Смена застройщика в процессе строительства

Самое главное по теме: "Смена застройщика в процессе строительства". На странице собрана полезная тематическая информация. На все вопросы вам ответит дежурный специалист.

Смена застройщика в процессе строительства

Андрей Бежан. «Еще в 2012 году ВС отметил в абз. 1 п. 28 постановления Пленума № 17: бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на изготовителе», – добавила партнер, адвокат ЮФ SILA international lawyers Екатерина Яковлева. «Доказывать надлежащее качество объекта долевого строительства должен застройщик, и не только потому, что он является профессиональным участником гражданского оборота.

В данной статье проблема обманутых соинвесторов жилья рассматривается с точки зрения использования правовых механизмов помощи пострадавшим дольщикам при смене застройщика. Ведь зачастую, имея неплохие механизмы разрешения проблем, закрепленные в законодательстве, их не используют либо используют неправильно, а иногда и во вред тому же соинвестору.
В этой ситуации сидеть сложа руки бессмысленно — нужно приступать к активным действиям. Одно из них — принудительная смена застройщика.

Проблема № 1. Задержка завершения строительства (сдачи дома в эксплуатацию)

Новые жесткие требования к опыту работы компании на рынке, запрет одновременно возводить многоквартирные дома по нескольким разрешениям на строительство, требования к размеру собственных средств, замороженных на расчетном счете, необходимость пользоваться единственным банковским счетом, открытым в уполномоченном банке (причем вместе с техзаказчиком и генподрядчиком), дополнительные ограничения на использование средств дольщиков и банковский контроль за этими расходами — это лишь неполный перечень нововведений, которым посвящен данный семинар.
Согласно его условиям одна сторона (первоначальный кредитор) передает (уступает) другой стороне (новому кредитору) обязательственное право, принадлежащее первоначальному кредитору.

Согласно ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Уступка прав при смене застройщика

Особенности составления договора купли продажи объекта недвижимости с земельными участками в части необходимых для регистрации требований. Согласно положениям ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Мы работаем с лучшими российскими и западными архитекторами и подрядчиками. Партнерство с ведущими банками России позволяет нам быстро реализовать недвижимость как в строящихся домах, так и в уже сданных объектах.

В данном случае перемена лиц в обязательстве охватывает как переход прав кредитора к другому лицу, так и перевод долга. Правила перемены лиц в обязательстве регулируются главой 24 Гражданского кодекса РФ.

При строительстве многоквартирного дома застройщиком было получено разрешение на строительство, при строительстве дома изменили проект и внесли изменения в разрешение, но я считаю, что изменения были произведены неправомерно, т.к. переоборудован подвал под кладовые. И кладовые хотят сделать самостоятельными нежилыми помещениями с целью дальнейшей продажи, а также на всех этажах выделены помещения нежилые в лифтовых холлах. Вопрос: правомочно это или нет, и кто отвечает за данный раздел в жилищном законодательстве?

Застройщик теперь вправе привлекать денежные средства граждан только по одному разрешению на строительство, если разрешение на строительство получено после 1 июля 2018 года: при каких условиях возможно строительство нескольких многоквартирных домов на одном земельном участке с одним разрешением на строительство?
В 2018 году вступили в силу масштабные изменения в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» в связи с принятием № 218-ФЗ «О публично-правовой кампании по защите прав граждан — участников долевого строительства» от 29.07.2017 г.

Нормативная база для защиты участников долевого строительства

Строго говоря, администрация должна убедиться, что ВСЕ дольщики готовы подписать такой договор, иначе новому застройщику не выдадут разрешение на строительство. На практике, часто «забывают» о 1-3 потерявшихся дольщиках.
Елена Воронина. «ВС верно указал на нарушение апелляцией правила о распределении бремени доказывания. Исходя из п. 9 ст. 4 закона об участии в долевом строительстве, отношения, вытекающие из договора долевого участия, регулируются также законом о защите прав потребителей.

[3]

Город Видное – новостройки в благоустроенном Подмосковье Наш город признан самым благоустроенным городом России в 2006 году. Материнский капитал: Все о материнском капитале — Как получить? Сроки получения? Какие Документы? Как использовать? Как обналичить?

