Правовой статус совета многоквартирного дома

Самое главное по теме: "Правовой статус совета многоквартирного дома". На странице собрана полезная тематическая информация. На все вопросы вам ответит дежурный специалист.

Правовой статус совета МКД

Совет МКД представляет собой орган, защищающий и отстаивающий интересы собственников помещений в доме. Совет дома может быть избран по решению собственников помещений в МКД в том многоквартирном доме, который находится в управлении УК (ч.1 ст.161.1 ЖК РФ). То есть, если в доме создан ТСН, ЖСК или иной специализированный потребительский кооператив, то совет МКД уже не может быть избран.

Совет МКД избирается на 2 года, если иной срок не установлен решением ОСС (ч.10 ст.161.1 ЖК РФ). Его можно переизбирать на общем собрании собственников. Численность членов совета МКД определяется решением общего собрания собственников помещений (ч.4 ст.161.1 ЖК РФ).+

Решение об избрании совета МКД принимается в течение года с момента ввода дома в эксплуатацию. Если решение не принято или не реализовано, то орган местного самоуправления в течение 3 месяцев созывает общее собрание собственников помещений в МКД для выбора совета МКД (ч.2 ст.161.1 ЖК РФ).

Совет МКД не является юридическим лицом, поэтому его регистрация не нужна (ст.48 ГК РФ, п.2 ст.161.1 ЖК РФ). Совет дома не владеет собственным имуществом. Орган не может быть истцом, ответчиком или защитником интересов собственников суде. Он также не может приобретать и осуществлять гражданские права и нести обязанности. Совет МКД не имеет права вести предпринимательскую деятельность и получать средства от собственников помещений в этом доме.

Для управления деятельностью совета МКД из числа его членов избирается председатель (п.6 ст.161.1 ЖК РФ). Полномочия председателя совета МКД перечислены в п.8 ст.161.1 ЖК РФ.

Функции членов совета МКД нельзя передоверить, так как все они закреплены в решении и протоколе ОСС (п.1 ст.185 ГК РФ). Если какой-то из членов совета не может выполнять возложенные на него функции, то их можно передоверить только в нотариальном порядке.

Но в этом случае необходимо указать в бюллетенях голосования по выбору совета дома возможность передоверия полномочий и нотариальное его заверение (п.3 ст.187 ГК РФ). Однако каждый факт передоверия функций члена совета дома заверяется нотариально от каждого собственника помещений в МКД. Кроме того, по закону нельзя исключить одного из членов совета. При том, что свои функции совет МКД выполняет только в полном составе.

Решения ОСС, принимаемые более 50% от общего числа голосов

Решения ОСС, принимаемые большинством не менее двух третей от общего числа голосов

Чем Совет МКД может быть полезен УК

Одна из причин недовольства собственников управляющей организацией – отсутствие доверительных отношений. Жильцы не знают, какие работы выполняет управляющая организация, а поэтому не могут оценить её эффективность. Доверия собственников можно добиться с помощью Совета МКД.

Расскажем, зачем в доме обязательно должен быть Совет МКД и почему управляющей организации полезно наладить с ним взаимодействие.

Что такое Совет МКД и зачем его нужно создать

Совет многоквартирного дома – орган управления домом, представляющий интересы собственников помещений в МКД. Он избирается в каждом доме с количеством квартир более четырёх, где не созданы ТСЖ, ЖСК или иной специализированный потребительский кооператив (ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ).

Совет МКД избирается на два года, если иной срок не установлен решением ОСС (ч. 10 ст. 161.1 ЖК РФ). Число членов Совета МКД устанавливается на ОСС с учётом количества подъездов, этажей, квартир (ч. 4 ст. 161.1 ЖК РФ).

Решение об избрании Совета нового МКД принимается в течение одного календарного года с даты ввода дома в эксплуатацию. Если это условие не соблюдено или принятое решение не реализовано, орган местного самоуправления в трёхмесячный срок должен созвать в доме ОСС для избрания Совета МКД и его председателя.

Сложилось мнение, что Совет МКД действует вопреки интересам управляющей компании. Но на ситуацию можно взглянуть с другой стороны: Совет МКД может облегчить взаимодействие с собственниками. Он выступает посредником и доносит до УК пожелания жителей. А с другой стороны, если управляющая организация в хороших отношениях с Советом, он поможет разрешить проблемы в пределах его компетенции.

