Продажа недвижимости купленной на материнский капитал

Самое главное по теме: "Продажа недвижимости купленной на материнский капитал". На странице собрана полезная тематическая информация. На все вопросы вам ответит дежурный специалист.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал: советы и рекомендации

Материнский капитал может быть отдан для приобретения, постройки или реконструкции жилого помещения. Однако нельзя исключать, что рано или поздно семье понадобятся средства на квартиру большей площади или другие важные цели. В таком случае часто возникает вопрос: как продать квартиру, купленную на материнский капитал, на законных основаниях?

Имеются ли ограничения?

Перед тем как продать квартиру, купленную на материнский капитал, важно подробно изучить законодательство.
Особенностью оформления права собственности на такую квартиру является наделение долями всех членов семьи. Для несовершеннолетних это гарантия учета их прав и интересов, ущемление которых может повлечь за собой сложности при сделке с недвижимостью.
Поэтому продажа жилья, купленного на материнский капитал, ограничена получением разрешения от органов опеки. В соответствии со статьями ГК РФ, работники соответствующих государственных органов, как правило, отслеживают, с какой целью осуществляется такая продажа, чем она может обернуться для детей, и согласовывают сделку только при соблюдении следующих правил:

    Несовершеннолетний собственник не должен лишиться своей доли или эквивалентной суммы денег;

Доля ребенка в квартире, приобретенной на материнский капитал, не может уменьшиться, если разница никак не компенсируется;

Родители либо опекуны обязаны предоставить подопечному условия проживания, ни в чем не уступающие предыдущим;

Если планируется переезд из городского жилья в деревню, могут понадобиться дополнительные доводы, чтобы получить разрешение. Например, подтверждение смены рабочего места, медицинская справка с соответствующей рекомендацией;

Лучшим вариантом совершения сделки будет одновременная продажа имеющейся жилплощади и приобретение новой.

При попытке обойти закон органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавец вернет ему уплаченную сумму в полном объеме.

На каких условиях оформляют разрешение?

Для получения разрешения на продажу необходим утвержденный государством перечень документов, таких как:

    Заявления от лица родителей или опекунов;

Заявления от лица детей, достигших возраста 14 лет;

Письменное согласие от детей старше 10 лет;

Документы, подтверждающие личности участников сделки (паспорта, свидетельства о рождении);

Свидетельство о браке или разводе;

Документы на продаваемую и приобретаемую квартиры;

Справки о погашении всех долгов по оплате коммунальных услуг и налоговых сборов.

Если подходящий вариант для покупки следующего жилья не найден, то можно остановиться на другом способе обеспечения имущественных прав несовершеннолетних:

    Оформить у нотариуса документ, подтверждающий выделение детям доли в будущей квартире в течение полугода с момента начала ее использования;

Указать иное жилье, в котором ребенку выделят часть собственности;

Доказать, что детям на счета планируется перевести средства, эквивалентные их части имущества;

Подтвердить документально, что средства от продажи будут потрачены на дорогостоящее лечение или обучение ребенка.

Ухудшением жилищных условий и причиной отказа в выдаче разрешения может быть не только уменьшение доли несовершеннолетнего, но и другие факторы:

    Выбор квартиры, где прописано больше граждан, чем в прежней;

Отказ собственника, который продает квартиру, выписаться сразу после продажи;

При ипотеке оплата происходит в течение длительного времени, и реализация квартиры с материнским капиталом становится затруднительной. Поскольку жилье остается предметом залога, выделить ребенку долю в нем и оформить собственность в полной мере можно только по факту выплаты всей стоимости.
В любом случае, если опека убедится, что права ребенка соблюдаются, то разрешение на продажу подготовят в течение двух недель после подачи заявления. Официальное согласие выдается в виде постановления главы администрации по месту проживания детей. В нем указывается срок действия разрешения, который составляет три месяца. По истечении этого времени нужно будет повторно обращаться за этим документом.
Таким образом, продажа квартиры, купленной на материнский капитал, ни при каких обстоятельствах не будет законной без одобрения сделки органами опеки и попечительства и надлежащего оформления документации. В большинстве случаев для соблюдения всех нюансов лучшим выходом будет обращение к профессиональному риелтору, который поможет реализовать подобную квартиру за минимальный срок и в полном соответствии с действующими законами.

Каковы риски для потенциальных покупателей?

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал, затруднена, потому что у потенциальных покупателей есть обоснованные опасения на счет этого вида недвижимости:

    Если сделка совершена в обход государственных органов, ее признают незаконной и оспорят;

В суд могут обратиться несовершеннолетние собственники, права которых были нарушены. При этом срок давности обращения – три года после их 18-летия;

Когда продажа признана недействительной, обе стороны обязаны вернуть все, что ими было получено ранее;

Покупателю будет возвращена только сумма, которую он уплатил за квартиру ранее, а не ее цена на момент судебного решения. А ведь она, скорее всего, ощутимо вырастет;

При условии, что у продавца не окажется нужной суммы, он будет выплачивать ее в виде посильных отчислений, что может длиться не один десяток лет.