Проблема № 4. Регистрация прав собственности дольщика

Недвижимость в новостройках «Северного города» воплощает представления об идеальном доме комфорт-класса («в стиле 3е» — основа на Экологии, Экономике, Эргономике).

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца как участника долевого строительства на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

Правила перемены лиц в обязательстве регулируются главой 24 Гражданского кодекса РФ.ПЕРЕДАЧА ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ Пунктом 1 статьи 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях предусмотрена административная ответственность за возведение объектов капитального строительства без разрешения на строительство. Большая часть поправок вступили в силу уже со дня официального опубликования закона и с 1 января 2018 г. Но основные изменения касаются объектов строительства, разрешение на строительство которых будет получено после 1 июля 2018 года.

Проблема № 5. Двойная продажа жилья

В отсутствие какой-либо специальной правовой регламентации отношений, связанных с заменой застройщика, для достижения желаемой цели используются не только гражданско-правовые средства, но и административный ресурс (например, переоформление разрешительной документации на строительство). Принял вахту – принимай и обязательства Замена застройщика далеко не всегда проходит безболезненно, то есть без ущерба для участников долевого строительства. Обязательное наличие не менее трехлетнего опыта работы на рынке строительства многоквартирных домов (в качестве застройщика, техзаказчика или генподрядчика): работает ли данное условие для застройщиков, которые вели свою деятельность в рамках группы компаний (и, соответственно, разных юр. лиц)?

В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса РФ уступка обязательственного права (цессия) осуществляется на основании договора.

Рынок долевого строительства является одним из крупнейших в России. Его ежегодный оборот составляет до триллиона рублей. Судебная система оказывает значительное влияние на формирование комфортного инвестиционного климата в регионе, позволяет успешно решать самые злободневные проблемы, в частности проблему обманутых дольщиков. Проблема обманутых соинвесторов долевого строительства жилья стала уже политической из-за огромного и, к сожалению, все возрастающего количества обманутых граждан, вложивших свои средства в строительство квартир в новостройках. В тех случаях, когда первоначальный застройщик передает полностью или частично свои права и обязанности другому лицу, все заключенные им договоры и соглашения не прекращают своего действия, а происходит лишь перемена лиц в обязательстве.

Читайте так же:  Доверенность на получение лекарств

Вступившим в законную силу решением суда установлено, что оплата объекта долевого строительства по договору от 21 марта 2006 г. произведена в полном объеме.

Часто застройщик так хитрит с целью получения прибыли. Таким образом уменьшается общее имущество в доме, а следовательно и размер вашей доли в нем. Но если Вы, согласно договору долевого участия покупали только квартиру, то у вас не может быть претензий к тому, что часть вашей доли в общем имуществе продадут. Согласно ЖК РФ продать часть общего имущества можно только с согласия всех жильцов в доме, т.е. эту норму можно применить, если дом уже принят в эксплуатацию, и квартиры зарегистрированы. Если в вашем случае в подвальных помещениях будут находится коммуникации, обслуживающие более одной квартиры, то продать их не имеют права, следовательно у вас будет право признать сделку недействительной. Если это будут отдельные сформированные помещения, то застройщик будет иметь право их продать.

Смена застройщика в процессе строительства долевого участия

Защита прав участника долевого строительства в случае смены застройщика

Впоследствии названное общество было и ликвидировано, незавершенный строительством жилой дом передан ЖСК (ответчику по делу), осуществляющему строительство указанного дома. Ответчик в судебном заседании исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении. Судами первой и апелляционной инстанций в удовлетворении исковых требований было отказано.

[1]

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, рассматривая дело в кассационном порядке, установила основания для применения ст.

Смена застройщика

застройщик был признан банкротом, на данный момент происходит смена застройщика в процессе банкротства в арбитраже. Мы хотим произвести. 30 Июля 2019, 14:11, вопрос №2065447 Владислав, г. Москва Категория:

  1. Общаемся по Telegram и WhatsApp
  2. Оценим вашу ситуацию бесплатно
  3. Объясняем, что делать,без сложных терминов

Или напишите нам в Здравствуйте!

Может ли застройщик изменить цену на квартиру, которая указана вДДУ( во время строительства), если со стороны дольщика не было никаких нарушений по оплате. 30 Мая 2019, 20:57, вопрос №2011413 ЮРИЙ Категория: Добрый день!