Полномочия Совета МКД

Полномочия Совета МКД определяет ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ:

  1. Обеспечивает выполнение решений ОСС.
  2. Выносит на ОСС вопросы и предложения о порядке использования общего имущества, планировании и организации работ по его содержанию и ремонту.
  3. Предлагает обсудить на ОСС вопросы о порядке обслуживания проектов договоров, заключаемых между собственниками помещений в отношении ОИ и предоставления КУ.
  4. Выносит на повестку дня ОСС вопросы компетенции Совета МКД.
  5. Представляет собственникам помещений в МКД предложения по вопросам планирования и организации управления в МКД, содержания и ремонта ОИ в МКД.
  6. Представляет собственникам помещений своё заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на ОСС.
  7. Осуществляет контроль за оказанием услуг и выполнением работ по управлению МКД, содержанию и ремонту ОИ в МКД, за качеством предоставляемых КУ.
  8. Представляет на утверждение годового ОСС отчёт о проделанной работе.
  9. Принимает решения о текущем ремонте ОИ в МКД в случае принятия соответствующего решения ОСС.

Совет МКД может осуществлять и иные полномочия, входящие в его компетенцию. Например, вести информационную работу: разъяснять жильцам их права и обязанности, помогать собственникам помещений и управляющей компании при проведении ОСС или организовывать опросы для оценки качества работы УК.

Почему УК полезно взаимодействовать с Советом МКД

Бывает и так, что УК воспринимает членов Совета МКД как недругов. Управляющие компании говорят, что Совет МКД регулярно просит разъяснений, требует невозможного. И такой подход понятен: члены Совета МКД – собственники помещений, которые могут действовать в своих интересах.

Как правило, с таким подходом ничего хорошего не получается. Если Совет МКД недоволен работой управляющей организации, один из его членов может инициировать собрание, на котором собственники изменят способ управления МКД.

Члены Совета и остальные собственники помещений, которые считают, что управляющая компания не справляется со своими обязанностями, могут писать жалобы в ГЖИ, администрацию или прокуратуру. Нередко это приводит к проверкам и штрафам. Если подружиться с Советом, шансов избежать неприятных последствий больше.

Читайте так же:  Где и как можно оформить материнский капитал

Список полномочий Совета МКД широк. Если управляющая компания правильно выстроит с ним отношения, она может сэкономить время и силы своих сотрудников.

Например, одно из полномочий Совета МКД – обеспечить выполнение решений ОСС. Совет в этом случае выполняет контролирующую функцию. Если управляющая организация выполнит работы и услуги, утверждённые протоколом ОСС раньше срока, она может предоставить отчёт Совету МКД. Совет расскажет собственникам о проведенных работах и оказанных услугах. Так жильцы будут осведомлены и уверены, что управляющая компания не бездействует. Если управляющая организация затягивает с выполнением своих обязательств, Совет МКД напомнит ей, что необходимо сделать, чтобы избежать недовольства.

Собственники доверяют Совету МКД и нередко на общем собрании наделяют его полномочиями принимать решения о текущем ремонте общего имущества. В таком случае Совет может посоветоваться с УК и они вместе определят, какие работы необходимо выполнить за какой период. Плюс для управляющей компании в том, что она заранее сможет распределить бюджет на текущий ремонт.

Совет МКД контролирует оказание услуг и выполнение работ по управлению домом, содержанию и ремонту общего имущества, качество предоставляемых коммунальных услуг. Если у управляющей организации сложились доверительные отношения с Советом, он своевременно сообщит ей о недочётах, которые можно устранить. Это поможет снизить количество претензий от собственников, недовольных работой управляющей организации.

Совет МКД предоставляет заключения по проектам договоров, которые собственники рассматривают на ОСС. Взаимодействуя с Советом, управляющая компания может заранее объяснить плюсы и минусы договоров.

Недовольство собственников управляющей компанией не всегда объективно. Бывает, что жильцы требуют выполнить работы и услуги, не предусмотренные договором управления. Совет МКД объяснит жителям, что такие работы и услуги не входят в обязательный перечень и помогут согласовать проект договора, если собственники решат выполнять их в качестве дополнительных.

«ПРАВОВОЙ СТАТУС СОВЕТА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА»

«ПРАВОВОЙ СТАТУС СОВЕТА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА»

Начнем как обычно с правовой стороны вопроса. И так…. определились жильцы МКД с советом. Пожалуй это самое сложное на этапе управления домом и взятия под контроль исполнителя. И сразу вопрос – «а что нам дозволено а что нет?» Каков же правовой статус избранных членов и Совета МКД?

«ПРАВОВОЙ СТАТУС СОВЕТА»

Да, уважаемый читатель, совет МКД не является юридическим лицом, поэтому регистрация в качестве юрлица ему не нужна. Об этом нам говорят ст.48 ГК РФ , п.2 ст.161.1 ЖК РФ .