Учитывая все эти риски, потенциальному покупателю нередко приходится проводить длительную проверку квартиры, выяснять, был ли задействован материнский капитал, а это требует дополнительной траты времени и денег.
Убедить покупателей, что сделка не грозит им потерей жилплощади в будущем, помогут квалифицированные юристы и риелторы. Они проследят историю недвижимости и подготовят документы, чтобы продать квартиру с материнским капиталом.

[1]

Как быстро совершить сделку?

Наиболее быстрая продажа квартиры с материнским капиталом возможна при одновременной покупке недвижимости большей площади. Самостоятельно организовать этот процесс непросто, ведь приходится заниматься и процедурой получения разрешения, и поиском подходящих по всем критериям квартир. Необходимо:

    Найти жилплощадь для последующей покупки.

Предварительно заверить договоренность между сторонами нотариально.

Подать эту бумагу для получения разрешения вместе с другими документами.

При положительном решении заключить договор купли-продажи.

Зарегистрировать договор в Росреестре.

При оформлении права собственности выделить доли несовершеннолетним согласно законодательству РФ.

Весь процесс продажи описанной недвижимости потребует как минимум нескольких месяцев. Если же на последующую квартиру планируется взять ипотеку или использовать средства вновь полученного материнского капитала, время увеличивается за счет срока рассмотрения и одобрения сделки банком или Пенсионным фондом. Как известно, перед тем как выдать материнский капитал, заявление рассматривают достаточно долго.

Читайте так же:  Отключение электричества за долги

Где получить квалифицированную помощь?

Как видно из статьи, продать квартиру с материнским капиталом можно только с официального разрешения органов опеки и попечительства. Его оформление требует времени, внимания ко многим юридическим нюансам, без учета которых возникает угроза срыва сделки или ее аннулирования в дальнейшем. Для потенциальных покупателей также существует опасность лишиться собственности или части своих средств. Минимизировать риски и позаботиться о том, чтобы продажа была осуществлена по закону, можно с помощью профессиональных юристов и риелторов.
Большой опыт в проведении подобных процедур имеет агентство «БЕСТ-Недвижимость». Обращение к сотрудникам компании ускорит процесс оформления сделки, сэкономит ваше время и даст гарантированный результат.

У вас есть возможность воспользоваться следующими услугами:

    Юридическое сопровождение продажи и покупки;

Квалифицированная оценка недвижимости;

Подбор предложений и поиск потенциальных покупателей на основе собственной базы объявлений;

Оформление договоров и сопутствующих документов.

Специалисты компании могут ответить на важные для вас вопросы по телефону либо при личной встрече в одном из 16 офисов, который выберете вы.

Продажа квартиры с материнским капиталом: пошаговая инструкция 2019 года

Многие семьи используют материнский капитал для решения жилищного вопроса. Пособие является существенной поддержкой при приобретении объекта недвижимости. Но если семья в последствии решила поменять место жительства, возникает вопрос, возможна ли продажа квартиры купленной на материнский капитал, и какими особенностями характеризуется процедура.

Условия оформления сделки с недвижимостью

Согласно Федеральному закону № 256-ФЗ «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей» при направлении государственного пособия на приобретение жилья, объект должен быть оформлен в равных частях на всех членов семьи, в том числе детей.

Законодательством не запрещены сделки с квартирой, приобретенной таким способом, но должны быть соблюдены определенные условия:

  • Недвижимость оформлена в общую собственность всей семьи.
  • Для заключения соглашения купли-продажи требуется получить одобрение органов опеки и попечительства.
  • В новой квартире несовершеннолетним выделяются части, равнозначные или большие, чем в предыдущем жилье.
  • Допускается покупка квартиры с меньшей площадью, если улучшаются жилищные условия (развитая инфраструктура, хорошее местоположение и пр.).

Порядок действий

Порядок действий при продаже квартиры с участием маткапитала следующий:

  • Найти замену жилья с выделением равнозначной доли несовершеннолетним.
  • Подготовить бумаги для получения разрешения от органов опеки на заключение договора.
  • После получения одобрения госструктур заключить соглашение о продаже квартиры и покупке нового жилья.
  • Заверить договор у нотариуса и зарегистрировать в Росреестре.

Основная цель сотрудников органов опеки заключается в том, чтобы проследить за соблюдением прав несовершеннолетних.

Поэтому при продаже квартиры, приобретенной с участием материнского капитала, возможны следующие варианты:

  • выделение равнозначных долей детям в новом объекте недвижимости;
  • денежная компенсация несовершеннолетним, помещенная на их личный счет в банке;
  • выделение частей в жилье других родственников (бабушек или дедушек).

Денежная компенсация возможна с предварительного одобрения органов опеки Для этого необходимо предоставить в отдел заявление и акт независимой экспертизы о стоимости части несовершеннолетних в квартире. Это единственный способ получить разрешение органов опеки на продажу недвижимости без выделения долей детям в новом жилье.