Заключали ДДУ в конце 2015 с Мортоном (оплатили сразу полную стоимость), через год его перекупил ПИК и соответственно сроки сдачи дома с 31.06.17 сдвинулись на неопределенный срок ( никаких ДС не подписывали).

Смена застройщика в процессе строительства долевого участия

Ведь зачастую, имея неплохие механизмы разрешения проблем, закрепленные в законодательстве, их не используют либо используют неправильно, а иногда и во вред тому же соинвестору.Ключевые слова: долевое строительство, инвестор, судебное решение, уступка требования, перевод долга.The present article concerns the problem of deceived co-investors of living accommodation from the viewpoint of use of legal mechanisms of assistance to suffering interest-holders in case of substitution of developer.

Его ежегодный оборот составляет до триллиона рублей. Судебная

Пример договора цессии при смене заказчик в долевом строительстве.

Смена застройщика по договору участия в долевом строительстве

Застройщик, испытывая определенные финансовые проблемы, находит другую компанию, которой передает свои функции по строительству данного объекта. Однако девелопер не может поручить строительство дома кому угодно, поскольку вместе со своими правами на получение оставшихся денег по договорам и на данный земельный участок, он также передает и все свои обязательства перед дольщиками, с которыми у него имеются заключенные ДДУ по 214 ФЗ.

Федеральный закон предъявляет достаточно жесткие требования к застройщикам, работающим в сфере долевого строительства. Поэтому новая компания, принимающая на себя обязательства застройщика, должна полностью отвечать требованиям законодательства.

Смена застройщика в процессе

Замена у застройщика квартиры по дду

Смена застройщика в процессе строительства является сложной процессуальной процедурой, и не всегда она проходит безболезненно для участников проекта.

Начало – здесь. (Все картинки открываются в новом окне с увеличением) Условие 3: цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

Одним из основных источников беспокойства участника долевого строительства является требование застройщика внести деньги по договору долевого участия ДО регистрации договора.

С чем может столкнуться дольщик при смене застройщика в долевом проекте

Федеральный закон предъявляет достаточно жесткие требования к застройщикам, работающим в сфере долевого строительства. Поэтому новая компания, принимающая на себя обязательства застройщика, должна полностью отвечать требованиям законодательства. Нередко финансовые трудности заканчиваются , и тогда решение принимает уже не он сам, а арбитражный управляющий, который занимается делами обанкротившейся компании.

Смена застройщика в процессе строительства является сложной процессуальной процедурой, и не всегда она проходит безболезненно для участников проекта. Зачастую новая строительная компания требует уплаты дополнительных взносов и отказывается исполнять обязательства прежней фирмы перед дольщиками, не готовыми к дополнительному финансированию.

Такие требования незаконны, и если граждане столкнулись с подобным, необходимо обращаться в суд, который, как правило, принимает решение в пользу дольщиков.

Смена застройщика в процессе строительства

Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом объекта капитального строительства.

Для получения данного документа необходимо наличие правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, материалов проектной документации, положительного заключения государственной экспертизы проектной документации, а также другие документы, предусмотренные пунктом 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.Порядок смены застройщика В тех случаях, когда первоначальный застройщик передает полностью или частично свои права и обязанности другому лицу, все заключенные им договоры и соглашения не прекращают своего действия, а происходит лишь перемена лиц в обязательстве. В данном случае перемена лиц в обязательстве охватывает как переход прав кредитора к другому лицу, так и перевод долга. Правила перемены лиц в обязательстве регулируются главой

Компания Ребус

В деле может участвовать банк, который в случае невыплаты кредита заказчиком строительства может забрать по суду недостроенное здание в собственность, в свое распряжение.

Читайте так же:  Во сколько лет меняют паспорт срок действия удостоверения личности в рф

Самый сложный случай – когда в строительстве участвуют несколько подрядчиков и заказчик строительства остается им должен. Выделить доли собственности в объекте незавершенного строительства не просто. В статье пойдет речь о том, что делать новому собственнику с объектом незавершенного строительства?

Банк, получивший по суду в управление такого рода имущество, может продать его, а может взять управление строительством на себя и достроить здание. Кроме банка, недострой могут приобрести и другие лица, физические или юридические, каков план действий в таком случае? В этом случае банку или иному инвестору необходимы услуги технического заказчика, компании, которая поможет реализовать планы по достройке или реконструкции объекта незавершенного строительства.