Совет дома не владеет собственным имуществом. Он не может быть истцом, ответчиком или защитником интересов собственников суде. Если граждане хотят подать иск — то истцом выступает либо один заинтересованный гражданин либо несколько граждан, в коллективном иске. Совет МКД не имеет права вести предпринимательскую деятельность и получать средства от собственников помещений в этом доме

Деятельность Совета определяется:

  • полномочиями самого Совета (ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ);
  • полномочиями председателя Совета (ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ);
  • полномочиями комиссий собственников помещений в МКД, которые являются коллегиальными совещательными органами управления таким домом и избираются и действуют в соответствии с ч. 11, 12 ст. 161.1 ЖК РФ.

В соответствии с ч.5 ст.161.1 ЖК РФ на Совет возлагаются следующие функции:

1. Функции, направленные на реализацию решений ОСС путем:

  • обеспечения выполнения решений ОСС;
  • осуществления контроля за деятельностью УО по исполнению договора управления (контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению, содержанию и ремонту ОИ и за качеством предоставляемых КУ собственникам/ пользователям, в том числе помещений, входящих в состав ОИ);
  • принятия решений о текущем ремонте ОИ в случае принятия соответствующего решения ОСС.

2. Функции, направленные на разработку предложений по управлению МКД путем:

а) вынесения на ОСС следующих вопросов:

  • о порядке пользования ОИ ;
  • о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества;
  • по управлению общим имуществом (о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками в отношении общего имущества и предоставления коммунальных услуг);
  • о компетенции Совета и избираемых комиссий;
  • о принятии решений, не противоречащих ЖК РФ .

б) представления собственникам предложений по вопросам планирования, организации управления, содержания и ремонта ОИ;

в) представления собственникам в период подготовки к проведению ОСС заключения по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на собрании.

3. Функции, направленные на осуществление контроля и самоконтроля самого Совета путем представления отчета о проделанной работе на утверждение годового ОСС.

Положение о Совете многоквартирного дома

решением общего собрания собственников

помещений в многоквартирном доме,

расположенном по адресу:

от «____» ___________ 2017 г. №_______

о Совете многоквартирного дома

1. Общие положения

1.1. Совет многоквартирного дома, именуемый далее Совет, создан по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г.Москва, ____________________________ (далее – Многоквартирный дом), в соответствии со ст. 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

1.2. Совет избирается из числа собственников помещений в Многоквартирном доме.

1.3. Совет не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам.

1.4. Совет в своей деятельности руководствуется Конституцией Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации, другими законодательными и нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы, настоящим Положением.

1.5. Совет взаимодействует с организацией, осуществляющей управление Многоквартирным домом (далее – управляющая организация), жилищными объединениями граждан различных организационно-правовых форм, управой района, муниципалитетом муниципального образования, префектурой административного округа города Москвы, Департаментом жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы, другими органами исполнительной власти города Москвы.

1.6. Регистрация Совета в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.

2. Цели создания Совета

Совет создан для реализации следующих целей:

2.1. Обеспечение выполнения решений общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме.

2.2. Разработка предложений по вопросам планирования управления Многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме.

2.3. Осуществление контроля за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению Многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в Многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в Многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме.

3. Полномочия Совета

Совет наделяется следующими полномочиями:

3.1. Обеспечение выполнения решений общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме.

Читайте так же:  Что грозит водителю за неоплаченные административные штрафы в установленный срок

3.2. Вынесение на общее собрание собственников помещений в Многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложений:

— о порядке пользования общим имуществом в Многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором он расположен;

— о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в Многоквартирном доме;

— о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в отношении общего имущества собственников помещений в Многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг;

— по вопросам компетенции Совета;

— по вопросам избираемых комиссий из числа собственников помещений в Многоквартирном доме;

— по другим вопросам, принятие решений по которым не противоречит Жилищному кодексу Российской Федерации.

3.3. Представление собственникам помещений в Многоквартирном доме предложений по вопросам планирования управления Многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества.

3.4. Представление собственникам помещений своих заключений по условиям проектов договоров, предлагаемым для рассмотрения на общих собраниях (до рассмотрения проектов договоров на общих собраниях в Многоквартирном доме).

В случае избрания в Многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется Советом совместно с такой комиссией.

3.5. Осуществление контроля за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению Многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества.

3.6. Представление на утверждение годового общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме отчета о проделанной работе.