Денежная компенсация помещается на личный счет детей, которым они смогут воспользоваться после достижения 18 лет. Допускается расход средств законными представителями детей, в том числе на приобретение недвижимости с согласия органов опеки.

Особенности сделки для квартиры в ипотеку

Если при покупке помимо материнского капитала использовалась ипотека, то необходимо получить разрешение на сделку от банка, перед которым остался долг.

Пошаговая инструкция продажи квартиры будет содержать дополнительные действия:

  • получение разрешения на сделку от финансовой организации;
  • перечисление полученных от покупателя средств на погашение долга;
  • снятие обременения с объекта недвижимости.

Для получения одобрения на заключение договора необходимо подготовить следующий пакет документов:

  • удостоверение личности заявителя;
  • свидетельство о рождении детей (паспорт, если несовершеннолетний достиг 14 лет);
  • выписка из ЕГРН;
  • свидетельство о праве собственности;
  • кадастровый паспорт объекта;
  • сертификат на материнский капитал, если он использовался при покупке квартиры;
  • предварительный договор «купли-продажи»;
  • согласие на сделку от совершеннолетних членов семьи, имеющих части.

В зависимости от особенностей договора могут потребоваться и другие документы. Если жилье приобреталось в ипотеку, то необходимо согласие финансовой организации, где оформлялся заем. В Законе «Об опеке и попечительстве», статья 21 говорится о том, что сотрудники государственного органа обязаны рассмотреть заявление в течение 15 дней. Отказ в выдаче разрешения должен быть мотивирован.

Сроки продажи

Точных сроков возможности продажи недвижимости, приобретенной с помощью материнского капитала, законодательными актами не установлено. Сделку купли-продажи можно осуществить с первого дня владения квартирой, если соблюдаются все условия.

Но нужно учитывать следующие моменты:

  • Срок действия разрешения от органов опеки составляет 3 месяца.
  • Договор на покупку нового жилья с предоставлением долей детям должен быть предоставлен в госструктуру не позднее 1 месяца после его заключения.

Нужно ли платить налог?

Налог от продажи платится на общих основаниях:

[3]

  • Если квартира была зарегистрирована в собственность до 31.12.2015 г. и находится в собственности менее 3 лет.
  • При владении квартирой менее 5 лет в случае, когда покупка была оформлена после 01.01.2016 г.

Налог с дохода от продажи рассчитывается не только от полученной суммы, но и от кадастровой стоимости недвижимости.

Для определения размера сбора в казну существует два способа:

  • Для расчета используется разница между кадастровой стоимостью недвижимости и фактически полученных средств.
  • От стоимости квартиры отнимается 1 млн руб. налогового вычета. С разницы оплачивается 13% налога.

Собственнику необходимо самостоятельно подать налоговую декларацию, где указать сумму дохода.

Риски для покупателей и продавцов

Отзывы о сделках с квартирами, купленных с материнским капиталом, говорят об определенных рисках для обеих сторон. Если для совершения сделки не было получено одобрение от всех разрешающих органов (отдел опеки, банк), то договор может быть признан не действительным в судебном порядке.

Соглашение расторгается в случае, если не был соблюден порядок выделения доли несовершеннолетним. Если договор признается не действительным, то недвижимость возвращается в собственность предыдущим владельцам, а деньги должны быть перечислены на счет покупателя в полном объеме.

[2]

Особенности продажи квартиры, приобретенной на материнский капитал, связаны с тем, что доля недвижимости в обязательном порядке оформляется на детей, в том числе до 18 лет. При решении переехать или сделать обмен квартиры, важно, чтобы условия проживания не стали хуже. При выборе нового жилья учитывают год постройки, площадь, инфраструктуру района. Родители могут заменить выделение долей в покупаемой квартире на материальную компенсацию детям их долей при получении одобрения от органов опеки.

Читайте так же:  Пожизненное наследуемое владение перевод в собственность

Покупка доли в квартире на материнский капитал

Материнский капитал можно использовать для улучшения жилищных условий (ст.7, закона №256-ФЗ). Именно таким образом его применяют чаще всего. Но сумма менее чем в полмиллиона рублей не позволяет приобрести недвижимость целиком. Одни семьи используют его для того, чтобы оплатить часть ипотеки, другие же выкупают долю в недвижимости, насколько хватает средств. Насколько это законно и как можно реализовать данную процедуру – читайте в этой статье.

Можно ли купить долю в квартире на материнский капитал у родственников, брата, мамы, сестры, родителей

Чтобы использовать материнский капитал, нужно получить разрешение пенсионного фонда (ПФ). И в случае с долями добиться этого бывает очень сложно. Выделяют два основных варианта, с которыми не возникает проблем:

  • Выкуп выделенной доли. Это покупка комнаты, которая была бы отделена от остальных.
  • Выкуп доли для пользования квартирой целиком. То же актуально и для покупки доли в доме. В такой ситуации выкупается одна или несколько последних долей для того, чтобы стать полноправными собственниками жилья.