Как сменить застройщика в процессе строительства?

Главное, грамотно произвести замену и держать всё под контролем. Действия: Действие 1 Если активность на стройплощадке вашего будущего дома подозрительно замерла на несколько месяцев, есть повод бить тревогу. Иногда работа временно приостанавливается из-за незначительных трудностей у подрядчика, но печальные примеры недостроев по всей стране говорят о том, что задержка может стать бессрочной.

По общей практике объект попадает в категорию долгостроя, если компания выбивается из графика на 6 месяцев. В этой ситуации сидеть сложа руки бессмысленно — нужно приступать к активным действиям. Одно из них — принудительная смена застройщика.

Права дольщиков защищаются множеством нормативно-правовых актов.

Смена застройщика в процессе строительства

Смена застройщика в процессе строительства

На практике иногда возникают ситуации, когда застройщик, начав строительство, оказывается не в состоянии его завершить по разным причинам. В этом случае необходимо передать функции застройщика другой организации, которая сможет закончить строительство объекта. Как произвести замену?

Требования к застройщику
Строительство объектов капитального строительства может осуществлять застройщик либо физическое или юридическое лицо, заключившее с застройщиком или заказчиком договор на осуществление строительных работ (подрядчик) (п. 3 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

Застройщик — это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий и подготовку проектной документации на основании разрешения на строительство.

В свою очередь разрешение на строительство представляет собой документ, который, во-первых, подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и, во-вторых, дает застройщику право на ведение ремонтно-строительных работ (п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом объекта капитального строительства. Для получения данного документа необходимо наличие правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, материалов проектной документации, положительного заключения государственной экспертизы проектной документации, а также другие документы, предусмотренные пунктом 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.
Порядок смены застройщика
В тех случаях, когда первоначальный застройщик передает полностью или частично свои права и обязанности другому лицу, все заключенные им договоры и соглашения не прекращают своего действия, а происходит лишь перемена лиц в обязательстве.
В данном случае перемена лиц в обязательстве охватывает как переход прав кредитора к другому лицу, так и перевод долга. Правила перемены лиц в обязательстве регулируются главой 24 Гражданского кодекса РФ.
ПЕРЕДАЧА ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ
В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса РФ уступка обязательственного права (цессия) осуществляется на основании договора.

Согласно его условиям одна сторона (первоначальный кредитор) передает (уступает) другой стороне (новому кредитору) обязательственное право, принадлежащее первоначальному кредитору. При этом уступка прав возможна только при соблюдении следующих условий:

  • передача права не противоречит действующему законодательству и договору;
  • передаваемое право не является неразрывно связанным с личностью кредитора (алименты, возмещение вреда, причиненного жизни и здоровью) и не является регрессным требованием;
  • имеется согласие должника в тех случаях, когда оно является необходимым в силу закона или договора.

По общему правилу право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Важным моментом является обязанность первоначального кредитора передать новому кредитору все документы, подтверждающие право требования, а также сообщить всю необходимую информацию о сделке.

ЕСЛИ РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО НЕТ
Пунктом 1 статьи 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях предусмотрена административная ответственность за возведение объектов капитального строительства без разрешения на строительство. При этом субъектом данного правонарушения является в первую очередь застройщик, а не организация, привлекаемая для ведения строительства (постановление ФАС Северо-Западного округа от 17 апреля 2008 г. № А56-44446/2007, постановление ФАС Дальневосточного округа от 2 апреля 2008 г. № Ф03-А51/08-2/775).

ПЕРЕДАЧА ДОКУМЕНТОВ
Согласно пункту 6 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ, застройщик при подготовке проектной документации представляет в том числе технические условия. При этом выданные технические условия по строительному объекту должны оставаться в силе с момента начала формирования градостроительного паспорта на проектирование объекта и до истечения срока действия разрешения на строительство (не менее двух лет с даты выдачи) и приплюсованного к нему предусмотренного законом срока получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п. 5 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

В случае смены застройщика в процессе строительства объекта процедура правопреемства возможна по всей технической документации.