3.7. Ведение информационной работы с собственниками помещений в Многоквартирном доме в порядке, предусмотренном общим собранием собственников помещений в Многоквартирном доме, по вопросам:

– проведения общих собраний собственников помещений, проводимых по инициативе Совета;

– проведения информационных собраний с собственниками помещений;

– взаимодействия с собственниками жилых и нежилых помещений и пользователями таких помещений в Многоквартирном доме;

– своевременного предоставления (обновления) управляющей организацией (при её наличии) информации о деятельности по управлению Многоквартирным домом.

3.8. Проведение опросов (анкетным или другим методом) для:

[2]

– оценки качества работы управляющей организации с целью совершенствования договорных отношений;

– подготовки плана работы Совета, учета замечаний, предложений и выявления проблемных вопросов по управлению Многоквартирным домом.

4. Председатель Совета

Председатель Совета избирается из числа членов Совета на общем собрании собственников помещений в Многоквартирном доме.

Председатель Совета осуществляет руководство текущей деятельностью Совета и подотчетен общему собранию собственников помещений в Многоквартирном доме.

В рамках осуществления своих полномочий председатель Совета:

4.1. До принятия общим собранием собственников помещений в Многоквартирном доме решения о заключении договора управления Многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора. (При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164 Жилищного кодекса Российской Федерации).

4.2. Доводит до сведения общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в п. 4.1 настоящего Положения.

4.3. Заключает договор управления Многоквартирным домом (или договоры, указанные в частях 1 и 2 ст. 164 Жилищного кодекса Российской Федерации) на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме, на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в Многоквартирном доме.

По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в Многоквартирном доме, предоставившие председателю Совета полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Собственники помещений в Многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора. (При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме собственники помещений в таком доме вправе потребовать копии договоров, заключенных с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, от указанных лиц).

4.4. Осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключённым на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в Многоквартирном доме, договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в Многоквартирном доме, подписывает акты:

— приёмки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в Многоквартирном доме;

— о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в Многоквартирном доме;

— о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества.

4.5. Направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных ч.2 ст.162 Жилищного кодекса Российской Федерации с целью проведения проверки деятельности управляющей организации, предусмотренной ч.1.1 ст.165 Жилищного кодекса Российской Федерации.

4.6. Выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в Многоквартирном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг на основании доверенности, выданной собственниками помещений в Многоквартирном доме.

Видео (кликните для воспроизведения).

4.7. Направляет информацию в управу района и префектуру административного округа города Москвы, иные органы исполнительной власти города Москвы об избрании Совета в Многоквартирном доме.

4.8. Обращается в управу района, префектуру административного округа, другие органы исполнительной власти города Москвы, а также – организацию, управляющую Многоквартирным домом и иные организации, по вопросам, относящимся к компетенции Совета.

5. Порядок формирования Совета

5.1. Собственники помещений в Многоквартирном доме на своем общем собрании обязаны избрать Совет в случае:

– если в данном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

– при этом в данном доме более чем четыре квартиры.

5.2. Члены Совета и его председатель избираются на общем собрании собственников помещений в Многоквартирном доме.

5.3. Количество членов Совета устанавливается на общем собрании собственников помещений в Многоквартирном доме с учётом имеющегося в доме количества подъездов, этажей, квартир, если иное не установлено решением общего собрания.

5.4. Совет действует с даты принятия решения на общем собрании собственников помещений в Многоквартирном доме об избрании Совета до переизбрания или окончания срока, установленного на общем собрании.

5.5. Совет подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в Многоквартирном доме каждые пять лет.

5.6. Совет может быть досрочно переизбран на общем собрании собственников помещений в Многоквартирном доме в случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей.

Читайте так же:  Уведомление обвиняемого об окончании предварительного следствия

5.7. В случае принятия на общем собрании собственников помещений в Многоквартирном доме решения о создании товарищества собственников жилья Совет действует до избрания правления товарищества собственников жилья.

6. Комиссии собственников помещений

6.1. Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению Многоквартирным домом, могут избираться комиссии собственников помещений в доме, которые являются коллегиальными совещательными органами управления Многоквартирным домом.

6.2. Комиссии собственников помещений в Многоквартирном доме избираются по решению общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме или по решению Совета.

6.3. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме, Совет принимает решения по вопросам своей компетенции, связанным с деятельностью по управлению Многоквартирным домом, с учётом мнения комиссий собственников, созданных для подготовки предложений по таким вопросам.