Как выкупить долю в квартире у родственника на материнский капитал

Выкупить долю у родственников или просто посторонних лиц можно без особых проблем, при условии, что покупатель согласен на данную процедуру.

Порядок действий

  1. Согласовать факт продажи с текущим владельцем.
  2. Обратиться в пенсионный фонд за разрешение на использование материнского капитала.
  3. Составить договор купли-продажи.
  4. Оформить его у нотариуса и оплатить стоимость доли (материнским капиталом).
  5. Перерегистрировать право собственности в Росреестре.

Для реализации сделки нужно:

  • Паспорта продавца и покупателя.
  • Свидетельство о рождении ребенка, который стал причиной получения сертификата на материнский капитал.
  • Сам сертификат.
  • Разрешение от пенсионного фонда.
  • Разрешение от органов опеки (требуется не всегда).
  • Свидетельство на право собственности на приобретаемую долю (на данный момент вместо него используются выписки из ЕГРН).
  • Договор купли-продажи.

Образец договора купли-продажи доли

Разрешение на сделку от ПФ РФ выдается в течение 1 месяца. Сама процедура, если продавец ничего не имеет против, может быть реализована всего за 1 день. И еще около 1-3 недель будет происходить перерегистрация права собственности в Росреестре.

Расходы и налоги

Видео (кликните для воспроизведения).

Вся процедура так или иначе связана с определенными расходами:

Тип расходов Сумма (рублей)
Оплата услуг нотариуса 1000-5000 (зависит от региона) Стоимость доли Если превышает сумму материнского капитала, то придется доплачивать Госпошлина за регистрацию 2000 с человека

После оформления права собственности придется ежегодно оплачивать налог на недвижимость. Его размер различается в зависимости от региона нахождения жилья. И конечно же придется платить коммунальные услуги, капитальный ремонт и другие типы обязательных ежемесячных взносов.

Когда обращаться в суд

Обращаться в суд есть смысл только тогда, когда процедура действительно производится абсолютно законно и реально способна привести к улучшению жилищных условий, а ПФ РФ по какой-то причине отказывает в использовании сертификата. Первым делом нужно уточнить причины. Если они незначительны, типа «не предоставлен такой-то документ», проще его добавить и подать запрос повторно. А вот если причины неадекватны или абсолютно невыполнимы, тогда можно обращаться в суд.

Порядок действий

  1. Взять отказ ПФ РФ в письменном виде. Это обязательно, так как именно он будет оспариваться в суде.
  2. Подготовить документы-доказательства правоты истца.
  3. Составить исковое заявление.
  4. Направить заявление в суд.
  5. Оплатить госпошлину.
  6. Дождаться даты заседания.
  7. Присутствовать на заседании.
  8. Получить решение суда.
  9. Дождаться, пока решение суда вступит в силу.

Требуемые документы

Для подачи заявления в суд нужно предоставить:

  • Паспорт истца.
  • Сертификат на материнский капитал.
  • Доказательства предварительных договоренностей с продавцом.
  • Отказ в использовании материнского капитала.
  • Квитанция об оплате госпошлины.
  • Иные документы, доказывающие правоту истца.

Данный спор относится к неимущественным (ведь нужно оспорить отказ ПФ РФ, а не саму сделку купли-продажи) и потому исходя из ст.333.19 НК РФ, госпошлина составит всего 300 рублей. Других расходов не будет, разве что потребуется собрать какие-то справки или доказательства, получить которые можно только за отдельную плату.

В среднем, с момента подачи заявления, с учетом что никаких ошибок нет и ничего не нужно ждать, и до вступления решения суда в силу проходит от 4 до 6 месяцев. Из них около 2-х месяцев дело рассматривается, еще около месяца проходят заседания (если их несколько) и еще один месяц нужно ждать, пока решение вступит в силу (этот срок дается на апелляцию, если она нужна).

Как распределяются доли при покупке жилья на материнский капитал

После приобретения доли квартиры, будь то отдельная комната в коммуналке, отделенная часть дома или та самая доля, которой не хватало для того, чтобы стать владельцем квартиры целиком, нужно распределить ее между всеми собственниками.

Так как рассчитать доли можно самостоятельно, данная процедура сложностью не отличается. Стороны могут заключить соглашение, но чаще всего они просто договариваются друг с другом и перерегистрируют право собственности на нескольких лиц.

Как следствие, нет никаких четких параметров, кто и какой частью жилья должен владеть. Есть только одно общее правило: недвижимость обязана быть разделена между владельцем сертификата, его супругой/супругом, а также детьми.

Нужно ли выделять долю мужу при использовании материнского капитала

Если родители в разводе или женщина родила второго ребенка, не вступая в брак (вне зависимости от способа зачатия) то выделять долю отцу ребенка не требуется. Более того, если женщина вышла замуж после рождения ребенка и приобретения доли недвижимости, то это жилье является ее личной собственностью и мужчина не может на него претендовать.