В соответствии с пунктом 18 «Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения» при смене правообладателя земельного участка, которому были выданы технические условия, новый правообладатель вправе воспользоваться этими техническими условиями. При этом он должен уведомить организацию, которая непосредственно осуществляет эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, о смене правообладателя.

Правила утверждены постановлением Правительства РФ от 13 февраля 2006 г. № 83.

Кроме того, предусмотрена обязанность застройщика по представлению проектной декларации и изменений в нее в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в орган, осуществляющий государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Таким образом, основной обязанностью нового застройщика является опубликование сведений об изменении проектной декларации.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗАСТРОЙЩИКА
Предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации или непредставление в установленный срок отчетности в случаях, предусмотренных законодательством, признается административным правонарушением и влечет ответственность, установленную пунктами 2 и 3 статьи 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях. При этом штраф может быть наложен и на должностное лицо, и на организацию.

Читайте так же:  Преимущественное право выкупа земельного участка собственником здания

Замена застройщика как способ защиты дольщика

  • о наличии у нового застройщика по окончании строительства обязательств по передаче квартир участникам долевого строительства (с приложением реестра участников и указанием соответствующих квартир);
  • наличии у участников долевого строительства обязательства по внесению дополнительных денежных взносов, необходимых для завершения строительства (с приложением экономического обоснования размера данных взносов в расчете на 1 кв. м), о сроках и порядке их внесения (например, по мере выполнения отдельных этапов работ);
  • последствиях невнесения участниками соответствующих взносов, в частности о возможности расторжения договора с указанными участниками и выплаты им денежной компенсации с учетом стоимости не завершенного строительством дома на момент передачи новому застройщику (с приложением экономического обоснования размера указанной компенсации в расчете на 1 кв. м).

Порядок смены застройщика применительно к процедуре банкротства ЗАО «ФЦСР»

На протяжении всей процедуры банкротства ЗАО «ФЦСР» дольщиками неоднократно поднимались вопросы о защите их прав на оплаченные квартиры и о необходимости достройки нашего дома в самые короткие сроки. Неоднократно отстраненное руководство ЗАО «ФЦСР» выражало публично свое намерение незамедлительно приступить к строительству 18 корпуса.

Видео (кликните для воспроизведения).

Но следует обратить Ваше внимание на то, что говорить о возобновлении строительства 18 корпуса можно будет только тогда, когда будет выбран порядок продолжения этого строительства с точки зрения закона и наличия финансовых средств.

Согласно Параграфу 7 «Банкротство застройщика» Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ) это может быть:

— создание ЖСК (статьи 201.10 » Погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства» и 201.11 » Погашение требований участников строительства путем передачи им жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений» Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ);

— смена застройщика (с татья 201.15-1 «Особенности урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства» Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ):

«При урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику , который будет являться приобретателем (далее в целях настоящего параграфа — приобретатель). В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений».

Предлагая пойти по пути смены застройщика, инициативная группа прежде всего руководствовалась тем, что наш дом исключается из конкурсной массы и его судьба (строительство) не будет уже зависеть от банкротного процесса.

Разрешите теперь остановиться на вопросе о порядке смены застройщика более подробно, с юридической точки зрения. Потому что одних только заявлений о намерении достроить 18 корпус недостаточно.

Порядок смены застройщика регулируется положениями Параграфа 7 «Банкротство застройщика» (статьи 201.15-1 и 201.15-2) Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ), а также Правилами принятия заключения о возможности или невозможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем, при урегулировании обязательств застройщика перед участниками строительства, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 9 августа 2016 г. N 760.

В соответствии со статьей 201.15-1 Закона о банкротстве в ходе конкурсного производства лицо, имеющее намерение стать приобретателем объекта незавершенного строительства и земельного участка (прав на земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, имеющими требования о передаче жилых помещений (далее — лицо, имеющее намерение стать приобретателем), направляет заявление о таком намерении (далее в настоящей статье — заявление о намерении) в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, арбитражному управляющему и в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (Уполномоченным органом является Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации).

К заявлению о намерении прилагаются документы, подтверждающие:

1) соответствие приобретателя требованиям, установленным Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

2) возможность финансирования завершения строительства объекта незавершенного строительства (сведения о собственных средствах и сведения о размерах финансирования, необходимого для завершения строительства объекта незавершенного строительства).

