество полностью удовлетворяет санитарным нормам жилплощади;
    • сделка осуществляется в РФ и не содержит противоречия законодательству;
    • объект оформляется в совместную собственность на родителей и детей.

    В первую очередь владельцу сертификата потребуется заявить о своих намерениях в ПФ РФ и получить одобрение на выбранный к покупке вариант. При обращении предоставляется свидетельство рождения и подтверждение того, сколько несовершеннолетних детей в семье.

    Можно ли обменять квартиру на большую, с доплатой материнским капиталом?

    Сегодня вполне реально обменять квартиру, купленную на материнский капитал, если это связано с необходимостью улучшения условий проживания и жизнедеятельности отдельно взятой семьи, в том числе и несовершеннолетних детей.

    Правда, прежде чем пойти на такой ответственный шаг, следует получить консультацию грамотного юриста, работающего в сфере недвижимости, либо же как можно больше получить информации о нюансах данного процесса из открытых источников.

    Недвижимость за материнский капитал: правовой статус

    Согласно нормам права, содержащихся в Федеральном законе «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 №256-ФЗ программа материнского капитала начинает функционировать тогда, когда в семье рождается второй и последующий ребенок. Одной из основных статей расходов полученных таким образом денежных средств является приобретение жилья, улучшение условий проживания и покупку жилья.

    Приобретение недвижимости с помощью государственной поддержки в виде материнского капитала осуществляется с учетом некоторых особенностей:
    • объект недвижимости разделяется на равные доли между всеми членами семьи, включая тех, кто не достиг возраста совершеннолетия;
    • если на день, когда регистрируется право собственности на дом (квартиру), нет возможности зарегистрировать право собственности на долю в пользу несовершеннолетних (не позволяет сделать ипотека либо условия кредитования), то регистрация производится только на родителей (одного из них), которые предоставляют в качестве обязательного документа для регистрации права собственности письменное нотариально заверенное обязательство о передаче равных долей каждому из детей в срок не позднее полугода.

    Исходя из указанных особенностей, несколько отличается и порядок производства обмена одного жилого объекта, приобретенного с помощью материнского капитала, на другой.

    Как обменять квартиру?

    В тех случаях, когда в квартире зарегистрированы вся семья, а также дети, с выделением каждому собственной доли, обмен недвижимостью осуществляется по общим правилам. Единственным отличием является необходимость получения разрешения на такую сделку от местных органов опеки и попечительства. Так, вопросы у данного органа могут возникнуть только в случае обмена жилья большей площади на меньшую, но если родители могут аргументировать такое решение вполне логичными доводами и при этом права и законные интересы детей нарушены не будут, разрешение на обмен будет получено. В данном случае важно подтвердить предоставление каждому ребенку взамен отчуждаемой площади жилья, которое по условиям не будет ухудшать его положение, а также не будет меньше имеющейся в собственности ранее доли.

    Читайте так же:  Использовать материнский капитал на ремонт

    После проведения сделки органу опеки следует предоставить выписку из ЕГРН с указанием полученного взамен жилья, что будет подтверждать выполнение выставленных опекой условий.

    Можно ли продать строящуюся квартиру, купленную на маткапитал?

    – Можно ли продать квартиру на стадии строительства, если при покупке жилья по ДДУ был использован маткапитал?

    Отвечает юрисконсульт офиса «Киевское» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Ирина Малышева:

    Закон предусматривает использование средств материнского капитала в том числе и на приобретение квартиры в строящемся доме. Особенностью приобретения квартир в домах-новостройках является отсрочка в оформлении права собственности на приобретаемое жилье. В связи с этим для перечисления средств материнского капитала при покупке квартиры в строящемся доме Пенсионный фонд дополнительно требует от родителей нотариально удостоверенное обязательство об оформлении в дальнейшем приобретаемой квартиры в общую собственность родителей и детей.