С другой стороны, если есть полноценный муж, который живет вместе с семьей и выполняет все обязательства, он имеет право на свою часть доли исходя из требований действующего законодательства.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область
Читайте так же:  Юридическая консультация по вопросам гражданства

Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала

Если недвижимость приобретена или появилась в процессе нового строительства с привлечением средств материнского капитала, то родители-собственники обязаны выделить в ней доли своим несовершеннолетним детям. Дальнейшая реализация такой недвижимости не должна ущемлять интересы детей. Поэтому у продажи этого имущества есть своя специфика.

Когда можно продавать жилье

Квартиру, купленную за материнский капитал, можно продать в любой момент, когда в этом возникла необходимость. Жилье должно быть полностью оплачено и не иметь обременений. Но процедура сделки будет отличаться в зависимости от следующих обстоятельств:

Дети достигли совершеннолетия Дети несовершеннолетние
Доли выделены детям ограничения по сделке снимаются, контроль государства прекращается, квартира или другое жилое помещение продается на общих основаниях, бывшие дети участвуют в сделке самостоятельно сделку контролируют органы опеки и попечительства (ООП), родители предоставляют детям другое жилое помещение и сохраняют их имущественные доли в продаваемом жилом помещении.
Детские доли не выделены бывшие дети не участвуют в сделке, но участвуют в обсуждении условий . Им передается их доля выручки, либо выделяются доли во вновь приобретаемой недвижимости. дети не участвуют в сделке , оформление разрешения в ООП не обязательно, выручка от реализации детских долей зачисляется на специальные счета , либо им выделяются доли во вновь приобретаемой недвижимости

При продаже имущества без выделения долей чадам возникает неопределенность: документы не содержат полной информации о недвижимости, а правильность оформление сделки и соблюдение прав ее участников зависят от добросовестности родителей. Последовательность действий продавцов будет выглядеть следующим образом:

Участники сделки подписывают договор в присутствии специалиста.

Сроки регистрации составляют:

  • 7 рабочих дней (при подаче в Росреестр);
  • 9 рабочих дней (при подаче в МФЦ).

Как получить разрешение от органа опеки

Родители лично приходят в ООП и для предварительной беседы. Она не будет короткой, поэтому имеет смысл предварительно записаться по телефону, чтобы нужный специалист на месте и мог уделить посетителям необходимое время. При первичном приеме представляются документы, которые можно разделить на два блока:

  • Удостоверение личности и семейного положения:
    • паспорта родителей и детей, старше 14 лет;
    • свидетельства о рождении детей, не достигших паспортного возраста;
    • свидетельство о браке или о его расторжении;
    • паспорта усыновителей, опекунов, попечителей, если те действуют от имени детей;
    • правовые акты об усыновлении, назначении опекуном или попечителем;
    • справку о зарегистрированных по месту жительства жильцах или выписку из домовой книги на частный дом.
  • Характеристика продаваемого объекта:
    • свидетельства о праве собственности всех участников;
    • договор – основание приобретения жилого помещения;
    • технический паспорт, кадастровый план или справку БТИ в зависимости от времени проведения технического учета;
    • справка об отсутствии задолженности по оплате жилья, коммунальных услуг, налога на имущество;
    • справка о кадастровой или инвентаризационной стоимости;
    • предварительный договор продажи;
    • выписка из Единого государственного реестра недвижимости о правах на жилое помещение;
    • нотариально удостоверенное согласие собственников на отчуждение долей в общей собственности.

Документы представляются в оригиналах и копиях. Специалист ООП сверяет копии с оригиналами, оставляет их в деле, оригиналы возвращает заявителям.

Если продажа жилого помещения сопровождается приобретением другого, то представляются те же документы на приобретаемое жилье. Предполагаемый продавец не передаст подлинники документов в руки малознакомых людей. Поэтому нужно договориться с ним, чтобы он явился в ООП.

Этот перечень не является исчерпывающим. Во время беседы специалист опеки будет выяснять, почему жилье продается. Например, семья собирается переехать на другое место жительства. Опека будет выяснять не только обеспеченность детей жильем и гарантии сохранения их имущественных долей, но и возможность по новому месту жительства для получения образования, охраны здоровья, доступа к культурным достижениям, общения с родственниками по прежнему месту жительства.

Если продажа обусловлена состоянием здоровья членов семьи, то потребуется медицинское заключение, подтверждающие заболевания и указывающее рекомендуемый образ жизни. Опека может потребовать подтверждения иных обстоятельств, влияющих на принятие решения.

Когда будут собраны все документы, заявителям нужно будет еще раз явиться в ООП вместе с детьми, достигшими 14 лет для составления заявления о выдаче разрешения. Утвержденной формы заявления не существует, и его следует заполнить по указаниям специалиста опекунского органа. Разрешение чаще всего выдается в форме распоряжения главы муниципального образования. Заявители могут присутствовать при рассмотрении дела главой и давать пояснения при необходимости.