7. Организация делопроизводства Совета

Совет осуществляет хранение документации, связанной со своей деятельностью:

— листы регистрации вручения (направления заказным письмом) уведомлений о проведении общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме;

— листы регистрации вручения бланков решений собственников помещений в Многоквартирном доме для голосования (в случае проведения общего собрания в форме заочного голосования);

— заполненные собственниками бланки голосований (решений собственника) для заочной формы принятия решения;

— схемы распределения долей собственников помещений в Многоквартирном доме в праве общей собственности на общее имущество в таком доме на дату проведения общего собрания;

— протоколы решений общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме о выборе Совета и его членов, способа управления Многоквартирным домом, комиссий собственников, по другим вопросам компетенции Совета;

— доверенности представителей собственников помещений в Многоквартирном доме на право голосования на общем собрании таких собственников;

— положение о Совете;

— протоколы заседаний Совета;

— журнал регистрации протоколов заседаний Совета;

— доверенности, выданные председателю Совета собственниками помещений в Многоквартирном доме на заключение договора управления Многоквартирным домом (или договоров, указанных в частях 1 и 2 ст. 164 Жилищного кодекса Российской Федерации);

— договоры управления Многоквартирным домом, заключённые на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в Многоквартирном доме;

— договоры, указанные в частях 1 и 2 ст. 164 Жилищного кодекса Российской Федерации, заключённые на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в Многоквартирном доме;

— акты, перечисленные в п.4.4. настоящего Положения;

— доверенности (или их копии), выданные председателю Совета собственниками помещений в Многоквартирном доме на представительство в суде по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг;

— книга учёта обращений в Совет жителей Многоквартирного дома;

— переписка по вопросам деятельности Совета и управления Многоквартирным домом.

8. Внесение изменений и дополнений в Положение о Совете

Внесение изменений и дополнений в Положение о Совете осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме.

Правовой статус совета многоквартирного дома

Конев Федор Федорович, кандидат юридических наук, доцент.

Конева Елена Михайловна, кандидат юридических наук, доцент.

В статье описаны основы создания и деятельности совета многоквартирного дома, принципы его работы. Рассматриваются основные правовые противоречия и предлагаются пути их решения.

Ключевые слова: многоквартирный дом, совет многоквартирного дома, жилищные права, Жилищный кодекс.

Legal status of the council of a block of flats

Konev Fedor Fedorovich, candidate of juridical sciences, assistant professor.

Koneva Elena Mikhaylovna, candidate of juridical sciences, assistant professor.

Article describes main regulations applicable to the activities and statute of the advisory board elected in the multy-apartment building. Main legal obstacles and contradictions are resolved as well.

Key words: multyapartment building, advisory board, housing rights, Housing Code.

В 2011 г. вступили в силу положения Жилищного кодекса Российской Федерации , регламентирующие порядок создания и деятельности нового вида объединения собственников помещений многоквартирного дома — совета многоквартирного дома. Таким образом, совет многоквартирного дома стал еще одним этапом в развитии вопроса об управлении общим имуществом в многоквартирных домах .

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (в ред. от 31.12.2014) // Российская газета. 2005. N 1.
См., например: Студилко А.А. Правовое регулирование вопросов управления общим имуществом в многоквартирных домах: исторический аспект // Семейное и жилищное право. 2013. N 6. С. 44 — 48.

В соответствии со ст. 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья (далее — ТСЖ) либо данный дом не управляется жилищным кооперативом и количество квартир в таком доме более четырех, собственники помещений в данном доме обязаны на своем общем собрании из числа собственников избрать совет многоквартирного дома.

Регистрация указанного совета не требуется, он не является юридическим лицом по смыслу ст. 48 Гражданского кодекса Российской Федерации . Совет не имеет собственного имущества, не может быть истцом или ответчиком в суде, не может приобретать и осуществлять гражданские права и нести обязанности. Совет не ведет коммерческую деятельность, не может получать никаких средств от собственников помещений многоквартирного дома, не может защищать интересы собственников в судах.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (в ред. от 31.12.2014) // Российская газета. 1994. N 238 — 239.

При этом п. 5 ст. 161.1 ЖК РФ совету даны достаточно разнообразные полномочия по локальной нормотворческой деятельности (вынесение предложений на общее собрание собственников помещений), контрольные функции (обеспечение исполнения решений собственников помещений, контроль за оказанием услуг и/или выполнением работ управляющей организацией и т.д.) и возложены обязанности предоставления ежегодного отчета о своей деятельности.

Для управления деятельностью совета из числа его членов избирается председатель совета (п. 6 ст. 161.1 ЖК РФ). Его правовой статус и полномочия определены п. 8 указанной статьи. Следует отметить, что полномочия председателя совета многоквартирного дома носят гораздо более прикладной характер и позволяют ему совершать определенные правовые действия, которые будут рассмотрены ниже.