    Соответственно, продажа квартиры в доме-новостройке, приобретенной с использованием средств материнского капитала, без наделения детей долей собственности в ней будет являться нарушением данного родителями обязательства. В этом случае будет считаться, что права детей ущемлены, поскольку в результате использования средств материнского капитала их жилищные условия не были улучшены.

    Однако выходом из данной ситуации, на наш взгляд, может быть переоформление ранее выданного родителями обязательства о наделении собственностью всех членов семьи теперь уже на другую квартиру при условии согласования данного вопроса с Пенсионным фондом, а также приобретение взамен альтернативного жилья, в том числе на имя несовершеннолетних.

    Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

    В настоящее время материнский капитал можно использовать для приобретения жилья в том числе в строящихся домах по договору участия в долевом строительстве. Договор обычно заключает один из родителей, соответственно, и собственность потом будет оформлена на этого родителя. А для того чтобы защитить интересы детей, закон обязывает родителей дать нотариально удостоверенное обязательство в течение полугода с даты регистрации права собственности оформить квартиру в общедолевую собственность с супругом и детьми.

    Однако механизм контроля за дальнейшим использованием жилья и оформлением общедолевой собственности практически отсутствует.

    В некоторых случаях Пенсионный фонд направляет в Росреестр сведения об ограничении сделок с квартирой, приобретенной с использованием маткапитала, но не всегда.

    Если дольщик хочет уступить право по ДДУ, он может это сделать, даже если использовал маткапитал. Застройщик обычно дает свое согласие на уступку права по ДДУ. Использование маткапитала в этом случае не будет основанием для отказа, ведь застройщик не несет ответственность за соблюдение дольщиком требований закона по использованию маткапитала.

    Пенсионный фонд также не контролирует такие сделки. Регистратор, регистрирующий такую сделку, тоже не обязан проверять, был ли использован маткапитал при заключении ДДУ. Если в реестре есть запись об ограничении сделок, тогда в регистрации уступки откажут. А если нет, уступка будет зарегистрирована без проблем. Проверить, есть ли ограничения, можно по выписке из ЕГРН.

    Но нужно учитывать, что в будущем у сторон сделки могут все же возникнуть проблемы, и довольно серьезные. Особенно это касается продавца. Ведь это продавец нарушает требования закона. Проверку может инициировать прокуратура, так как это она контролирует данную сферу.

    Однозначно можно сказать, что такая сделка оспорима. То есть в судебном порядке ее могут признать недействительной, обязать продавца зарегистрировать общедолевую собственность на второго супруга и детей и вернуть деньги покупателю.

    К сожалению, для юристов и риелторов проверить, был ли использован при покупке квартиры по ДДУ маткапитал, достаточно проблематично. Открытые источники эту информацию не содержат, в самом договоре участия в долевом строительстве это тоже никоим образом не отражается.

    Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

    Использование материнского капитала отягощает права граждан по распоряжению имуществом. Невозможно отчуждать объект недвижимости, предварительно не наделив детей собственностью в нем. В случае, если объект находится на стадии строительства и при покупке жилья по ДДУ вы использовали материнский капитал, необходимо дождаться оформления права собственности и только после этого продавать квартиру. В крайнем случае можно попробовать обсудить этот вопрос с органами опеки и попечительства.

    Текст подготовила Мария Гуреева

    Не пропустите:

    Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

    Источники


    1. Исаков, Владимир Теория государства и права 3-е изд., пер. и доп. Учебник для бакалавров / Владимир Исаков. — М.: Юрайт, 2016. — 830 c.

    2. Великородная, Л. И. Государственная регистрация юридических лиц: от создания до ликвидации / Л.И. Великородная. — М.: Московская Финансово-Промышленная Академия, 2011. — 304 c.

    3. Зайцева, Т. И. Нотариальная практика. Ответы на вопросы. Выпуск 3 / Т.И. Зайцева, И.Г. Медведев. — М.: Инфотропик Медиа, 2016. — 400 c.
    4. ред. Славин, М.М. Становление судебной власти в обновляющейся России; М.: Институт государства и права РАН, 2013. — 880 c.
    5. Поменять квартиру с материнским капиталом
      Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here