У опекунского органа есть месяц на рассмотрение заявления. По просьбе заявителей он может вынести решение раньше. Разрешение на продажу действительно в течение месяца с момента вынесения. В этот срок нужно уложиться при подаче документов в Росреестр. В противном случае придется оформлять разрешение вновь.

Необходимые для продажи документы

Документы для государственной регистрации сделки подаются непосредственно в местный орган Росреестра по предварительной записи либо через МФЦ. На регистрацию подаются те же документы, что и в ООП, только в меньшем количестве:

  • свидетельства о государственной регистрации права всех собственников;
  • договор на покупку недвижимости;
  • договор на продажу, соответствующий предварительному договору, представленному в опеку. Количество его экземпляров определяется по числу участников сделки, плюс 1 экземпляр Росреестру, плюс 1 – органу опеки;
  • акт передачи жилья;
  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Давность ее получения не должна превышать месяца к моменту визита в Росреестр;
  • разрешение опеки на продажу;
  • паспорта и свидетельства о рождении всех участников сделки;
  • нотариально удостоверенное согласие собственников на отчуждение долей в общей собственности.

Все документы следует иметь в оригиналах и копиях. Принимающий специалист сверяет оригиналы с копиями, копии оставляет в регистрационном деле, оригиналы возвращает заявителям. Все экземпляры договора и все оригиналы свидетельств о праве собственности приобщаются к делу. После завершения регистрации договоры и свидетельства с отметками возвращаются участникам сделки.

Скачать образец договора купли-продажи

Договор доступен по ссылке. Предлагаемый текст является примерным, хотя и содержит ряд обязательных положений универсального характера. Например, если бы покупатели использовали средства ипотечного кредита для расчета, то изменился бы порядок оплаты, передачи квартиры и государственной регистрации. Кроме того, если к моменту подписания договора участвующий в нем ребенок достиг 14-летнего возраста, то его вписывают в пункт «Адреса и подписи сторон», и он расписывается самостоятельно.

Как продать собственность без выделения долей

Такая продажа возможна. На первоначальном этапе жилье, приобретаемое с участием маткапитала, может быть оформлено только на одного из супругов. Супруги могут владеть недвижимостью на праве общей супружеской собственности без выделения в ней долей. Выделить детские доли родители должны не позднее, чем через 6 месяцев после снятия всех обременений. От начала оформления покупки до истечения срока на выделение долей могут пройти годы, в течение которых у квартиры будет лишь один взрослый владелец. На этом этапе квартиру можно продать с соблюдением прав детей: наделение их другим жильем без ухудшения жилищных условий и сохранение имущественных долей. Несоблюдение этих условий может стать основанием признания сделки недействительной.

Читайте так же:  Документы для межевания земельного участка

Особенностью продажи недвижимости без выделения долей является экономность. Не надо оформлять у нотариуса согласие собственников на отчуждение долей. Если в договоре на приобретение недвижимости нет упоминания об использовании маткапитала, то сделку можно провести в Росреестре и без разрешения ООП. Само по себе отсутствие разрешения не может повлечь недействительность договора при фактическом соблюдении прав детей.

Можно ли продать ипотечную квартиру

Если в покупку жилья вложены кредитные деньги, то до полного погашения ипотеки его можно продать только с разрешения банка. При оформлении ипотеки банк забирает квартиру в залог, то есть, он сможет продать ее, если должник просрочит платежи по кредиту. Залог регистрируется в Росреестре. При поступлении на регистрацию сделки с недвижимостью, регистрирующий специалист увидит, что она обременена залогом и откажет в регистрации без разрешения залогодержателя, то есть банка.

Чтобы получить разрешение банка, следует представить ему гарантии того, что вырученные от продажи квартиры деньги в первую очередь будут направлены на погашение остатка ипотечного долга.

Риски при продаже квартиры за счет материнского капитала

Для продавца

Скрытых рисков для продавца нет. При получении сертификата Пенсионный фонд подробно информирует получателей о порядке использования средств маткапитала и об обязательности соблюдения прав детей. Он знает, что несоблюдение этих условий влечет признание сделки недействительной с возвратом сторон в исходное положение, то есть детям возвращают жилье, с продавца в пользу покупателя взыскивают полученную оплату.

Для покупателя

Серьезный риск возникает в следующей ситуации. Объект приобретен продавцом частично за денежные накопления, частично – с привлечением заемных средств. В договоре на приобретение указан только один владелец. В дальнейшем для погашения займа семья использовала материнский капитал. Доли не выделены, потому что ипотечные обременения не сняты. Сделка, в которой нарушены права детей, может быть оспорена ими в течение трех лет после достижения совершеннолетия. Покупатель может благополучно и долго прожить в квартире, прежде чем получит повестку в суд.