Заключение принимается Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на основании заявления о намерении, направленного приобретателем в соответствии со статьей 201.15-1 Закона о банкротстве, с которым одновременно направляются следующие документы и сведения:

а) справка об остатках денежных средств на расчетных счетах приобретателя в кредитных организациях;

б) выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, содержащая сведения о приобретателе (в случае непредставления приобретателем такого документа Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации запрашивает его самостоятельно);

в) копии деклараций по налогу на прибыль приобретателя за последние налоговый и отчетный периоды, предшествующие моменту подачи заявления о намерении;

г) справка об исполнении приобретателем-налогоплательщиком (плательщиком сбора, налоговым агентом) обязанности по уплате налогов, сборов, пеней, штрафов и процентов;

д) сведения об объектах капитального строительства, разрешения на строительство которых выданы приобретателю за последние 3 года, предшествующие году подачи заявления о намерении, содержащие информацию о дате начала и окончания строительства, о разрешениях на строительство (ввод в эксплуатацию) и об органе, их выдавшем, о планируемой дате ввода объектов в эксплуатацию и месте нахождения объектов;

е) сведения о наличии (отсутствии) у приобретателя нарушений требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. В случае если имел место факт привлечения приобретателя (лица, осуществляющего управленческие функции) к административной ответственности за нарушение законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, необходимо указать основание назначения административного наказания и реквизиты соответствующего постановления;

ж) сведения о наличии (отсутствии) среди учредителей (участников) приобретателя лиц, имеющих судимость за преступления в сфере экономики;

з) сведения о наличии (отсутствии) среди учредителей (участников) приобретателя лиц, привлеченных в соответствии с Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» к солидарной и (или) субсидиарной ответственности по обязательствам иного юридического лица в течение одного года с даты исполнения обязательств, возникших из солидарной и (или) субсидиарной ответственности такого лица;

Читайте так же:  Росреестр снятие с кадастрового учета объекта недвижимости

и) годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность приобретателя за 3 года, предшествующие году подачи заявления о намерении, промежуточная бухгалтерская (финансовая) отчетность за год, в котором подается заявление о намерении;

к) аудиторское заключение, в случае если законодательством Российской Федерации предусмотрено проведение обязательного аудита в отношении бухгалтерской (финансовой) отчетности приобретателя;

л) документы, подтверждающие соответствие приобретателя требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

В соответствии с п.10 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации представляет в арбитражный суд заключение о возможности или невозможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем, в течение десяти дней с даты поступления заявления о намерении.

Основаниями принятия Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации заключения о возможности передачи имущества и обязательств застройщика приобретателю, за исключением случая, когда приобретателем является некоммерческая организация, являются:

а) соответствие приобретателя требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

б) наличие у приобретателя денежных средств и имущества в количестве (размере и объеме), достаточном для завершения строительства объектов, которые должны быть построены на земельных участках.

После получения положительного заключения Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации о возможности передачи имущества и обязательств застройщика приобретателю объекта незавершенного строительства (согласно статье 201.15-2) конкурсый управляющий обращается в Арбитражный суд г.Москвы с ходатайством о передаче имущества и обязательств застройщика приобретателю в течение десяти дней с даты поступления денежных средств от приобретателя в соответствии с определением об удовлетворении заявления о намерении. В течение трех дней с даты поступления ходатайства конкурсного управляющего о передаче имущества и обязателств застройщика приобретателю Арбитражный суд г.Москвы выносит определение о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика.

Далее правоприобретателю передается объект незавершенного строительства. Начинается строительство 18 корпуса.

Теперь, после подробного разъяснения процедуры смены застройщика в процессе банкротства ЗАО «ФЦСР», надеемся, вопросов по этому возможному пути выхода из сложившейся ситуации у дольщиков не будет, а компании, публично выражающие намерение приступить к строительству 18 корпуса, от слов перейдут к делу.

Защита прав участника долевого строительства в случае смены застройщика

Верховный Суд РФ опубликовал третий в 2017 году Обзор судебной практики.

Одно из дел, которое было приведено в Обзоре судебной практики – о защите прав участника долевого строительства в случае смены застройщика.