Указанные нормы введены в раздел VIII ЖК РФ «Управление многоквартирным домом» и могли бы существенно расширить полномочия и возможности собственников помещений в многоквартирном доме по управлению своим имуществом, как это отмечалось в литературе в момент их появления , однако формулировки ст. 161.1 ЖК РФ не позволяют советам многоквартирных домов действительно осуществлять свои полномочия по следующим причинам:

Миронов И.Б. Совет дома как способ повышения эффективности управления многоквартирным домом // Семейное и жилищное право. 2012. N 1. С. 28 — 32.

  1. Вопрос создания и избрания совета многоквартирного дома носит «полуобязательный» характер. Статьей 161.1 установлена обязательность избрания совета, однако эта обязанность не подтверждена никакими последствиями. Так, п. 2 указанной статьи установлено, что в случае неизбрания совета в установленный срок орган местного самоуправления обязан созвать общее собрание для рассмотрения вопроса о создании совета. Однако дальше действия и полномочия собственников жилья не урегулированы. Что происходит, если созванное собрание не набирает кворума для признания его состоявшимся? Как решается вопрос, если собственники жилья проголосовали против предложенного совета? Имеет ли право орган местного самоуправления созывать собрание повторно в этом же календарном году? Несет ли орган местного самоуправления ответственность за несозыв такого собрания? Почему именно орган местного самоуправления созывает собрание, хотя он может не являться собственником помещений в таком доме?
Читайте так же:  Перечень документов для обмена водительского удостоверения

Законодатель не дает ответа на поставленные вопросы, и практика создания советов показывает, что неопределенность правового регулирования не позволяет собственникам помещений многоквартирного дома полностью реализовывать свои права на управление имуществом.

Представляется, что для решения изложенных вопросов было бы целесообразно сделать формирование совета многоквартирного дома исключительно добровольным. Так как право созыва общего собрания собственников помещений многоквартирного дома предоставляется каждому из таких собственников, орган местного самоуправления будет иметь возможность пользоваться этим правом только в отношении домов, в которых есть помещения, принадлежащие местному самоуправлению. Эта же мера позволит избежать неопределенности в ситуациях, когда собственники помещений отказываются от избрания совета многоквартирного дома.

  1. Регистрация совета многоквартирного дома не предусмотрена. Это положение прямо установлено в п. 2 ст. 161.1 ЖК РФ и, казалось бы, избавляет совет от выполнения формальностей. Однако на практике указанное положение только вносит дополнительную сумятицу и ограничивает функциональность совета многоквартирного дома (см. п. 3 ниже).

Так, достаточно частым является требование о внесении избранного совета многоквартирного дома во всевозможные реестры и списки. К сожалению, указанных требований можно избежать только путем информирования органов местного самоуправления о правах и полномочиях совета многоквартирного дома.

  1. Невозможность передоверия функций члена совета многоквартирного дома. Отсутствие регистрации означает, что совет многоквартирного дома выполняет свои функции лично на основании протокола о создании и избрании совета. Содержание протокола фактически отражает полномочия, данные членам совета, и следовательно, является доверенностью по смыслу п. 1 ст. 185 ГК РФ. Это означает, что если один из членов совета не имеет возможности выполнять возложенные на совет функции, то функции члена совета могут быть передоверены только в нотариальном порядке.

При этом обязательным становится указание в бюллетенях голосования за избрание совета возможности передоверия полномочий, а также нотариальное заверение факта передоверия (согласно п. 3 ст. 187 ГК РФ). Необходимость нотариального заверения каждого передоверия от каждого собственника делает эту процедуру материально невыполнимой — нотариус должен оформить столько доверенностей в порядке передоверия, сколько собственников помещений проголосовало за избрание совета. В обычном пятиэтажном доме с двумя подъездами размещается около сорока квартир, во многих из которых не один собственник — т.е. для передоверия требуется минимум сорок отдельных доверенностей.

Принимая во внимание, что совет многоквартирного дома не является юридическим лицом и не участвует в финансовом обороте, реализовать такие права становится невозможным. При этом исключение одного из членов невозможно законодательно, а свои функции совет выполняет только в полном составе.

Следует отметить, что указанного недостатка правового регулирования вполне можно избежать. Достаточно добавить в Жилищный кодекс РФ положение о том, что от имени совета многоквартирного дома может действовать любой из его членов.