Исключить риск полностью нельзя, но можно принять следующие меры для его минимизации:

  • Потребовать у предполагаемого продавца и внимательно изучить договор, по которому продаваемое жилье было куплено. Он может содержать условие о частичной оплате ипотеки средствами материнского капитала. В этом случае следует вести переговоры о том, как при продаже будут обеспечены интересы детей и есть ли разрешение на продажу органа опеки.
  • Также следует обратить внимание на оригинал свидетельства о государственной регистрации права, на обороте которого проставляются отметки об обременениях. При наличии такой отметки следует попросить кредитные документы. В них также может присутствовать упоминание об участии материнского капитала.
  • Нужно попросить у продавца общегражданский паспорт, в котором могут присутствовать штамп о заключении брака и сведения о наличии детей. Если жилье куплено после рождения детей и заключения брака, то следует привлечь к переговорам супругу или супруга, в том числе и бывшего, спросить об участии в сделке детей.

Если продавец неохотно обсуждает указанные моменты, уклоняется от ответов на вопросы предполагаемого покупателя, отказывается показать требуемые документы, от покупки жилья лучше отказаться и поискать другие варианты.

Договор купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала: как избежать отказа

В статье содержатся важные нюансы о том, как правильно составить договор купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала (МК). В каких случаях использовать МК невозможно, как избежать отказа Пенсионного фонда и Росреестра в проведении сделки.

Содержание:

В каких случаях покупка с материнским капиталом невозможна

Неизвестно как долго продлится эта государственная программа поддержки рождаемости в стране, поэтому не стоит откладывать приобретение недвижимости и использование сертификата в долгий ящик. Тем более, что большая часть сделок на рынке недвижимости сейчас происходит либо с использованием ипотеки либо материнского капитала.

Вы можете сэкономить себе массу времени, если будете знать какие именно объекты недвижимости вы не сможете приобрести на материнский капитал:

  • Земельные участки
  • Жилье за пределами населенных пунктов
  • Квартира или дом, не соответствующие жилым и санитарным нормам (СанПиН)
  • Нежилое помещение, в том числе дачу, которая не имеет статуса жилого помещения, нежилое цокольное или подвальное помещение
  • Жилой объект свыше трех этажей
  • Вторичное жилье, износ которого превышает 50%;
  • Недвижимость, продавец которой не может подтвердить свое право собственности выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)

Кроме того, невозможно купить долю в квартире либо комнату в коммунальной квартире, если она не является отдельным самостоятельным объектом недвижимости. Комната в коммуналке должна быть обладать собственным правом собственности (в старом формате учета недвижимости) и быть отдельным обособленным объектом недвижимости.

Договор купли-продажи с использованием материнского капитала – образец

В данном случае купчая существенно отличается от обычного договора купли-продажи недвижимости наличием особого порядка оплаты и характером распределения долей среди членов семьи покупателя.

В соответствии с условиями представления материнского капитала его обладатель обязан предоставить доли в новом жилье всем членам своей семье. Однако, вы можете сделать это сразу на этапе оформления покупки либо после нее в течение полугода. Имеет смысл это делать сразу по двум причинам:

  • Выделение долей после покупки потребует очередного обращения в Росреестр, составления и подачу договора передачи долей и, соответственно, повторной оплаты госпошлины (2 тысячи рублей). Вы сэкономите время и деньги, если сделаете это сразу, включив необходимые условия в договор купли-продажи (образец договора ниже);
  • Можно легко забыть о необходимости выделить доли для детей и мужа в течение полугода. Ответственность за это правонарушение пока не имеет конкретного определения, но при этом уже имели случаи прокурорских проверок по фактам просрочки. Были вынесены предписания об их устранения. Наказанием это назвать сложно, но в то же время не очень приятно.
Читайте так же:  Сколько действует направление на консультацию в больницу

Бланк договора купли-продажи с использованием материнского капитала

Скачать образец договора с использованием материнского капитала

Закон в явном виде не предъявляет требований к размеру выделяемых долей, но в этом вопросе сложилась определенная практика, которая опирается, в том числе на положения семейного кодекса. Так, для выделения долей необходимо поровну распределить между членами семьи ту часть недвижимости, которая была оплачена средствами материнского капитала.

Приобретается квартира стоимостью 900 тыс. руб. для семьи из 4-х человек.

50% ее стоимости оплачивается средствами материнского капитала (МК).

50% оплачивается за счет собственных средств.

Следовательно, распределению подлежит половина квартиры, оплачиваемая средствами МК – 450 тыс.руб. То есть, ½ квартиры.