К. обратилась в суд с иском к ЖСК (застройщик N 2) о признании права собственности на долю в виде однокомнатной квартиры, согласно экспликации (плану) этажей проекта, общей площадью 42,91 кв. м, расположенной на 8-м этаже 1-го подъезда в незавершенном строительством объекте — жилом доме. В обоснование заявленных требований истица указала, что между ней и потребительским кооперативом был заключен договор, на основании которого кооператив предоставил ей заем в целях приобретения указанной однокомнатной квартиры. 21 марта 2006 г. между обществом (застройщик N 1) и К. заключен договор на долевое строительство кирпичного, десятиэтажного жилого дома. Обязательства по договору истица выполнила в полном объеме. Впоследствии названное общество было признано банкротом и ликвидировано, незавершенный строительством жилой дом передан ЖСК (ответчику по делу), осуществляющему строительство указанного дома.

Ответчик в судебном заседании исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении.

Судами первой и апелляционной инстанций в удовлетворении исковых требований было отказано.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, рассматривая дело в кассационном порядке, установила основания для применения ст. 387 ГПК РФ, указав в том числе следующее.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

[2]

Согласно положениям ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца как участника долевого строительства на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

Читайте так же:  Материнский капитал можно ли обналичить всю сумму

Вступившим в законную силу решением суда установлено, что оплата объекта долевого строительства по договору от 21 марта 2006 г. произведена в полном объеме.

Застройщик № 1 в предусмотренный договором срок жилое помещение участнику долевого строительства не передал по причине того, что строительство жилого дома в целом не завершено, дом в эксплуатацию не сдан, общество, осуществляющее строительство указанного выше жилого дома, ликвидировано.

Объект незавершенного строительства передан ЖСК (застройщику № 2) для завершения строительства.

На момент передачи спорный жилой дом был частично построен, то есть выполненные работы по строительству жилого дома в виде права на объект незавершенного строительства переданы ответчику.

В п. 1 ст. 130 ГК РФ предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п. 30 совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован в числе прочего правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным законом прямо не предусмотрено.

Между тем в соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10 ГК РФ, а способы защиты — в его ст. 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу ст. 11, 12 ГК РФ, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Закон об участии в долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на не завершенный строительством объект (либо долю в нем).

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 59 названного выше совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ).

На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений ст. 309, 310 ГК РФ, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной — требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и об определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Как указала Судебная коллегия, обстоятельства, связанные с ликвидацией застройщика № 1, а также с тем, что ЖСК (застройщик № 2), осуществляющий завершение строительства спорного объекта, не является стороной заключенного с истцом договора, а истец не является членом ЖСК, правового значения при разрешении данного спора не имеют, поскольку не влияют на права истца, исполнившего в полном объеме свои обязательства по договору долевого участия в строительстве.

Исходя из изложенного смена застройщика в период длительного строительства дома не свидетельствовала о прекращении ранее возникших обязательств по передаче спорного жилого помещения истцу, а также о возникновении данных правоотношений между сторонами вновь.

При таких обстоятельствах суду следовало установить наличие либо отсутствие правопритязаний третьих лиц в отношении указанного истцом объекта строительства, а также нарушение прав членов ЖСК в случае удовлетворения требований К., что судом первой инстанции не выполнено и судом апелляционной инстанции оставлено без внимания.

Участник долевого строительства — гражданин, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, при неисполнении обязательства другой стороной — застройщиком вправе требовать защиты своих прав путем признания права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определения размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Смена застройщика во время строительства многоквартирного дома не влияет на реализацию данного права (ст. 382, 384 ГК РФ).

Видео (кликните для воспроизведения).

Запись на консультацию к адвокату по телефону: 8(985)998-58-08

Источники


  1. Маранц, Ю. В. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О судебной системе Российской Федерации» / Ю.В. Маранц. — М.: Юстицинформ, 2014. — 120 c.

  2. Андреева, Ю. С. Квалификационный экзамен на присвоение статуса адвоката / Ю.С. Андреева. — М.: Проспект, 2016. — 48 c.

  3. Андреева, Ю. С. Квалификационный экзамен на присвоение статуса адвоката / Ю.С. Андреева. — М.: Проспект, 2016. — 48 c.
  4. Смена застройщика в процессе строительства
    Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here