  1. Полномочия председателя совета многоквартирного дома неосуществимы в принципе. Полный перечень полномочий председателя многоквартирного дома установлен п. 8 ст. 161.1 ЖК РФ. Каждый подпункт раскрывает полномочия председателя совета, одновременно их ограничивая либо делая невыполнимыми.

Так, в подп. 1 установлено право председателя совета вступать в переговоры об условиях договора управления многоквартирным домом. Однако это право не обеспечено ни правом участия в переговорах, ни правом ознакомления с перепиской, предшествующей переговорам, ни правом оспаривать условия такого договора.

Подпунктом 2 председателю предоставляется возможность доведения результатов переговоров до сведения собственников помещений, но порядок такого доведения до сведения не установлен. При этом формулировка подпункта «доводит до сведения. » звучит как обязанность председателя. Последствия невыполнения такой обязанности также не установлены.

Подпунктом 5 установлен порядок выступления председателя совета дома в суде от имени собственников помещений в доме — на основании доверенностей. При этом согласно п. 2 ст. 53 Гражданского процессуального кодекса представительство в суде возможно только на основании нотариально оформленной доверенности. Это означает, что полномочие, данное подп. 5 ст. 161.1, фактически нереализуемо по причине финансовой невозможности — председатель не получает вознаграждения за свою деятельность, не может нести расходы на нее, соответственно расходы на нотариальное оформление должны ложиться на всех жильцов. Особенно затруднительным становится представление интересов от имени всех или большинства жильцов по вопросам общей деятельности, а ведь именно для этого была бы полезной фигура председателя совета дома.

Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ (ред. от 08.03.2015) // Российская газета. 2002. N 220.

В связи с изложенным предлагается переформулировать полномочия председателя совета многоквартирного дома и предоставить указанному лицу следующие полномочия:

  • принимать участие в переговорах с управляющими компаниями от имени всех собственников помещений многоквартирного дома (в том числе не участвующих в избрании совета многоквартирного дома), за исключением собственников, специально заявивших о своем отказе дать председателю совета дома право представлять свои интересы;
  • обязанность доводить до сведения собственников помещений многоквартирного дома результаты проведенных переговоров посредством направления уведомлений заказным почтовым отправлением;
  • право представления интересов собственников помещений многоквартирного дома в судах и иных государственных и муниципальных органах на основании простой письменной доверенности.

Указанные изменения должны существенно упростить для собственников управление своим имуществом в многоквартирном доме и сделать совет многоквартирного дома и его председателя полноценно функционирующими органами.

Новости ЖКХ

В данной статье говорится про правовой статус и выбор совета МКД. Вообще что из себя представляет данный орган, нужен ли он и как его выбрать при необходимости? Возможно, совет дома не нужен вовсе и достаточно лишь инициативной группы или собрания собственников помещения для решения вопросов повестки дня?

Читайте так же:  Региональный материнский капитал в магадане

Совет МКД представляет собой орган, защищающий и отстаивающий интересы собственников помещений в доме. Совет дома может быть избран по решению собственников помещений в МКД в том многоквартирном доме, который находится в управлении УК (ч.1 ст.161.1 ЖК РФ). То есть, если в доме создан ТСН, ЖСК или иной специализированный потребительский кооператив, то совет МКД уже не может быть избран.

Совет МКД избирается на 2 года, если иной срок не установлен решением ОСС (ч.10 ст.161.1 ЖК РФ). Его можно переизбирать на общем собрании собственников. Численность членов совета МКД определяется решением общего собрания собственников помещений (ч.4 ст.161.1 ЖК РФ).

Решение об избрании совета МКД принимается в течение года с момента ввода дома в эксплуатацию. Если решение не принято или не реализовано, то орган местного самоуправления в течение 3 месяцев созывает общее собрание собственников помещений в МКД для выбора совета МКД (ч.2 ст.161.1 ЖК РФ).

Совет многоквартирного дома может:

  • обеспечивать выполнение решений ОСС;
  • предлагать собственникам порядок пользования общим имуществом, план по организации работ для его содержания и ремонта, обсуждение вопросов компетенции совета МКД;
  • контролировать выполнение работ и оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, а также качество предоставляемых коммунальных услуг;
  • предлагать для утверждения годового общего собрания собственников отчёт о проделанной за год работе;
  • утверждать решение о текущем ремонте общего имущества в МКД, если оно было принято на ОСС большинством голосов (ч.5 ст.161.1 ЖК РФ).

Для выбора совета МКД нужно воспользоваться следующим алгоритмом действий.