Поделив ½ квартиры на четверых членов семьи, получим долю, которую необходимо выделить каждому члену семьи в размере 1/8:

Разрешение Пенсионного фонда

Без согласия Пенсионного фонда (ПФ) на проведение сделки покупка невозможна. Поэтому в первую очередь вам необходимо выполнить все требования ПФ в отношении приобретаемого жилья и наличия необходимых документов. А именно:

Список необходимых документов

  1. Разумеется, сам именной сертификат Материнского капитала. Его оригинал должен быть у вас на руках.
  2. Для покупки необходимо подобрать ту недвижимость, владелец которой согласен на схему продажи с использованием средств материнского капитала. Минусом для продавца является тот факт, что время зачисления средств МК на его счет составляет в среднем около двух месяцев. Но на рынке недвижимости давно царит затишье и поэтому для многих это не самая худшая перспектива.
  3. Выбранное жилье должно соответствовать требованиям, описанным во втором разделе и удовлетворять требованиям Пенсионного фонда для согласования сделки.
  4. Подать в ПФ заявление установленной формы об использовании средств МК на жилищные нужды, приложив к нему следующие документы:
    1. Копии паспортов супругов
    2. Копии свидетельств рождения всех детей
    3. Оригинал сертификата МК
    4. Копию страхового пенсионного свидетельства
    5. Копию договора о приобретения жилья с планом объекта и копиями
    6. Если квартира приобретается на маму, то требуется представить нотариально заверенное обязательство о выделении долей в квартире всем членам семьи в течение следующих шести месяцев. (Если ситуация позволяет выделить доли сразу при покупке, то вы сэкономите несколько тысяч рублей и несколько дней своего времени)
    7. Банковские реквизиты продавца для перечисления ему средств МК в счет оплаты недвижимости

Если объект приобретается в ипотеку, то дополнительно понадобится справка о сумме задолженности из банка. При оформлении банковской ипотеки потребуется оформление страховки жизни заемщика. Как сократить стоимость страхования или вообще отказаться от страховки описано здесь .

Кроме того, вам нужно иметь справку об остатке на счете МК не старше одного месяца, которую необходимо получить в Пенсионном фонде заблаговременно. В разное время законодатель предоставлял матерям право воспользоваться частично различными суммами в пределах средств сертификата, о чем вы могли и забыть. Поэтому реальный остаток счета может отличаться от первоначального.

Как избежать отказа в регистрации купли-продажи в Росреестре

После одобрения покупки Пенсионным фондом и ее регистрации право собственности на объект переходит к покупателю, но с ограничением до полного расчета с продавцом. Покупатель получает в Росреестре подтверждающий документ, в котором указано это ограничение: жилье остается в залоге у продавца до окончательного расчета и получения оплаты средствами материнского капитала.

В некоторых случаях возникает заминка с принятием документов в самом Росреестре. Как правило, если в договор закралась какая-то ошибка либо имеется непорядок в подаваемых документах, то сотрудник Росреестра должен об этом сообщить вам сразу, на месте. Но уровень компетенции этих специалистов последнее время сильно деградировал и проблему с документами могут заметить уже гораздо позже. Самые частые причины отказов обычно касаются формальностей, в которых допускают ошибки по невнимательности:

  • Нарушена нумерация пунктов в договоре
  • Не указан код подразделения, выдавшего паспорт
  • Написание мест рождения отличается от тех, что указаны в паспортах, хотя смысл сохранен. Например: г. Ковров и гор. Ковров. На такие разночтения могут обратить внимание и не пропустить документ в работу.
  • Не рекомендуется сразу указывать дату договора, ибо в ряде случаев это должен сделать инспектор Росреестра
  • Отсутствие согласия супруга продавца на продажу
  • Неверное наименование плательщика, его адреса регистрации либо другие ошибки в квитанции об оплате госпошлины за переоформлении недвижимости. Это легко может случиться, когда вы оплачиваете госпошлину в непривычном вам платежном терминале

Но даже в тех случаях, когда все вышеперечисленные формальности соблюдены сотрудники ПФ могут отказать в согласовании и одобрении сделки по своим собственным основаниям. Чтобы этого избежать рекомендую заранее обратиться с проектом договора к ответственному работнику фонда и уточнить его содержание на предмет соответствия всем законодательным и местным требованиям, которые актуальны именно для вашего региона или города.

Несмотря на долгое описание этапов покупки жилья с использованием средств МК и многочисленные требования законов, вы можете не только самостоятельно составить договор купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала, но и полностью осуществить проведение всей сделки. Во-первых, эта процедура не столь сложна, как кажется, а во-вторых, отчасти вас оберегает от ошибок и нечистых на руку продавцу те сотрудники государственных органов, которые выполняют свою работу, тщательно проверяя документы к сделке купли-продажи. Хотя порою их требования кажутся чрезмерными, но в действительности это значительно снижает риски покупки и страхует вас от опасности глупо утратить и без того редкую помощь государства.

Видео (кликните для воспроизведения).

Желаю скорейшего улучшения жилищной ситуации!

Источники


  1. Гамзатов, М.Г. Английские юридические пословицы, поговорки, фразеологизмы и их русские соответствия; СПб: Филологический факультет СПбГУ, 2011. — 142 c.

  2. Ромашкова И. И. Жилищное право; Питер — Москва, 2009. — 160 c.

  3. Общая теория государства и права. Академический курс в 3 томах. Том 1. — Москва: Высшая школа, 2001. — 528 c.
  4. Курганов, С. И. Комментарий к судебной практике по проблемам исполнения уголовного наказания / С.И. Курганов. — М.: Юрайт, 2015. — 322 c.
  5. Продажа недвижимости купленной на материнский капитал
    Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here