Шаг 1 Инициировать проведение общего собрания

Инициатором может выступать любой собственник помещения в МКД. Он должен сформулировать вопросы повестки дня о выборе совета дома и его председателя, сформировать список кандидатов, определить дату, место и форму проведения ОСС, оповестить всех собственников о проведении собрания (ч.2 и 5 ст.45 ЖК РФ). Для подготовки организации и проведения общего собрания собственников целесообразно создать инициативную группу.

Шаг 2 Проинформировать собственников о проведении общего собрания

Не менее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания нужно оповестить каждого собственника помещения в этом доме. Сообщение о проведении ОСС можно вручить лично в руки собственнику под роспись или отправить его по почте заказным письмом. По согласованию с общим собранием собственников помещений можно разместить сообщение о проведении ОСС в общедоступном месте дома (ч.4 ст.45 ЖК РФ).

Шаг 3 Проведение общего собрания собственников

Общее собрание собственников помещений в МКД может проводиться в форме очного, заочного и очно-заочного голосования (ст.44.1 ЖК РФ).

При очной форме проведения ОСС всех участников собрания нужно зарегистрировать. Если набран кворум, то можно рассматривать вопрос о выборе совета МКД и его председателя (ч.6 ст.161.1 ЖК РФ).

При заочном голосовании каждому собственнику вручается бюллетень с указанием вопросов повестки дня, которые необходимо решить. Передать свои письменные решения собственники должны по месту и адресу, которые указаны в сообщении о проведении ОСС (ч.1 ст.47 ЖК РФ).

При решении собственников, принятого общим собранием, можно проводить ОСС по этому вопросу в форме заочного голосования с использованием ГИС ЖКХ (ч.1 ст.47.1 ЖК РФ).

Общее собрание по вопросу выбора совета МКД можно также проводить в форме очно-заочного голосования с возможностью очного обсуждения повестки дня и заочного принятия решений (ч.3 ст.47 ЖК РФ).

Решение о выборе совета МКД и его председателя считается принятым, если за него проголосовало большинство участников ОСС. Решение о наделении председателя совета МКД необходимыми полномочиями принимается не менее 2/3 голосов от общего числа голосующих (ч.1 ст.46, п.4.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ).

Шаг 4 Подведение итогов голосования и уведомление собственников о принятом решении

После подведения итогов голосования и оформления решения о выборе совета МКД и его председателя протоколом ОСС, но не позднее чем через 10 дней нужно уведомить всех собственников о принятом решении. Сообщение необходимо разместить в доступном для всех собственников месте в доме (ч.3 ст.46 ЖК РФ).

[1]

Совет МКД не является юридическим лицом, поэтому его регистрация не нужна (ст.48 ГК РФ, п.2 ст.161.1 ЖК РФ). Совет дома не владеет собственным имуществом. Орган не может быть истцом, ответчиком или защитником интересов собственников суде. Он также не может приобретать и осуществлять гражданские права и нести обязанности. Совет МКД не имеет права вести предпринимательскую деятельность и получать средства от собственников помещений в этом доме.

Для управления деятельностью совета МКД из числа его членов избирается председатель (п.6 ст.161.1 ЖК РФ). Полномочия председателя совета МКД перечислены в п.8 ст.161.1 ЖК РФ.

Функции членов совета МКД нельзя передоверить, так как все они закреплены в решении и протоколе ОСС (п.1 ст.185 ГК РФ). Если какой-то из членов совета не может выполнять возложенные на него функции, то их можно передоверить только в нотариальном порядке.

Но в этом случае необходимо указать в бюллетенях голосования по выбору совета дома возможность передоверия полномочий и нотариальное его заверение (п.3 ст.187 ГК РФ). Однако каждый факт передоверия функций члена совета дома заверяется нотариально от каждого собственника помещений в МКД. Кроме того, по закону нельзя исключить одного из членов совета. При том, что свои функции совет МКД выполняет только в полном составе.

Решения ОСС, принимаемые более 50% от общего числа голосов:

Видео (кликните для воспроизведения).

Решения ОСС, принимаемые большинством не менее двух третей от общего числа голосов:

Источники


  1. Марченко, М. Н. Проблемы общей теории государства и права. Учебник. В 2 томах. Том 1. Государство / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2015. — 752 c.

  2. Репин, В.С. Настольная книга нотариуса (теория и практика); М.: Юрилическая литература, 2013. — 288 c.

  3. Общая теория государства и права. Академический курс в 3 томах. Том 2. Учебник. — М.: Зерцало-М, 2002. — 528 c.
  4. Тихомирова, Л. В. Долевое строительство жилья. Правовые акты, материалы судебной практики / Л.В. Тихомирова. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2016. — 128 c.
  5. Правовой статус совета многоквартирного дома
    Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here